回复@Belly0729: 已经发生的亏损不用太多考虑，主要还是看未来，新城未来营收确定要大幅下降，成本方面目前看融资成本无法再降了，因为有息负债已经没有下降空间，就看管理费用和销售费用能降多少了，目前看销售费用有些异常，占到了销售额的6.7%，同属三四线的中海弘扬只有3.6%
最怕过两年发现没有住开住之后租金收入无法覆盖成本，那就没有任何希望了//@Belly0729:回复@dongzhua:针对第一个问题，有。住开养商开，商开养商管。原来的投资模型是住开的利润+商开卖住宅金街的利润覆盖大商业建造的成本的绝大部分。这样你还有一些缺口慢慢收租。但是由于这几年开发业务塌方了，死咬吾悦拿地低不亏其实不中肯。因为你可能投资测算整盘卖8000才能实现覆盖大商业绝大多数成本的目标，现实情况是只均价卖到6000，完全大商业建造成本硬生生自己套（拿融资套的）。一言以蔽之，所以你有一套住宅无贷款收租5000，和你这套住宅月供4500收租5000其实是两回事。丈母娘不会因为你有一套300万的房子星星眼，只会盯着250万的贷款让女儿和你拗断。
针对三费的问题，尽管年报没有披露分部报告，同时因为签约对应开发的销售费用，因此交付和费用期间有错配，但是我们可以定性分析销售费用降得不多，原因是市场实在疲软，全行业几乎返现。你和你的竞品在三四线搞得就是价格战。
针对融资的问题，新城优于其他开发商的就是他的吾悦占比更大一点，开发业务销售完了以后可用吾悦做抵押物发债，融资。所以会变成一种付息不还本的模式去苟着，利率会随着宏观的利率往下走，但是平均低不下来太多的，因为毕竟你的有些场子所处位置能级差，大银行不太愿意做，都是小银行或者信托做的融资。