SOHO从2015年全面转型成为高端写字楼租赁商，2015年年度业绩快报刚刚发布，如何看待转型后的SOHO的投资价值，每个人可以从不同的角度去评估分析判断，我主要从以下两方面来分析：
一、如何看待SOHO的转型
SOHO由售转租，除了能够分享京沪核心地段商业地产长期价值的增值外，SOHO作为一个写字楼的品牌运营商，比起卖给个人投资者再转租，或者卖给一些公司装修后再使用，SOHO能将整个项目作为一个整体统一设计、装修、运营和管理，这中间是能够创造价值的，刘强东的甘蔗理论说的很好，在产业里你做的越多，效率越高，你才能获得更多的价值。潘石屹2012年提出转型，当时就确定三年后全面完成转型，而我们看到SOHO说到做到，窥一斑而知全豹，从管理层的战略到企业的执行力，SOHO应该不用我们担心。
二、 SOHO的估值
买股票就是买公司，买公司就是买资产，都说房地产公司的净资产按照市价评估不可靠，那我们就换个角度。目前SOHO市值195亿港币，约合163亿人民币，公司账上现金及现金等价物90.12亿，银行贷款和优先票据共计178.82亿，相当于你要花252亿人民币买下公司，这是你付出的，收获的资产多少呢？
如上表，SOHO持有的主要项目有11个，总成本价（9个项目是拿地价，2个是收购二手价）是203亿，这是硬资产，这都是真金白银买下来的，目前已有8个项目完工，3个在建，在房地产项目各项成本中，土地成本一般占30-40%，施工成本占20-30%，保守估计是施工投入是土地成本的一半，那么公司持有的项目成本价是300亿。已完工的项目都是2011年以前拿的地，不说增值，现在人家拿成本价卖给你你要不要？
再换个角度，以上11个项目总建筑面积是153万平方米，加上其他项目公司自持的物业共计170万平方米，在京沪核心城区，按2万/平方卖给你，也值个340亿。
至于最近SOHO正在出售世纪广场项目，该项目是2011年8月花18.9亿购买的二手货，2015年100%出租率，租金收入1.1亿，净利率参考成熟写字楼的净利率，应该在60%以上，年净利润6-7千万。这个项目的收益率是比较低的，如果现在市场出价很高，譬如总价40亿，我赞同高卖，这也是在增厚公司的内在价值，有利于持续派息。
以上分析都是基于现在，如果看未来，看看香港从事物业租赁的成熟公司$恒隆地产(00101)$ 、$永嘉集团(03322)$ ，出租率基本99%，净利率60%左右，即使在目前的市况下也值20PE，5年后SOHO值多少钱，可以自行估算。
以上纯属个人投资分析，不构成投资建议。
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