昨天勿爷看到一则公告，说的是合景悠活开始招股，合计发售3.83亿股，预计最多集资31.17亿港元，并将于本月30号正式上市。
于同天发布公告的还有世茂服务，也说要赶在10月30号上市，集资额比合景悠活的3倍还多，看来这势头是要力压合景悠活啊!
关于世茂服务的事儿勿爷在早前的文章有详细聊过，今天就来说说合景悠活。
合景悠活成立于2004年，主要为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务，是合景泰富的附属公司。
据勿爷了解，合景悠活的前身是宁骏物业，2005年孔健岷通过天健控控股花费72万购买了宁骏物业90%，2006年又和孔健涛、孔健楠一起，花了80万元收购了宁骏物业全部股权，装入拟上市的合景泰富。
同年一起被装入合景泰富的还有2003年成立的富声物业，富声物业最早由孔健岷通过配偶莫亦斌及岳母梁彩茶持有其全部股权，2006年，三兄弟谋划合景泰富的上市，以80万元的代价收购富声物业。
经过两次收购合景泰富物业管理板块逐渐形成，2019年年初，合景悠活花费近2亿元罡昱企业，后者持有星誉物业60%的股权，星誉物业以住宅物业为主。
在勿爷看来，合景悠活的收购就是在为剥离上市做准备，于今年6月24日，合景悠活正式赴港IPO。
01
营收排在哪
从2017年至2019年，合景悠活的营收分别为4.6亿元、6.6亿元和11.2亿元，年复合增速达56%，截至2020年4月30日止的4个月为4.3亿元，同比增39.97%；净利润分别为4415万元、7968万元和1.85亿元，年复合增速达到105%，截至2020年4月30日止的4个月为7659万元，同比增97.6%，增长接近一倍。
根据凤凰网提供的数据，其2019年11.2亿元的营收能排行业第7，高于永生生活；1.85亿元的净利润能排到行业第6，高于新城悦服务。
（数据来源：凤凰网房产）
今年5月13日，中指研究院联合中国房地产TOP10研究组发布“2020中国物业服务百强企业”研究成果，据资料显示，2019年百强企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38%。
说起来合景悠活的2019年营收也是高于均值，看起来营收能力也不算差。
其中，住宅物业管理服务的收入分别约为3.45亿元、4.28亿元及7.59亿元，分别占总收入的74.5%、64.9%、67.5%，商业物业管理服务的收入分别为1.15亿元、2.31亿元、3.66亿元，占比分别为25.5%、35.1%、32.5%。
和众多物企一样，依赖母公司的“投喂”是一大痛点，据招股书显示，2019年，合景悠活住宅及商业物业管理服务收入分别有89%、95.9%，来自合景泰富集团及其关联方开发，而在2019年以前其收入来源全部来自于合景泰富旗下项目。
截至2020年4月30日止的4个月，这一数据依旧保持在87.5%、94.4%。
再来看看和其规模相当的鑫苑服务（2019年在管建筑面积2010万平方米）。
其2018-2019年来自鑫苑地产集团的收益占比分别为87.6%、82.1%，比例逐渐降低。
来自独立第三方的收益也从2018年的12.4%上涨为17.9%。
对于合景悠活来说，怎样减少对母公司的依赖还是一个问题。
02
在管面积什么水平
从2017-2019年，合景悠活在管建筑面积分别为1220万平方米、1380万平方米及2160万平方米，于2018、2019年同期增幅为13.11%、56.52%。
其中截止2019年末，合景悠活住宅部分在管面积18.3百万平方米，合约建筑面积29.4百万平方米；商业部分在管面积3.3百万平方米，合约建筑面积4.5百万平方米。
和其规模相当的鑫苑服务，2017-2019年的在管面积分别为1368万平方米、1566万平方米、2006万平方米，于2018、2019年同期增幅为14.43%、28.16%。
在勿爷看来，合景悠活的在管面积增速还算正常。
在第三方扩展方面，其行动算是慢的，从2019年起，合景悠活才开始对外承接第三方项目。
当年合景悠活即对佛山星誉和广州宜家创生进行了收购，星誉物业管理星星凯旋国际和星耀101两个综合体项目；宜家创生主要为广州、佛山、湛江超30个住宅、写字楼、工业园区、专业市场等项目提供服务。
通过收并购，合景悠活2019年新增包括23个住宅楼盘和8个商业物业在内的一批第三方在管项目。
据公开数据，在2019年，合景悠活住宅物业来自第三方项目的在管面积为387.5万平方米，占整体住宅物业在管面积的21.12%；商业物业来自第三方的在管面积达87万平方米，占整体商业物业在管面积的26.62%。
总体来说，其在2019年第三方项目在管面积占比总在管面积比例为21.97%。
反观鑫苑服务，从2017-2019年，来自于第三方的管理面积分别为270.5万平方米、397.1万平方米、732.7万平方米，逐年在增长且2019年第三方在管面积占比为36.52%。
看到这，不知道合景悠活会不会感受到压力，至少勿爷是感受到了。
第三方扩展会是合景悠活下一步努力的重点，据其表示，未来上市筹备资金的约60%将用于战略性收购及投资。
03
能靠商业物业费活着吗
据仲量联行资料显示，由于客户基础不同，商业物业管理及营运一般可获得的服务费和利润率通常较住宅物业为高。
据公开数据，住宅物业费一般保持在2.5元/平，写字楼、购物中心等业态的商业物业费已经超过10元。
2017-2019年，合景悠活住宅部分平均物业管理费为2.6元、2.8元、2.9元，商业物业平均物业管理费为10.9元、15.2元、19.7元，提高了将近一倍。
高企的商业物业管理费也让合景悠活的毛利率从2017年的22.50%提升至2019年的37.32%，2年高增15个百分点，同期净利率也从9.5%上升至16.5%，提高了7个百分点。
商业物业收取费用高，任谁看都应该是一个“香饽饽”，然而，据勿爷了解，合景悠活的物业收缴率却没有想象中那么美好，从2017-2019年，合景悠活住宅物业管理费收缴率分别为76.1%、80.8%及80.6%，同期商业物业管理费收缴率分别为94.5%、77.3%、73.1%。
不管是住宅还是商业，物业费收缴费率都呈现逐年降低的态势，收缴率的降低无疑会影响自身的经营性现金流，并带来一定的经营风险。
伴随房地产行业进入白银时代，住宅领域的机会也将逐渐看得到天花板，而非住宅领域，在城镇化趋势下，办公楼需求量也逐渐增大，在此背景下商业物业则是一个更为广阔的蓝海市场。
那么合景悠活能把握好自己的优势快速发展吗，勿爷静观其变。
物业百科
问：新小区，未入住，可以不交物业费吗？
答：不能，特别情况可以减免。
根据2020年空置房新规中规定：经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或者入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，经验收或者业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认日起，其物业费按照物业服务合同约定收费标准的70%交纳。
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