本质是房地产行业是一个高值但毛利偏低的行业,成本中最刚性的一块是占到售价50-60%且非常前置的的土地出让金,如果不负债不运用金融工具,房地产开发就好比金融市场中拿现金买债券,有收益但利润率不高,多大本金取多少利润,发不了财还可能有看走眼的风险。银行信贷支持,房地产企业上杠杆买地,地方政府得卖地收入,相互打掩护找政策空子,现在房地产企业为地方政府高举杠铃,脚下却被撤梯,躺平不干了,反正几百亿上千亿卖房流量中随便截流转移点,老板是几辈子不愁的,地方政府还想继续卖地,还在挣扎。房地产是集权的一个战场。
1.小马拉大车:你的资金只够土储1000万平,而实际你土储高达5000万平。你运转不动了。
房地产开发1:5的杠杆不高啊,实际上都是1:10甚至更高
现在买房时机不好,土地价格有托,虚高。要等土地价格回归合理。只能是大幅下跌。
烂尾和不是新鲜事,以前就有,这次的爆发是三年经济萎靡,收入减少的一次性清算,是因为负担不起了才会断供,是因为销售不行了才烂尾,地产公司用销售去支撑下个项目,现在没销售了,那下个项目不就烂尾了嘛!所以殊途同归,两者都指向了一点,因为经济的问题,老百姓收入的问题,导致这个结果,疫情更是雪上加霜!理论上,这个影响不到那些资质好的地产公司,为啥昨天也大跌了,因为6月份地产销售数据回升明显,但7月份第一周的高频数据又他么下来了,就像一个高危病人刚打了肾上激素,心率血压上去了,一会会又掉下来了,你说急不急,就是看到七月数据不行,才加剧了市场看空的情绪,这个才要命,因为症结就是地产销售,没有销售要出大事!
之前选地产股是hard模式,有几十家可选,现在选地产股是easy模式,选今年上半年还在正常拿地的就行,只剩十几个可选了
按你这篇文章的逻辑,那出险房企只要可以將所有债都能成功展期3-5年,5年將土储去化掉,那出险房企也能渡過难关咯
原来手头的地够3年开发,现在销量打7折,就变4-5年了,而且资金占用时间拉长,财务成本上升,利润大打折扣。转不动。2年不会买地了。