利益声明：本文为介绍性质文章，本人在写文章之前没有持有，而且本周之内也不会对该基金进行买卖交易。
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这个品种就是$鹏华前海(SZ184801)$ ，封闭式运作十年，期间不开放赎回，可以在交易所所里买卖交易。
该基金本质上就是深圳万科和深圳前海方面签署协议：万科在前海为前海管理局代建部分商业房产等等，然后BOT运营赚取收益，但是万科觉得占用时间和租金，所以把“BOT”的“O”给拆分出来实现轻资产运作，鹏华前海的持有人则是以基金的形式来参与运作并获取租金。
总结就是：万科给前海方面建房子，前海以租金来支付万科钱，万科想立即收钱，就成立基金提前给万科钱，基金则每年收租。
这个基金投资什么？
除了一部分钱增资成了项目运作的股东来收取租金以外，鹏华前海主要资产会用来购买债券获取收益，少量购买股票。
深圳前海的商业出租我们基本不担心，事实上也是这样：鹏华前海能够分享租金收益的地产都是签署了三年、五年和七年长约的，招募说明书里面是这样的：截至 2015 年 3 月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到 100%。已签署《租赁合同》及《租赁预定合同书》的企业共 49 家，租赁面积为 41,926.36 平方米，三年期、五年期、约七年期的租约占比分别为 11.3%、42%、46.7%。已签约企业包括汇丰银行、民生银行、中国联通、广发证券等大型企业和单位，覆盖了银行、保险、现代物流、信息科技、文化产业、专业服务企业。
基本上都是知名企业，出租率可以得到保证，而且已经出具了预测，按照预测来进行收益基准比较，不够万科拿出钱来补偿，超过了万科可以分成，有激励万科的因素。
此外租金方面还有一个因素：14年年底或是15年新签署租约，所以都给租户一定时期免租期，16年开始这个因素会消失。
剩余部分投资债券，因为鹏华前海是一个十年期封闭式基金，所以可以按照相关规定封闭式债券投资最高达到200%的杠杆，而普通开放式只能到达140%的杠杆水平，时间长加上杠杆高，是一个非常不错的债券收息品种。
总结一下鹏华前海的优势就是：长租约保证租金，而且万科对租金进行补偿和分成，剩余部分可以高比例投资债券。
说完了优势，说一下鹏华前海的劣势：
1、鹏华前海八年以后前景未知。这个基金是一个十年期封闭式基金，但是它本身只能享有万科前海项目租金到2023年7月23日（这也是为什么我们看到评估报告里面2023年租金突然比2022年少的原因，因为2023年只能享有不到7个月时间的租金），也就是剩余差不多两年时间鹏华前海这个基金干什么我不知道。
2、前海项目租金并非完全透明。大家看到我从招募说明书里面找到的评估报告的租金水平了，万科也会根据评估水平来进行补偿或是超额收益分享，但是其实大家也应该都清楚：承租这些项目的企业和项目公司签署三、五、七年租约，基本上租金应该是直接约定好数值或是挂钩某个指标的，这个数据我们投资者看不到，项目方万科应该能看到，而万科要进行补偿或是超额收益分享，这就是我们投资者看不到，分钱的人掌握。
3、鹏华前海基金本身的投资风险。鹏华前海除去投资前海公司股权以外资产都会进行由于高杠杆投资债券市场，也会进行部分股票投资，所以鹏华前海基金在债券或是股票出现调整的时候会有净值和场内交易价格下跌的风险，前一段时间国内债券市场调整鹏华前海净值和场内价格就出现一定下跌。万幸鹏华前海的股票仓位不多，也就是占资产1%左右，影响不大，基金经理也积极管理基金参与打新，甚至我认为目前股票就是为了打新配置的。
4、鹏华前海场内封闭式基金的风险。鹏华前海也应该是新型封闭式基金，所以每周五才会公布一次净值，净值有时间差，而且资产荒情况下，部分资金持有不出，导致鹏华前海场内流动性不好，甚至可以说很不好，交易价格和净值有一定差距，尤其是一旦大资金进出，冲击很高，所以更适合中小散户。
总结：鹏华前海虽然有不少缺点，但是依然是一个资产荒情况下不错的收息品种，但是因为流动性等因素，更适合中小散户，并且前期有相当涨幅，请注意风险。
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