致力于做一个只要读了我系列文章，就能将该公司纳入能力圈的个人研究号。
华夏幸福是一家房地产＋招商公司。
(2018年报)我们可以看到，产业发展服务利润占52%。房地产业务利润占43%。
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接下来我们分解讨论一下。
房地产业务。
首先是华夏贡献了43%利润的房地产业务，所以华夏幸福是一家房地产公司，毛利率有30%左右，是一个比较不错的生意。
点开年报，看到房产已预收面积比可供出售面积要多(说明供不应求，房地产业务不用担心)，这里就不再展开，感兴趣的小伙伴可以自己去算一下。
接下来说
产业发展业务(招商)
为什么说贡献了53%的产业发展业务其实就是个招商业务呢?
首先，政府给华夏的条件是，我付的费用是，你产业园落地投资额的145%。
为什么政府愿意给出这么高的费用呢，因为地方政府大约每年可以收取8亿的税收(如果产出100亿的话，假设投入也是100亿)。而且华夏说了，不用政府投入，等政府有了税收再还钱，政府当然开心了(以后会有稳定税收)，对于政府给华夏45%的利润一点也不多，反正是空手套白狼。
这么一来，华夏就变成跑腿公司。
华夏有4600人的招商团队，使用15年招商的经验和积累的大数据，大数据可以输出有投资扩张意向的的企业名单，通过这张名单，经过走访，30%的企业有明确投资选址或者搬迁意向。
华夏就依靠公司大数据，招来想扩张的企业，投入然后产出。然后政府坐等收税，给华夏钱，华夏就等着政府给钱。
总结:产业服务业务，等于利用公司大数据和经验，来帮政府招来商，政府付给华夏辛苦费。
其他业务:其他业务虽然利润不多，但是是产业服务和房地产可持续发展的基础，这也是其他房地产公司不具备的商业模式和护城河(其他房产公司的郊外发展业务已经没有什么空间高速增长了)，但是产业新城还处在高速爆发期，而且华夏已经建立口碑和经验。
最后总结:华夏幸福一直是园区业务的龙头，业务不断发展，只有看有什么转机可以让现金流快速回流，到那时估值就要修复。（但是如果你坚信政府不会违约，那么你为什么不能等8年现金慢慢留回呢）
单单是资源整合就可以赚取目前利润52%，相信华夏幸福新型商业模式一定可以成功。$华夏幸福(SH600340)$#华夏幸福#