最近几个交易日房地产板块股票大幅拉升。
我在找是什么消息让板块反弹这么厉害。因为现在地产板块仍难看到反转的迹象，最新的新房销售数据也不乐观。而二手房除了超一线城市的二手房扭转例如北京仍能维持在 12,000 套枯荣线附近，其他底线城市数据难言乐观。并且现在二手房虽然仍然能维持一定的流动性，但是代价是大幅降价，目前供需仍未找到一个平衡点，明显的买方市场。
那么是什么消息给房地产的寒冷的冬天稍微带来一丝丝希望呢？
最近有两个事件也许可以聊聊，多谈谈积极的方面。
瑞银分析师 John Lam 空翻多
瑞银分析师 John Lam 曾在2021年1月下调恒大评级，将目标价从之前的14.50港元下调至6港元，是当时唯一一位给予恒大卖出评级的券商分析师。那一次正确的预判让他名声大震。
在今年1月份，瑞银的 Global Research and Evidence Lab 曾推出了一份非常有质量的卖方报告。China Property APAC Focus: How to end the deleveraging cycle 详尽的表述了当下面临的问题。并且认为 24 年仍是去库存周期，但是会慢慢开始达到平衡。
4月25日这次采访主要表达几个观点。
对中国房地产行业的看法变得更加积极，因为城中村改造和社会保障性住房可能是解决当前去库存和去杠杆周期问题的方案。
一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。
按面积计算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。同时，一线和二线城市的房价可能下滑10%。
中国杠杆低于美日当年情景、供给减少供需可能在明年反转等因素的支撑下，2025年地产供需将会到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的地产公司股票将上涨。
总结一下，再过 1-2年我们能明显看到边际好转，所以现在看好经营模式为收租和高质量房地产开发的公司。
彭博的这个采访大概是 4 月 25 日发的。可以看看香港内房股从 25 日开始的走势。我选了龙湖longfor 这个在他们 1 月报告里提到的标的。
海外高质量的分析师的分析报告对市场还是有很大的影响。
西部核心城市成都取消限购
成都发布楼市新政，在全市范围内住房交易不再审核购房资格，即全面取消限购。2023年，在全国楼市整体下行的背景下，成都市场表现亮眼。但是自 2024年以来，成都市场走弱，截至4月26日，新房成交396万方，同比下降38.4%，二手房成交609万方，同比下降18.5%。
4月28日成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提到全市范围内住房交易不再审核购房资格，即不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。
下一步是什么
可以预见，现在的最后的限购高地还有北京，上海这两座超核心城市。上一轮的取消认房认贷他们出台政策也是在最后。那么跟上现在全面取消限购的节奏变成了预期中的事件。
当下由于仍然有限制政策在，所以很难判断需求的情况，并且由于螺旋去库存导致房价预期不稳也会进一步抑制需求端。
那么当需求侧的抑制政策全部出清，我们可能还会再面临一次寻底，寻找真正的供需平衡在哪里，但是需求侧抑制的出清，同时还伴随着消费测政策的推进，利润城中村改造，例如有一些预期的社会保障房的收储建设，进一步消化市场上的库存。那么下一个节点我觉得可以期待，当重新完成供需力量平衡之后，再出发，我们在哪里。那么提前一步或半步，做我们的行动。