近期REITs项目2023年4季度的数据已经披露，从前期整理的普洛斯REIT项目来看，扩募资产表现不如预期（后续在年报中我们会进一步进行分析）。那么我们再来看下另外一个扩募项目博时招商蛇口REIT的完成情况。
一、预测数据介绍@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs研究# #REITs扩募# $博时蛇口产园REIT(SZ180101)$ #$中金普洛斯REIT(SH508056)$
按照发售版本的扩募预测数据，预计扩募后合并的2023年营业总收入为213,501,018.47元；预计扩募后合并的2023年净利润为64,583,221.52元；预计的扩募后息税及摊销前利润为89,431,324.77元；预计扩募后合并的2023年可供分配金额方面144,593,338.82元。首发资产规模20.79亿，扩募资产12.439亿。
二、完成数据统计
目前，2023年4季度报告已经发布，按照2023年4个季度的数据统计来看，2023年期内实现收入175,596,013.4元；2023年期内实现净利润65,523,529.39元；2023年期内实现可供分配金额118,255,936.9元；2023年期内实现息税折旧及摊销前利润135,684,041.8元。
实际实现收入较预测数据减少3,790.5万元（这里面也许还有一种解释就是预测的数据是两个项目合并全年的，而实际当中两个项目仅有半年完整的合并数据公开，存在一定差异）；净利润增加94万元；可供分配金额方面减少2,633.74万元；息税及摊销前利润较预测数据增长了4,625.27万元。
三、租赁统计
由于REITs产品属于资本市场的新秀，在信息披露方面正在逐步完善中；针对于博时蛇口产园REIT项目，仅选取2023年3季度和4季度的出租率及租金单价与预测数据进行对照。
2023年4季度较3季度租金收入有所增长，租金收入增长约168.4万元。增长的原因在于2023年4季度的平均出租面积以及期末时点出租率分别增长了2个百分点和4个百分点。其中，首发资产与扩募资产的出租率以及期末时点出租面积均有所提升。但在租金单价方面有所差异；其中首发资产中万海大厦租金单价4季度较3季度增长了3.58元/平方米/月；万融大厦租金单价4季度较3季度增长了0.55元/平方米/月；扩募项目“光明加速器”租金自二季度的53.35元/平方米/月下降至4季度的51.61元/平方米/月。
四、小结
租金收入方面首发资产是呈现环比增长的状态，但扩募资产呈现持续下降的状态。特别是扩募资产2023年4季度末租金单价较发行预测的58元/平方米/月相差6.39元/平方米/月。在测算的租金收入方面，扩募资产3季度与4季度按照平均实际出租面积及单价计算创造收入为32,787,318.18元，按照期末时点出租面积及单价计算创造收入32,550,623.62元。按照测算对照预测的租金收入应为37,416,810.36。也就是说，两个季度内，扩募资产在租赁收入方面较预测数据减少了约463万元。
这里需要说明，预测拟购入资产规模是以最低价募集资金进行的调整事项后测算的结果，而实际募集资金较最低募集资金规模实际相差约0.719亿。但请注意，这个数据变化是事后行为，在投资者买入之前可能考虑不到这个影响因素的。另外，数据表现方面，投资者更多的是考虑期内实际表现而非预期表现（这里面包含期内的实际收入、底层资产在收入中贡献占比、租金收入（车流量、发电量、污水处理量等持续性）、净利润、折旧摊销前利润、出租率、可供分配金额等），所以请各机构在沟通或者质疑的时候考虑清楚，是否存在诱导？
探讨：
1、虽然息税及摊销前利润较预测超过较多，净利润方面也有所增长。整体来看是超预期的，但是有持续性吗？
2、扩募资产租金方面从预测的平均58元/平方米/月下降至2023年4季度末的51.61元/平方米/月，半年期间最大降幅超过11%合理吗？
3、2023年期内实现息税折旧及摊销前利润135,684,041.8元，大幅增长。但期内可供分配金额减少了2633.74万；实际募集资金从预测的11.72亿增长至12.439亿。不考虑其它影响因素，仅按照期内可供分配金额计算，投资者预期分红是上升还是下降？