回复@jiancai: 感谢分享——关于运营：租金高就是好，租金低就是不好，别整玄学评价/恒隆太古嘉里REITs//@jiancai:回复@你比我胖:高端商场，因为有商户独占性，门槛比一般商场高，但是，假如被颠覆，那也会比较彻底。当然，也可能共存，摊薄业绩。比如，恒隆的南京西路和徐家汇，就面临摊薄的可能性，太古在兴业太古汇和张园，都会上一批奢侈品，而且店铺级别据说很高，徐家汇的新鸿基，级别也很高，竞争会加剧。
我说一下我的观察重点吧：
1:重点是零售，而不是奢侈品，一定要看那种零售能做起来的商场，其它业态都是配套，出不了业绩。
2:要看项目在城市内的地位，还有商圈内的地位，最好是城市首位，再次就是商圈首位。
3;项目越大越好，交通条件，比如停车位，地铁连接也很重要。
4：要是奢侈品，就不止看城市内部，还要看周边城市圈，很多奢侈品可以覆盖周边几个省，和周边城市圈的富裕人群，甚至包括整个长江以北，因为奢侈品的货齐全度，分部也不均匀，有些货只有少数门店有，这种门店业绩就会特别大。
5：非奢侈品业绩也可以很大，因为扣率不一样，一般零售普遍15%扣率，奢侈品可能只有一半扣率，考虑到奢侈品合约可能租金封顶，那么，一般50亿的商场，租金收入可能就和100亿的奢侈品商场差不多了，SKP除外，SKP的奢侈品扣率高于行业。（你看港汇恒隆定位整体也不高，很早租金就接近10亿了，就是这个原因）
回到投资的商业模式层面：
1：好的公司，肯定有一批成熟稳定的组合，城市能级高，城市结构稳固，有本地财富阶层。
2：要注意建安成本，问题是，大多数公司不披露这个数字，奢侈品商场，固定资产投资和装修补贴是很大的，所以算帐不好算，很容易投资过大，回报率不高，恒隆普遍回报率就2%，华润回报也不高，最近披露出来的青岛万象城，租金都那么高了，EBITDA也基本高达3亿，但因为建安成本62亿左右，实际，回报率，静态只有5%左右。
3；要注意公司的扩表节奏，恒隆这几年大规模扩表，上了500亿左右的杠杆，这部分杠杆，基本是负杠杆，就是连利息最后都盖不住，搞亏了，好的一面，是基本结束了，嘉里应该也接近结束了，但优秀公司，太古，这时候却突然要猛扩张一轮，好公司，也会犯错，我认为它这轮扩表是非常不明智的，而且它规划的1000亿，就内地500亿这部分，我认为是完全不够的，后边可以观察。
4；这个行业不存在高增长，就是比较稳定，适合不追求高增长的投资者，最好选那种长期稳定分红的。
5：这个行业总体是竞争比较激烈的，因为货币宽松，不断有开发商新建，尤其12年之后，盖了海量商场，还有海量在建，好的一点，现在白送地，很多地方也没人建了，规划在建中很多商场，都处于停摆的状态，未来几年供应会有一定紧缩。
6：要关注社会基本利率，无风险利率高，以股息率定价的收租资产，很容易价格下跌，当然，价格下跌的过程中，就适合买入这类资产。
7：当然运营也很重要，这个不好客观评价，不如回到财务数字，租金高的就是好，租金低的就是不好，不用搞那些玄学的评价。