关注 $大悦城地产(00207)$ 主要有两方面原因：
（1）股价便宜；
（2）行业前景好，企业本身质地好。
我买股票首先看中的是这个股票要足够的便宜，这样即使自己研究错了，也会留有充足的安全边际。所以我的研究范围一般是 PE 在 30 倍以下的公司，高于 30 倍甚至 50 倍的就不看了，不是说这些企业一定没戏，只不过估值越高、投资风险也越高，我没有能力驾驭那么高的PE估值。股票 PE 若在 15 倍以下我就更为钟爱了，这也是为什么要研究大悦城地产，5 倍PE 以下，不香吗？
光便宜也不行，巴菲特当时买下伯克希尔纺织厂时，也很便宜，但这个行业没前景，最后只能关门。幸亏巴菲特当时把纺织厂的利润又投到别的行业，一定程度上多元化自己的投资，才有了今日的巴菲特。所以行业的前景很重要，公司本身的质地也要好。
昨天和家人特意去了朝阳大悦城考察（玩儿）了一下，一个最强烈的感受是现在的购物中心已经不只是购物中心了，她更像是一个集购物、生活、娱乐、学习、办公于一身的综合体验中心。对这一点的理解非常重要，因为如果你认为大悦城只不过是一个买衣服、吃饭的地方，那就不会给她太高的期待和估值。毕竟大家网购越来越多，线上 VR 出来以后，可能会继续挤压实体店的空间。
但目前大悦城的思路是做好客户全方位的生活体验，这与线上购物就形成了差异化，找到了自己的 niche。因为即使你觉得线上购物便宜，也不能总在家里呆着吧，长时间会呆烦的，这时大悦城就是很好的去处。想买，有各种知名品牌；想吃，有各个地方的美食；想学，有上海三联书店（在9层居然有学生们在安静地学习）；想运动，有；想美容，有！大悦城给我的感觉就是一个综合的大众生活馆，或者通俗一些，一个年轻人“散步”的地方。
现代技术使我们的生活更方便，但同时也更孤独了。足不出户就能满足日常所需，但长时间闷在家里的日子并不好受，人还是希望有自己的社群，时不时地面对面接触，而大悦城正满足了这个需求。除此之外，大悦城地产还在打造第二条产品线，就是北京大兴的大悦春风里，如果说大悦城是为了满足年轻人的需求，那么大悦春风里更多地会去照顾到中年人的需求。现在的一二线城市中产人群，物质需求基本已不是问题，但精神上往往空虚、甚至孤独，大悦春风里就是针对这个需求来打造的。我个人非常期待！
上面主要说了大悦商业体的行业前景和竞争力，下面简单聊聊估值。
最直观的是目前港股大悦城地产市值 74 个亿，2019年归母利润 16.4 亿，相当于 74 / 16.4 = 4.5 倍的 PE，也就是四年半就回本儿。从股息的角度来看，现在每股价格大约是 0.60 港币左右，19年每股股息 0.04 港币，股息率相当于 6.7%，是个不错的水平了。这是静态估值分析，今年的疫情肯定会对大悦城造成影响，但影响可控，因为根据官方的公告来看，上半年综合利润虽然下降 70% - 85%，但最起码还是盈利的！
换一个角度来看估值，大悦城地产前六年的归母利润分别是：2019年 - 16.4 亿，2018 - 21.0亿，2017年 - 11.5 亿，2016年 - 8.0 亿，2015年 - 7.3 亿，2014年 - 17.1亿，如果你把这些利润加起来，会发现前六年的归母总利润就已经达到 81 亿了，高于现在 74 亿的市值。从这个侧面也可以看出大悦城地产的便宜。
还有一个bonus，如果说大悦城的商业（包括轻资产管理）和酒店是基础，那她的物业开发就是加分项哦！是的，大悦城地产在年报也说要商业+物业开发双轮驱动了！今年上半年就销售了 68 亿的物业，而且大悦城这两年在土地一级开发中也有所斩获，拿地一拿就是百万平米以上，好不痛快！这些利润想必都会在未来一两年后释放出来。
综上，大悦城地产 2020 年报不会太好看，但如果你看长期，把大悦城看作是一二线城市的生活中心、娱乐中心、和精神中心的话，那么现在的大悦城地产简直不要太便宜！
