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魔都会大变活人，有两家物企也不遑多让。
不过前者变的是人，后者变的是账面现金。
01
五一假期，有两条新闻都和养老康养有关。其中一条发生在上海长征福利院：
一位75岁的老人，在尚未死亡的情况下，要被转运去殡仪馆，差点被活着火化。
妥妥的大变活人。
据媒体深挖，新长征福利院虽然是非营利机构，但也是某个医养集团的一部分，其实控人刘颖骅已经在这个赛道布局谋划多年。
看到这条新闻时，出于职业习惯，勿爷不由得想起了物企的康养赛道。
目前50多家上市物企中，从字面上看只有奥园健康和力高健康生活立志于康养的大饼，这和此前政策鼓励很是契合。
由于中国逐步进入老龄化社会，如何应对成了国家大事。据不完全统计，从2011年开始，国务院、住建部等10部委先后多次发文要求加快发展养老服务业，养老机构可以施行“公建民营”。
特别是去年年初10部委《通知》首次鼓励有条件的物企参与进来，试点“物业+养老”。有政策背书，打康养牌面的奥园健康和力高健康生活前景如画。
加上长征福利医院事件和时不时爆出的养老机构虐待老人事件，都说明公建民营并不能完美解决养老问题，需要多方尝试，这给物企平添了不少机会。
可事与愿违，两家主打健康牌面的物企心有余而力不足：
奥园健康已经摆上货架，力高健康生活上市8天后就质押全部股权。
02
彼时，知情人士称，奥园以55%的奥园健康股权叫价30亿出售，碧桂园服务、世茂服务、美的和朱孟依旗下的合生创展都与之有过接触，不过半年过去了并未有进一步消息。
在勿爷看来，收并购市场不景气和物企自身财务状况是没有成交的原因。
如今看来，关键因素可能还是后者。接盘方在接手前都会尽调，标的如果有瑕疵不及期望值就会砍价或者退出。
而5月3日，奥园健康官宣的几笔与关联方的资金往来，实锤了物企的确给地产垫过款、输过血。
2021年12月，奥园健康收取关联方划转资金3.5个小目标，之后又原路转回；
2021年12月，奥园健康向中国奥园提供资金，用以结清中国奥园一笔约5个亿的债务。随后，中国奥园于年底前向奥园健康退还了全部金额。
……
奥园健康与关联方往来的款项，虽然不像恒大物业消失的134亿，但没回归前估计也让不少买家望而却步。虽然之后款项都回归原位，但也可能错过了买家报价的窗口。
此前不久市场传出奥园重组的消息，称已有国资入场尽调，这对奥园是个好消息。
不过，在勿爷看来，即便奥园重组，未偿还的约30亿美元的债务若没妥善安置，不排除继续叫卖奥园健康的可能。
03
康养一哥待价而沽，那么康养二哥力高健康生活为何又会质押股权?
而且是刚上市8天，想起恒大物业去年收购浙江亚太后立马转手质押的骚操作，不由得让勿爷为其汗颜。
要知道，力高健康生活刚刚上市，手中募集的2.05个港币小目标还没有来得及用，就又质押股权套现，这吃相着实有点不雅，想必其是把割韭菜的好手。
不过在查了力高集团的债务状况，一切又显得合情合理。
数据显示，截至2022年3月底，力高集团三条红线踩其一，是黄档房企。现金余额约为15亿元，而2023年到期市场债券合计约为45亿元。未来是否又能力完全覆盖有着很大的不确定性。
所以力高近期的操作是不停质押、不停贷款，借旧换新和押注物业板块上市。
也就是说，力高集团质押物业板块股权套现大概率是用来还债。
值得警惕的是，关联方现金吃紧，力高健康生活的用以发展的募集资金还在账上吗？
而且这笔质押如果到时未能赎回，力高健康生活是否会变成待宰的羔羊？
此前3月份，力高集团旗下子公司此前质押的一块58.5亩地块，就因无法赎回拟被银行拍卖。
结语：
去年至今，受关联方拖累，物企遭受了1万点暴击。不管哪个细分赛道，只要被波及了，轻则割肉，重则卖身。
巧合的是康养赛道的两家物企都身涉其中。解铃还须系铃人，若关联方出不了ICU，康养赛道的奥园健康和力高健康生活或将是团灭的节奏。
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