阿董大侠 的讨论

我知道，你又按自由现金流倍数来算估值，你这种算法是不准确的。首先，HK的商场地契是永久的，和内地不同。你看太古出售港岛东中心的物业，是有流动性的，恒隆的资产除了上海两家商场，有流动性吗？如果恒隆把上海两家商场卖了，还剩点啥？还分的起红吗？这种涉及永续经营的基本假设都不同，怎么用统一的现金流倍数估值？
简单来说，恒隆过去十年股息零增长，太古5%增长，长期来看，估值应该有多少差异？这里还没有考虑恒隆两家主力商场未来面临竞争加剧的情况。恒隆在其他城市被万象城压着打，太古的商场除了兴业太古汇，做一个火一个。兴业太古汇也在大调了，张园+兴业的组合对恒隆也有冲击。

不断增持地产而不回购或增加派息，从集团股东的角度是令人不满的，毕竟花同样的钱买贵一倍的资产。反而选择以股代息好很多，至少增加地产占比的同时也反哺了地产的现金流。从大股东的视角，这个事情也只能解释为其坚决认为地产物超所值，毕竟大股东是通过持有集团控股地产而不是持有地产，大股东的切身利益在集团。我本人持有集团，最根本的原因还是在于看好恒隆的长远增长，很多人都垢病的二线城市布局回报率太低，我认为是没有客观看待新发展物业的竞争过程及低估了这些城市的消费力。只要能在这些城市大部分达到龙头地位，租金收入可绝不是现在的量级。其次持有的原因也确实觉得集团的资产很划算。当然了，最终所有的看法，业绩就是最好的证明。

我其实就是懒，不想自己算太古这些年的自由现金流，所以请教一下[捂脸]

别的不知道，恒隆只有中环和铜锣湾是到28xx年的，大部分都是2070年前到期。九龙仓的话，我只知道海港城是999的

HK的地契也不是每个都999年吧？

俗话说的各花入各眼，往往是持有谁看到谁的好。但经营是动态的。

另外的兴业太古汇在竞争中劣势也是事实，却也并不影响太古的优秀。只是对于兴太+张园这个组合不能寄望过高。您去张园看看就能知道现在人气还是品牌展示也都空了很多。

其实各自持有各自心仪的资产真挺好的，没必要说服谁。关于恒隆如果把上海两个物业卖了还债会怎样，能不能发得起股息？以及能不能支持长期的股息增加？我还真有想过(投资$恒隆集团(00010)$ 亏损太多难免时常检讨买入股票的资产情况):恒隆100亿的租赁收入上海占40% 国内非上海占30% 香港占30% 如若把上海卖掉，目前的收入约60亿出头，是可以维持派息的。那留下来的物业能不能支撑业绩增长，过去大家对无锡、大连、昆明、济南、以及快开业的杭州收入增长分析已经挺多的，答案无疑是肯定的。

陈氏的做法和你说的不一样吧，要是真的像你说的这么看好，没必要在以往地产发新股的时候集团同时出售地产旧股。玩财技就是玩财技，无非是拉成超长线周期玩而已。大股东非常明显的表示，对小股东的利益完全不在乎，没有市值管理。

这个我没细算，过去十年股息增长率5%。