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最近又跌崩一个品种，今年中证REITs指数累计了下跌30%，惨不忍睹。
ps：REITs，简单说就是投资不动产的基金。
而今年下跌最惨的，当属建信中关村REITs，年初至今下跌46.4%，从最高位下来累计跌幅超过60%。
之前号称高分红的稳健资产，现在呢，分红还有，结果本金没了~
那为啥会出现这种情况。
先说被锤的最惨的建信中关村。
这类REITs呢，属于科技产业园的类型，建信在最新季报中，大致透露了这么个意思：
“由于宏观经济不景气，建信中关村REITS的出租率持续下滑，从22年初的出租率96.15%下降到67.83%”
重跌之下，也有创始股东选择增持，比如上个月建信的原始股东，就宣布拟累计增持不超2亿资金，不过效果似乎没啥用，继续下跌中。
产业园暴跌，可以归因于地产经济下行，那其他的又怎么回事？
我们再来看这个主做高速公路的REITs，华夏中国交建REITs。
这标的，从上市第一天即为历史最高位，然后一路下跌到现在腰斩50%，活脱脱中石油再现。
今年不是旅游出行有所恢复么？为啥它也不行了？
说实话特别合理的解释，没有。
硬要解释，咱就怪美联储加息吧。
原本市场每年只需要你有3%的回报率就可以了，结果加息一波之后市场要求你得有5%的回报，遂暴跌到更低的价格。
这套逻辑也适用于各类长线资产，包括房价、股票、美债等…
然后，目前我也大致测算了一下，当下各大REITs的派息率水平，以2023年派息率大小进行排列如下：
数据来源wind，时间2023/12/12
现在部分REITs在这波下跌后，算上派息率（分红/市价，类似股息率），有的甚至已经被动上升到派息率十个点了。
REITs从项目属性来说，主要有两个大类：一个是产权类，一个是特许经营权类。
那么接下来展开来分析下两类不同的REITs。
01
特许经营权类
目前特许经营权里面，两个生态环保的REITs派息率是比较高的，首钢绿能和首创水务。
首钢绿能2022、2023年的派息率为9.32%和11.04%。
首创水务2022、2023年的派息率为14.28%和10.79%。
再比如高速REITs里面，华夏越秀和平安广州广河的派息率也还可以。
华夏越秀2022、2023年的派息率为4.27%和10.52%。
广州广河2022、2023年的派息率为6.29%和8.57%。
不过哈，这几个之所以派息率很高，也是因为他们不同于产权类，都是特许经营权的项目。
就好比你是二房东，签二十年，中间用来转租，租金归你，但有存续期限制，合约到期就没有价值了，特许经营权买的就是这个长租合约。
比如首钢绿能只有剩余18年存续期了，我们假设每年按派息11%来算，那么到期IRR年化为8.4%左右。
首创水务剩余24年存续期，每年按回收10%来算，那么IRR到期年化为8.6%左右。
再比如华夏越秀，剩余48年存续期，每年按回收9%计算，那么IRR年化为8.8%。
但注意了，这只是粗糙的数据测算，实际收益未必就能兑现。
这里面最大风险点就在于，派息率是浮动的，取决于实际经营情况，如果收入持续往下掉的话，那预期IRR就会下降。
其次国内REITs终归是近几年新出来的产品，还是不够透明的，依旧有各种潜在风险点。
比如建信中关村REITs，发行第一年对外出租率96%，结果第二年跌到只有67%，为什么会有这么大的变化，是否信息完全真实可靠，以及出租率是否存在继续下跌的可能性，都是我们需要考虑的。
.........
02
产权类
接着我们再看产权类的REITs。
回到开头我分析的建信中关村REITs，今年创业园的产权项目，也是今年跌的最惨的，目前静态来看23年的派息率也达到了6.7%左右。
而另一个红土盐田创新港，也是高位下跌了44%，派息率7.2%。
产权相比特许经营权的特点是，产权更像直接投资股票和房地产，你除了出租收益还受资产价格波动的影响，那么起伏自然也就大了，今年资产价格普遍下跌的情况下，产权类跌幅远高于特许经营权类。
不过虽然同样是产权类，但其中不同类型表现分化也非常严重，比如保证租赁住房的项目要抗跌的多。
今年所有保证租赁住房的REITs，年内的跌幅都在10%以内，是回撤最小的一类…
为啥保障房这么抗跌，我觉得和供需有关，毕竟经济不好，写字楼空置率比较高，但保证租赁住房的出租价格只有市场60%左右，基本上是供不应求，所以入住率绝对有保证。
但缺点方面，这些保证租赁住房的回报率确实有限，23年派息率只有4%不到…
红土深圳安居2023年派息率：3.82%
中金厦门安居2023年派息率：3.75%
保证租赁住房和产业园REITs对比，这就和AAA债和A+债一样。
租金水平不同，安全系数不同，那么自然是一个高风险高收益，一个低风险低收益。
个人而言，我觉得租赁住房这个REITs吸引力不大，因为向上空间实在太小了，求稳的话也有其他选择。
……
03
能源类REITs
至于能源类的REITs，运营相对比较复杂，这里也顺带分析一下。
举个例子，鹏华深圳能源REITs，底层持有的是深圳大鹏新区的一个东部电厂，厂房和机组等等，主要为市场提供清洁能源发电，并且调节峰谷用电等工作。
23年鹏华深圳能源的派息率高达17.3%，算是表现最优秀的品种之一。
再比如中航京能光伏REITs，底层持有的是陕西榆林的300兆瓦光伏电站项目和湖北随州100兆瓦光伏电站项目，23年中航京能光伏派息率为11.2%。
不同点在于，鹏华这只是产权类的，而中航这只是特许经营权类的。
由于资产的属性不同，这俩价格走势也不同，鹏华深圳能源REITs年内表现为-17.1%，中航京伏年内跌幅为-4.7%。
根据碳中和计划的落地，我觉得新能源类REITs相比传统的科技创新产业园会要稳健一点，毕竟新能源的行业前景确定性更高。
……
04
仓储类REITs
最后说下仓储物流的主要两个REITs，中金普洛斯和红土创新盐田港。
普洛斯是一个专门做物流产业基金的公司，中金普洛斯这个项目就由10个仓储物流园组成，覆盖了全国多个地区，不过最近普洛斯被下调了标普评级，从BBB-下调到BB，连带中金普洛斯REITs也跌幅惨重，年内暴跌40%。
普洛斯23年派息率5.52%，中规中矩的水平，产业园类的项目普遍也就是这么个预期了，从普洛斯的项目上也能看出管理方的风险问题也是不容忽视的。
红土创新盐田港则是做港口物流REITs，23年派息率7.2%，主要承接的是盐田港现代物流中心的几个仓口。
仓储类和科技创业园REITs最大的不同，就是仓储类REITs相比之下运作会更稳定一些，中关村的出租率从96%暴跌到67%，而同期普洛斯出租率93%反倒比之前提升了2%，盐田港出租率为99%。
大的角度看，目前中国在海外电子商务依旧在快速发展，比如拼多多的Temu和抖音的TIKTOK，阿里的速卖通等海外电商业务发展迅猛，也在推动仓储类REITs的需求稳步增长。
而相比之下，科技创业园则和科技类行业的景气度更挂钩，出租率波动则可能更大。
…………
分析了以上的REITs项目，接着我们参考下过往海外REITs的表现。
如果参照美国的REITs，历史业绩可以说是非常出色，比如安博、DLR、AMT都是十年回报率在2~3倍。
但如果抛开美国去看其他国家的品种，普遍表现就比较一般了，欧洲和日本的REITs，这些年来表现都非常糟糕，甚至无法战胜沪深300指数。
这里边和日欧长期低利率运作有很大关系，这波美联储超预期加息，也导致了他们的REITs大幅受损。
小结
总的来说，国内REITs价格经过充分回调，如果REITs的静态派息率来看，确实是比较有吸引力的。
但其中关键的风险是派息率浮动的风险，咱往大了来说，就是赌国运向好，押注未来租金能稳定向上，其次也是赌美联储降息，把风险资产的偏好拉起来，那么REITs也就会有反弹机会。
小的来说，就是各个项目之间的差异化选择，比如是选仓储物流，还是科技产业园，再或者是高速公路，新能源等等，就和选股票或者ETF一样，押中了好的赛道也会有更好的表现。
不过还是强调句，咱们国内REITs终归是近几年新出来的产品，各方面风险以及信息，还是不够透明的，依旧有各种潜在风险点，可以多给时间观察留意看看。
大家感兴趣点赞，后面我再追加一些这块的文章~