$绿城中国(03900)$今年绿城由于内房中表现良好，最近来了很多新人讨论，也出了很多论调。

    大V坐庄论 我一直不理解，有这个想法的人有些还有不少粉丝。按他们的逻辑，大V吹票，炒高了割韭菜，说来说去，一直在说绿城的销量增长以及管理提升费率下降，如果坐庄吹票，先得吃到足够的货，管理层也得配合着完成销量，还要配合着报表的各项指标变好，当前股权结构下，谁能吃到足够坐庄的货，拉了出给谁。

    抢地王亏损论 绿城这么多年以来一直被吐槽，抢地王。大V说地不错，就会迎来喷子，首先我想不明白，人家的票你来吐槽啥，搞的还像个精算师。15800的地，22800的限价，有些"精算师"可牛了，一个刚需盘也得按6000的建安来测算才能对得起绿城的牌子，就允许有些开发商2000的地价卖8000赚大钱，不允许绿城绿城也建一些快速去化的刚需盘赚小钱。比起相信这些"精算师"，我更相信绿城管理层说宁波6%净利润的地也算算没拿。每个公司都有自己的产品系，拿地时，标准化的代入，就算得出个大概来了，开盘快去化快就少点融资成本少点管理费用，根本不需要"精算师"来操心，投拓从立项到授权，每一步都有一帮人来算好账，抢地王是至少两个开发商抢出来的，难道绿城那块，15800楼面的地块200平人才房就能赚钱，绿城300平人才房就是地王活该亏钱吗？以绿城在宁波的效率，相同的条件相信绝对更高的利润。还有快速去化后资金再做一轮，有些开发商16个月做一轮，绿城8个月现金回正能做两轮。

销售目标达不成论  有些人包括地产媒体，一会拿着自营的数据和总销售目标2500比说完成率低，一会拿着半年度的数据说绿城半年才多少多少，全年堪忧。去年全年含代建2018，其中后四个月998，后四个月几乎占全年的一半，这点和我关注某企业很像。今年前8月是1345，按照这个比例来说，全年会接近2700，如果算上上半年受到的影响，应该全年会超过2700。另一个角度是按照销售增长率计算，我发在之前帖子里直接复制过来。去年前三季度1232，今年1607，同比增长30%，这个月增长率是28%，主要是代建慢了，前三季度466，之前管理层预计要800，按已有的增长率计算，应该是2018乘以1.3，会达到2600，如果相信代建能800，那应该能看更高，因为自建增长率能支持到1900+，预测全年2650到2750。。权益1000+。不管怎么算，我相信绿城能很好完成2500既定计划并且冲击更高目标。

    年报爆雷论。都说年报会暴雷。这点反驳起来真的很难。毕竟前几年很坑，不管怎么样，前几年的坑就在那还之前的债，有些企业不减值不代表没有什么，某些拿16年17年地王的公司没销售结算不代表不需要减值，他们大概率想通过以后规模大了平滑掉，绿城把历史包袱出清。接下来观察就是了。

    永续债吃利润and高pe论。永续债曾经有企业更高利率更多钱的借，然后发展起来，然后解决了永续债大分红，债券却继续十多个点。绿城的永续债平均6个点样子，现在税后利润占比比较高，以后规模上去了，这13亿的利息占比不会在那么高了。绿城现在pe高，主要还是减值影响，但实际上的eps已经1.2元了，19年度分红是3毛，这是按照25%的不影响现金流的利润计算的，所以说绿城实际的现金流真的很不错。我就不喜欢，重估个多少，重估不会产生现金。绿城如果按照每股1.2元的真实核心收益来看，高pe也没高到哪里去吧，毕竟绿城的高成长在那。

    说这么多，还有人说按照今年的报表利润，绿城是多么高估，首先房地产更多看前瞻，不相信管理层的指引就打个折，我按照1000权益8%计算，今年的前瞻是80亿。不过算今年真的算不出想象空间，明年呢，后年呢？之前小道消息2025年目标7000，我想差不多自营5000，代建就不算了，到时候的前瞻利润可能会达到现在的市值，那样是不是就有空间了。绿城的自营平均售价一直是前几名平均售价的两倍以上，绿城的房子也在很多城市得到认可。绿城未来只要开发别家一半的体量就能达到和别家相同的规模。这是不是一种强大的能力。