一线强二线城市二手房成交量已经企稳回升了，尽管新房市场成交还是负增长。
这里有两种可能性：
1.卖二手房买新房的置换需求增长，会进一步带动新房销售企稳回升。
2.二手房成交占比持续提升。
无论如何，二手房成交量企稳是一个非常积极的信号，这意味着高线城市房价止跌了，即高线城市资产价格企稳了。
我觉得对于以住开业务为主的房企也不必太悲观了，今天的市场下跌有恐慌性的因素。我觉得地产股这里大概率是底部，不过可能需要底部震荡一段时间，等待基本面的反转。

太古地产2022年营收138亿，物业买卖只有9亿，多年来资产负债率10%-20%，估值也只有0.3PB。资产价格下跌，太古也受到影响，今年上半年，HK物业公允价值变动就是负20亿。但是太古的资产，都是位于香港、上海、北京、广州、成都核心区的物业，总体贬值幅度较小，内地物业随着运营状况改善还有小幅升值。而香港的写字楼最近卖出的交易价格接近账面价值，0.3+PB还是具备较高的安全边际的。

恭喜您悟到了行业下行期最重要的指标：负债率。经营再怎么好、管理层再怎么优秀、股东再怎么牛逼提供无限融资支持，也无法扭转资产端的资产贬值的压力，这个时候负债率是关键中的关键，谁的负债率低，谁才能活下来，谁才能抄别人的底而不是被别人抄底。
拿现实生活中举例子：
A是个野心勃勃（或说积极向上奋发图强也可以）的有志青年，口号是清华北大不如胆大，自己本金100万，除了正规房贷外，又问银行经营贷、亲戚、朋友、民间借贷等共借了900万高息贷款，10倍杠杆在房价高位买了几套房专职炒房，现在房价跌了30%而且还不好卖，没有其他生活来源，而债主知道他的情况后都来找他逼债。
B是个猿，且自己家境不错。由于自身职业家境都不错，各家银行和借款机构也对他青睐有加，相信他和他家族的实力。自己本金100万，又搞到了包括房贷在内的400万低息贷款，5倍杠杆在房价高位买了几套房，现在房价跌了30%而且还不好卖，不过他职业相对稳定（降薪了但保住工作没问题），有钱的老爸知道他有困难后放话会给他支持渡过难关。
C是香港人，家里世代经商，祖传家产有些好财产。由于祖辈父辈见过前几次房地产潮起潮落，大胆激进的朋友都破产了，立下家规要保持好的财务纪律。所以在A高喊清华北大不如胆子大的时代，选择量入为出，保守经营。此前房价不太高的时候本金100万，贷款20-40万买房，现在房价比高峰期下跌30%，由于负债率低，没有债主逼债的风险。
那么请问，这三个人谁最惨，谁处境更好？如果同样是20-30万（也就是2-3折资本金，他们的资本金都是100万）选择接盘他们的生意，你会选择入股谁的生意？
如果是在现实生活中，绝大多数理性的人都会说A最惨，C相对最好，一定要入股生意，那么C相对好一些。但在股市里，却是最多人选择B，原因是B的情况比A好，工作好、老爸借钱给他度过难关，根本不了解C的存在或看不上。也有部分人选择A，因为喜欢A的老板这个人，或是A此前最被看好股价最高，现在跌的最多，抄底弹性最大。
A对应的是10倍杠杆的融创碧桂园等的民企，B对应的是5倍杠杆以上的万科等国企或国有参股企业，C对应的是负债率5-25%的港资地产股如新鸿基地产、太古地产、信和置业、博付林置业、达力集团等等。
另外说几个烟蒂，虽然流通性比太古地产更差，但估值比太古低很多，你可以考虑分散配置些：
1、达力集团00029.hk，资产100%在北京上海深圳（大头在深圳），主要资产是一块99年拿的深圳南山区东角头的土地账面按几百元一平米成本法估值，目前周围二手房价15-20万（比高峰期跌了百分之三十或以上的价格）。负债率20%以下（记得总资产其实是大大低估的，所以真实负债率在10%以下），负债主要是土地增值税计提和收租户的押金等，无有息负债（有钱没有拿新地而是选择把有息负债还清）。如果深圳东角头的土地置换完成后按置换后的土地市场价重新入账，PB会降到0.2以下。
2、博富临置业00225.hk，最新抄底了些资产，负债率上升到了8%，注意是8%而不是80%，资产主要在香港，少量在北京，收租股，在负债率8%的情况下PB只有0.13。
3、金朝阳集团00878.hk，香港铜锣湾的小地主，负债率20%以下，pb0.09。最近卖了不少资产，成功的就降低负债并有盈利，卖价违约的就白赚几亿违约金。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $碧桂园(02007)$

现在新房需求下降是因为大家都担心烂尾不敢买期房，所以二手房需求就上升了。

如果真心看空地产 不如别投资地产公司 投资消费和医药岂不是更好希望你不是因为股价的下跌看空地产 而是自己的理智看空地产

一是担心烂尾，二是二手房降价比新房容易多了，还有卖掉二手房的有多少是置换又有多少是卖出多余房子短期并没有考虑置换。

现在白酒行业的总产量是10年前的一半，但白酒龙头股价涨了10倍。疫情来了，很多人都会生不如死，但打过疫苗的活得更好了。