买保利还是买万科

近一年来我对万科和保利的观点都倾心奉献在专栏中，但还是有很多新朋友不断问我这两家房企哪个更好点。更有甚者，最近看我发表万科的文章较多就让我改名“万科时代”，你先问问@万科时代 答应吗

下面我就给大家讲讲我持有的这两支股票：从仓位上来讲保利万科的持仓比例为7:3，那么有很多朋友会问了：既然你看好万科的更多一些，那么为什么不把万科的仓位多一些，或者两者再均衡点？

从经营的角度来讲，万科、保利都属于比较稳健的龙头房企。无论从利息资本化比例还是从投资型物业折旧来讲都是持保守态度，但仔细来看，万科在资产结构上更好一点。

以保利2006年上市为节点，截止到2019年底万科净利润从23亿增加至388亿，上市累积融资141亿，分红573亿

保利净利润从2006年的6.7亿增长至2019年底的279亿，上市以来总共融资255亿，累积分红370亿

另外：以2019年报为例同样的有息负债规模，万科利息资本化56亿，而保利为100亿，

净负债率 保利：56%，万科：27%，

已售未结 保利：3278亿，万科：6100亿

营业收入 保利：2359亿，万科：3679亿

净利润 保利：279亿，万科：388亿

再来看看对外投资：

保利地产：17.33亿股保利置业股份，1.57亿股保利文化，2.17亿股中国海诚，1.8亿股长飞光纤

万科：21.4%普洛斯，5%贝壳

好了，不比了，万科完胜。

那既然万科完胜保利，还重仓保利？

这事得换个角度看，从对整个房地产行业的看法来讲，我是持乐观态度，特别是看好珠三角地区的长期发展，因此我选择保利。也是看好她在房地产开发上的专注和珠三角地区地区超过25%的土储。所以，负债率高和利息资本化高完全对照的是保利大于万科的土储规模。而最近两年的权益销售增长率，保利也是遥遥领先万科的。

从销售规模讲，万科基本领先保利两年时间，但是从今年释放的营业收入来看，似乎差距又扩大了，这也能解释最近4个月来保利股价弱于万科的重要原因，所以一切还要等2020年的年报公布以后再证实自己的判断。

但有一点可以确定，和靠投资型物业重估以及超比例的利息资本化掩饰财务报表的房企来看，保利每年赚得确实是真钱。5%以上的分红率以及净资产附近的市值，加上2021年的业绩反转预期，怎么看持有保利都不会亏。

所以我的观点就很明确：中期看保利，长期看万科！考虑市值打新配置，两者我都要，而结合万科的持仓比例，已列为非卖品。

我还是那句话：地产企业里只分万科和其他！不管是率先启动的新城还是华侨城，无论是商业还是旅游，终究利润贡献的大头还在房地产开发。热点炒作是一回事，真实经营又是一回事。但谁能先涨我都高兴，或许他真能带动下板块呢……

最后我说一下，我为何不看好把重点放在北方三线城市的地产企业：不仅去化周期长，沉淀的商场或产业园短期根本产生不了效益，你看到的利润只是报表利润，实际上他们赚得真的不仅是假钱，还在吞噬你的现金流（或是未销售的存货，或是沉淀的商城），依靠价值重估获取的利润，对企业发展起不到任何作用，只能继续消耗你的利息。

长期以来一直有个误区：地产PE低，分红率高！

你细想：一个是保利，万科这样的真正赚到钱的房企，此时的分红无非就是消耗点现金流。

另一个则是账面利润，但还高额分红的，请问融资端控制以后，你把银行贷款都拿来分红了，请问这样的高股息能够维持多久？会不会是下一个恒大？泰禾？华夏不幸福？$万科A(SZ000002)$