| 发布于: | 雪球 | 回复：0 | 喜欢：0 |
按地产公司记账的方式，太古每年50亿的资本支出，就是太古按照比例分担的部分。不管是不是贷款，都是太古出钱。这50亿的资本支出，不包括颐堤港二期增持部分，不包括广州聚龙湾和深圳项目。
至于是不是周期底部，那真是见仁见智。太古这几年在香港拿了不少住宅地，湾仔，黄竹坑，去年9月在鰂魚涌63亿的旧楼收购，估计都是要计提巨额减值损失的。
西安太古里有极大的概率是个成功的商业项目。然而西安的经济总量只有成都的一半，重奢消费可能不到成都二成。成都太古里可以算全国商业项目的顶级，一年也就12-13亿的租金收入。假定西安太古里开业后5年爬坡，达到成都太古里一半的水平，也就一年6-7亿的租金收入，按总投资100亿计算，也就6%的收益率。一匹能从1数到10的马是一匹了不起的马，但不是了不起的数学家。最好回报的商业地产项目，可能也只是一匹了不起的马。
另外，太古在香港的项目，你看看最近十年的物业买卖营收，去年只有1.66亿，而之前每年的营收在40-60亿，说明高位没有拿住宅项目。太古的住宅项目包括收购旧楼，都是千亿投资计划的一部分，现在老美基本确定下半年就会降息，利率环境将发生重大改变，这对香港楼市具有重大影响，何必如此悲观呢？
1.颐提港二期太古增持15%花了7个亿（抵扣了小2亿）买了15%股权，在建已经120+亿了，这部分也花不了几个钱啊。
2.聚龙湾还不知道怎么搞，全部建成要5年以后了，并且太古只持有商业部分的50%，实际出资额估计只有20+亿。
3.合资公司的贷款，可以靠项目未来的现金流慢慢还，不影响太古的现金流。
4.西安太古里面积更大，并且临近主要景区，且辐射整个西北地区，未来的租金收入肯定比你想象的乐观，且可以持续增长，看太古的持股比例就明白了。
我喜欢太古但不喜欢太古太激进。这也是我一直不敢重仓太古的原因，未来谁也说不准，很难说现在太古是抄底，万一过几年地价继续腰斩呢，虽然概率不高。领展以前也很稳健的，一直做资本循环，负债率超低加上年年回购+90%派息，结果美元加息+利率高位就要配股还债了。
对呀，看2023年报，每年资本承担50亿左右。但是合资公司的项目，有低息贷款，不用太古出钱啊。另外，一个项目是否应该投资，还是要看投资回报率，周期底部拿地的项目，回报率较好，为什么不做呢？
去年是资本开支的大头，主要上海两个项目花了100亿，不过未来卖出住宅还可回笼资金。内地的项目，前期投入之后，后边靠低息贷款就行了，不愁钱。香港的住宅也能回笼资金，花不了多少钱了。