15日，美国公布9月费城联储制造业指数，意外录得-9.9的降幅，大幅低于预期的2.8。此前不久，美国公布8月份CPI，同比增长8.3%，也超过了预期的8.1%，滞胀已经形成，衰退恐不远。
海外大幅加息的预期使得市场上以新能源车、光伏、CXO为首的成长板块快速下跌。回溯此前几轮全球经济下行周期，低估值、高分红率（能够提供现金流）的资产逆势抗跌。提到此类资产，很多投资者的第一反应是银行、保险，其实港股房托不但估值低，能够为投资者提供稳定的现金流回报，其持有的物权还能起到抗通胀的作用！
考虑到资金利率上行、疫情影响的双方面因素，我认为市场上最值得关注的港股房托是招商局商业房托！
$招商局商业房托(01503)$ 大股东是招商蛇口，拥有“招商系”金字招牌，在融资成本上行后，招商局商业房托可以以更优惠的价格获得融资。目前管理人正与多家银行沟通再融资事宜。
疫情影响方面，上半年，招商局商业房托至多为租户减免了4.5个月的租金，一次性减租影响已在中报集中体现。在疫情影响消除，北京航华科贸收益并表后，下半年招商局商业房托的盈利能力环比将明显提升。
9月13日，深圳市地铁集团总经理黄力平表示：10月份起到年底之间，深圳将有5条地铁新线开通运营。
其中，深圳地铁12号线拥有33座车站， 20座都是换乘站。它连接了招商局商业房托5大物业所在地的蛇口片区，与深圳最繁华的宝安区。
招商局商业房托的五大物业均在深圳地铁12号线周边。尤其是花园城，地铁12号线将有出站口直通花园城，有望提升花园城客流量，间接拉动租户的入驻意愿。
物业升级改造方面，除科技大厦外，招商局商业房托其他写字楼资产已完成改建，花园城也将于2023年完成改造，这有助于租金回报率的提升。
看近日港股房托的市场表现，不少公司都跌到了近2年、3年的新低。
其中$领展房产基金(00823)$ 、$顺丰房托(02191)$ 沽空比例已超过20%，流动性不佳是空头们敢于做空的主要原因。
8月下旬，香港房托基金协会有限公司(协会)正式成立，协会将筹划与内地互联互通等方式，以提升香港在全球房托基金市场的地位。
值得注意的是，2021年，香港金发局发表了《关于如何振兴香港房地产投资信托基金市场以提升流动性的报告》，建议把REITs纳入“互联互通”，由“港股通”先行。
今年9月15日，香港金发局再次发文，提出了加强ETF交易活动、改善一般交易和清算活动、优化基础设施三种改善市场流动性的方式。一旦招商局商业房托被纳入港股通，流动性就会出现显著改善，其估值也将出现明显修复。
最后，市场上关于地产的利好政策频出，A股地产板块阶段性反弹幅度已不小。分派率较高，资产负债率低于同业的招商局商业房托或是衰退行情中避险投资的好选择。
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