$万科A(SZ000002)$ $我爱我家(SZ000560)$ $招商蛇口(SZ001979)$
从上月底开始call地产行情，到现在已经快一个月了，过程中有人第一时间跟了，也有人始终看戏，有人开始信这是主线，有人说炒完了没消息了，都行。
我一直定位自己是一个科技成长型选手，主要做产业趋势，所以虽然这轮前置把握了地产行情，但是针对地产没写过长文。
眼下，炒作到了大分歧点，有几点内容想说一下。
1、【去库存】
3000亿加贴息可能资金量是小了点，但是直接打在了去库存的痛点上，而且是一部分没有流动性的刚需型库存。目前要构建的房地产市场发展新模式就是大部分刚需由保租房和二手房来满足，而市场化的新房未来可以主打改善需求，所以政策是有讲究的。
大家不要轻易打叉，区别于市场化购房去库存会有诸多担心和需要更多时间，行政去库存是有政策意志的，有金融工具的，有KPI的，较为集中兑现的。
这里也引申出一个要点就是不要看18万亿总盘子腰斩成8-9万亿了，未来大头刚需有托底不会冲击市场，房企主要参与瓜分改善市场和租赁市场，已经够发展了，尤其在近几年危机下的洗牌已经基本结束。
因此这里对房企有几种活法和炒法：
一种是过去主做刚需生意的，如万科、保利等，这种就比较受益于行政收购去库存政策，尤其万科，活下来的预期可以炒很久。
另一种是过去积累已经形成了中高端品牌化标签和中高端产品线的，如中海、华润、绿城、滨江、招蛇等，这种企业本身背靠国资足够稳健，只需要一些扭转预期的东西，就能继续发展。滨江虽然例外，但好在把握杭州这个优质基本盘，也成了本轮龙头。
还有一条逻辑其实是长租公寓企业受益，如万科泊寓、龙湖冠寓等，本身是行业龙头，大批量收储的保租房给到谁运营管理，是可以意淫的，不是所有城市都有安居公司。
龙湖近几年高端化也比较顺利，但资源禀赋不足，主要在走服务、运营的轻资产路径，如果能成功，在所有房企里会是独一份的摆脱杠杆和周期的。
2、【稳房价】
大超预期的15%首付和房贷利率取消下限去向3%，是非常值得重视的政策。当很多人开始把房贷利率和租售比做比较之后，一定有一波需求的释放，房价持续下跌会迎来支撑。
过去几年房价持续下跌无法企稳，一二线城市也都普跌20%-30%，居民资产负债表极度恶化。任何一类资产单边下跌带来的都是各种恶性循环，这里不求涨价，只求稳价，就可以解决很多问题了。
很多人在看到政策的第一时间，又在发表那些烂大街的言论，掰扯有钱没钱，掰扯没信心没预期，说现在都不结婚了，不买房了，世界哪是非黑即白的啊。
大家知道过去几年的恶性循环下多少有钱的、有购买力的、有资产配置需求的也被迫后置了吗？
说直接点，这条市场化的政策是给有购买力的人准备的，修复的是他们的信心和预期，没有的可以等着第一条成体系。
最近媒体端已经有些红盘秒罄的消息了，传导会有一个过程，直到好区位的正常流量盘也恢复流量，信心和预期都会回来不少的。
——所以我为什么会说改善供需，稳定房价，调整预期，恢复信心，一定是这样的一个过程。
3、【投资端】
当下投资端有一个问题，炒了一段时间了，该有的浮盈都有了，该出的催化有概率暂时出完了，但任何政策的传导都需要时间，而且市场下跌带来的悲观情绪和预期也需要时间，所以股价最顺畅的那一段无了。
要知道15年的一系列政策，到16年才出效果，这次由于问题更大，解决起来更难，理论上需要的时间也会更久，力度也应该更大。
所以金融市场的资金是没有耐心的，在一个存量市场，电风扇是常事。
不过我们炒股的依然不用去论证公有理婆也有理的那些事情，我觉得眼下只需要关注两点：
一个是5/6月销售数据同环比有无改善，包括一些热点城市短期内有没有脉冲，这个将带来政策是否有效的短期逻辑支撑。
另一个是是否还会有更多预期外的政策，以及已经发布的政策落地细则是否更有实操性，不是空话，这个将把那部分不是不信数据，是不信政策的人空翻多。
还有一点，从炒股思维或者主线思维来看，房地产要有持续行情，别的板块不能太行，如果哪里异军突起成为新主线了，那这边会更凉，到时候需要警惕。
好在我们信的早，思路也清晰，接下来只需要观察、应对，做模式内的事情。
最后附一些过去一个月讲地产的一些帖子：
以上。
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