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转载：@陈启宗：下行周期的房地产新常态，2016年8月14日星期日。
【批发零售模式的开发商，真得小心呐】所以现在所有买地王的人，我是替他们担忧，从前买了地，我们就说“恭喜恭喜”，现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。
世界上大概没有一个东西叫做世界的房地产周期，因为房地产都是地方性的，所以不可能有一个世界性的房地产周期，只有地方性的房地产周期。房地产本来就是一个周期性极强的东西，所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场，特别是比较成熟的市场都是有上有下的。
但是在一个大发展的中国，以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天，这个局势可能不在了。可能中国的房地产第一次见到一个比较正常的情况。什么是比较正常的？第一，价格不要暴涨，慢慢上升就好了，第二，价格也不要大跌，大跌也是很麻烦的事情，第三，交易量要比较平稳，不能大批量收缩。
当然我们也知道，量大和快速是赚钱最好的机遇，中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去，最好的机遇就是过去十几年，接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱，郁亮先生在这方面的看法跟我是比较接近的。就是中国住房房地产的黄金时代已经过去了，这里面延伸出来的就是以下几句话：好还是不好？对房地产商可能不好，赚大钱的机会越来越少了，但是从整体经济来说，那是非常好的。
实世界上任何一个国家对住房都有干预，因为这个对民生的影响太大了，所以政府一定要干预。20年前我的公司做出一个决定——不做住宅，就是因为政府一定会干预这个方面。很多人都希望房地产市场越来越市场化，我承认中国的房地产某些方面是需要越来越市场化，但是全世界的住房市场都不是完全的市场化，比如说90年代美国的住房市场，因为政府的政策，造成了泡沫，完全是政府要负责任的。即使在美国，还是有相当的非市场化的成分。在中国，包括香港都是这样的。
发展商很多会破产，以往20年房地产商没有明显的破产，这是很特定的情况，将来要破产的话，让它破产好了，房地产商破产是最没有什么影响的，不像一个工厂。在一个大发展期、大上升期的时候，只要你借贷不厉害的话，你的风险是相当低的，反而在小周期的里面，要是你借贷多的话，你不止会破产，而且永远翻不了身。
为什么这样说呢？因为在以往那个不规范的时候，所谓的黄金时代的时候，整体的曲线是往上跑的，而且是跑得非常快的。在这个环境里，任何一个低谷比之前的第二个高点还要高。那时候是整体的快速增长，只要里的贷款不太多，或者说你要是贷款很多的话，你有办法不死去的话，最终你还是赚大钱的，你不止不死掉，你还可以赚很多的钱。当现在整体曲线是缓缓上升的时候，要是你贷款过多的话，市场一下来，你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人，我是替他们担忧，从前买了地，我们就说“恭喜恭喜”，现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。
问题有几个，第一，空置的房子怎么办？住房问题慢慢消化，商业的房地产，我刚才已经问了各位了，我不大同意陈淮说的，要是你们谁都想到有办法怎么用这些空置的商场的话，麻烦你告诉我，我想来想去，真的想不出来它用来做什么好。不像住宅，住宅的去库存化，经过一段时间，只要你的价格下来，时间过去之后还是会消化掉，但是商业房地产要是盖得不好的话，我真是不知道怎么消化。
不要管是一线、二线、三线还是四线，我们要看是人口流入还是人口流出，特别是你在看一些二线城市的时候，有些二线城市是人口流入的，有些二线城市是人口流出的，这两个就慢慢分化，人口流入的越来越好，人口流出的越来越不好。二线城市当中也会越来越分化，人口流出和人口流入的城市不一样。
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陈启宗：下行周期的房地产新常态
我今天讲三件事：第一是这个命题的简评，第二是中国房地产现在的周期，第三是在新常态的情况下，对社会和经济有什么影响。
陈启宗：我今天讲三件事：第一是这个命题的简评，第二是中国房地产现在的周期，第三是在新常态的情况下，对社会和经济有什么影响。
第一，对命题的简评。房地产是地方性的行业，跟全球化的关系不是那么大，利率会影响中国的房地产，全球的资金流也会影响中国的房地产，不过在这两个方面，中国市场还不是那么开放，利率也不是完全的市场化，资金流也有限制，所以跟全球化关系不是太大。
此外，世界上大概没有一个东西叫做世界的房地产周期，因为房地产都是地方性的，所以不可能有一个世界性的房地产周期，只有地方性的房地产周期。中国的房地产周期，不能说与世界没有关系，但关系不大，我认为90%以上影响中国房地产价格的还是本地国内的因素。相反的是，中国房地产影响了世界。怎么说呢？因为中国房地产的量太大了，用的钢筋、水泥等等，都会影响世界的商品价格，所以不是世界跟中国的房地产没关系，而是中国房地产影响世界。这是我对这个命题的一些简评。
第二，中国房地产的周期问题。中国房地产的周期是人类历史上从来没有见过的，没有任何一个国家、任何一个市场的房地产长得那么快，长得那么大。中国的量是非常吓人的，20年前30%的城市化，现在是50%多，这个量绝对是人类历史上没见过的。在不到20年的时间内，中国由很低的房地产容量，到现在这么大的住房市场，那个速度是非常了不起的。这个大周期完了没有？最近我看到不少文章，包括国务院研究中心的副主任刘世锦先生的一些评论，他们都认为这个大周期已经结束。如果从过去的数量和速度来看，我认为不可能再有那么快的增长，那么大的数量的扩大，量跟速度都会慢下来。当然我们也知道，量大和快速是赚钱最好的机遇，中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去，最好的机遇就是过去十几年，接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱，郁亮先生在这方面的看法跟我是比较接近的。
为什么这个大周期完结了？第一，库存已经很大，供应非常大，第二，政府的政策问题，这两者加在一起，才把这个大的周期带到一个终点。当然现在限购慢慢放开了，这并不表示在有限度的情况下限购不可能回来。有需要的时候，政府还是会再用一次。我昨天听到一个故事，说有人埋怨政府干预太多，所以就对住房的市场没有兴趣了，其实世界上任何一个国家对住房都有干预，因为这个对民生的影响太大了，所以政府一定要干预。20年前我的公司做出一个决定——不做住宅，就是因为政府一定会干预这个方面。很多人都希望房地产市场越来越市场化，我承认中国的房地产某些方面是需要越来越市场化，但是全世界的住房市场都不是完全的市场化，比如说90年代美国的住房市场，因为政府的政策，造成了泡沫，完全是政府要负责任的。即使在美国，还是有相当的非市场化的成分。在中国，包括香港都是这样的。如果土地是国有的话，市场就不可能太过市场化，一定有相当程度的非市场化。
第三，中国房地产的大周期到了一个结束的时候，对社会和经济有什么影响？我在这里也顺便说一说下行通道这个词。房地产本来就是一个周期性极强的东西，所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场，特别是比较成熟的市场都是有上有下的。但是在一个大发展的中国，以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天，这个局势可能不在了。要是这样的话，那到底是下行还是平行呢？这个我觉得还是要考虑的一个问题。我个人认为没有人希望它下行，包括政府在内，平行是最好的。平行一段之后，跟着动荡再慢慢上升，那是最好的结果。今天中国有没有这个可能性呢？我认为这个可能性是有的。
中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段，就要看对4个参与者有什么影响，第一是发展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融机构、银行。发展商很多会破产，以往20年房地产商没有明显的破产，这是很特定的情况，将来要破产的话，让它破产好了，房地产商破产是最没有什么影响的，不像一个工厂。工厂要是破产的话，员工失业，那个产品也不存在了，但是房地产基本上还会存在，只不过是换一个拥有者，地还在，房子还在。所以房地产商破产的话，那是没什么大碍的，反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考，你到底该不该进去。还有一个，对于没破产的那些企业，大赚钱的机会少了，风险理论上来说可能比从前小了一点。风险少了，赚快钱的机会也少了，但是并不表示就没有风险，因为不是系统性的、长周期的波动，还有好多小的周期性的波动。
我曾经在几年前说过这个观点，在一个大发展期、大上升期的时候，只要你借贷不厉害的话，你的风险是相当低的，反而在小周期的里面，要是你借贷多的话，你不止会破产，而且永远翻不了身。总而言之，风险小了一点，赚的钱就少一点，少一点人进入这个行业，这也是一个好事，至少会减少资源的浪费。
第二方面是政府，很多人担心政府没钱，但是你要从大盘子来看，国家的财政状况还是比较健康的，少数城市要出问题，但是我认为不会有大的问题。
第三是对老百姓的影响，我觉得现在大周期的完结绝对是好事，老百姓买房子比较有机会。
最后一个参与者是银行和金融机构。银行和金融机构是全国一个大盘子的一部分，以往这20多年，银行真正出事的时间也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市场的手段，是可以解决的。今天中国的政府财政状况跟10年前、20年前完全不一样，今天基本上是相对正常的。
可能中国的房地产第一次见到一个比较正常的情况。什么是比较正常的？第一，价格不要暴涨，慢慢上升就好了，第二，价格也不要大跌，大跌也是很麻烦的事情，第三，交易量要比较平稳，不能大批量收缩。今天的情况比起以往20年来任何时期都比较正常，没有看到房地产价格再飞升，也没有看到它大跌，现在的价格比起三年前还是高的，成交量也还可以，所以我认为中国政府在以往这几年一切的努力，还是有不错的结果。
在这里我要说一点，关于任总说的3500万套经济适用房在5年之内要完成是不合理的，我提醒大家一句，就是在价格飞升的情况下，不做一些措施，是很难把价格压下来的。我们不需要太多考虑事业的问题，不需要太多考虑社会稳定的问题，但是要是你坐在中南海，你一定要考虑这个事，所以当时就出了一些政策，当时如果不出这些政策恐怕也压不下来，社会的稳定就会受到影响。但是问题还存在。总而言之，当你把这些政策放在当时的大环境下，是可以理解的。
这个新的常态能够平稳多久？我还是比较乐观的，第一，库存很高，第二，政府还有很多的行政手段，需要的时候就可以用。所以基本上是有可能比较平稳发展的。
问题有几个，第一，空置的房子怎么办？住房问题慢慢消化，商业的房地产，我刚才已经问了各位了，我不大同意陈淮说的，要是你们谁都想到有办法怎么用这些空置的商场的话，麻烦你告诉我，我想来想去，真的想不出来它用来做什么好。反而在这个大环境改变的时期，有一些历史上的问题确实应该借着这个机会好好地解决。
土地的租约问题，好多是40年的，作为房地产商，我们不能忽视这个事，大概七八年前，我们向政府反映了这个问题，他们也研究了一下，他们得出的结论是暂时不能摸，暂时不摸，并不表示永远不能摸，这个问题是要解决的。所以我也想知道国家到底长远怎么解决这个租约的问题，老百姓房子70年，工业用地50年等等，现在已经过了十几二十年了，可能也是要面对这些问题的时候。
总的来说我是比较乐观的，我对中国的住房，跟踪研究了20几年，我认为没有一个时期是比现在更健康的，而且我认为继续健康发展的机会是相当大的。
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演讲 | 陈启宗：如何看现在的中国经济和房地产？
现在所有买地王的人，我是替他们担忧，从前买了地，我们就说“恭喜恭喜”，现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。
陈启宗（香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）：我作为半个局外人来看看这两个问题，谈谈中国的经济和中国的房地产。
中国的经济离不开世界的经济，我用几句话概括一下世界经济的大情况。世界经济永远是变更的，但是我也要承认，我作为在这个行业里，在企业里做了40多年的一个人来说，我很难见到有一天像今天的不稳定性那么高。
比如说英国脱欧，脱欧之后有三个时期，第一是脱欧之后立刻有什么改变，第二是脱欧之后要谈判两年左右，那个环节里又怎么样，第三是之后又怎么样，老实说现在大家都不知道，只能有点猜想。
立即的反应，大概对亚洲是好的，有一部分英国的金融公司会转移到亚洲来，特别是香港和新加坡应该是得益者。我最近跟一个朋友聊天，他是一家资产管理公司的负责人，他之前没有在亚洲设立管理中心，最近就到亚洲来了。但是脱欧长远来讲对中国的经济影响有多大，现在还不敢说。
再有一个是美国的总统大选，这也会影响世界经济，所以不稳定性相当高。唯一可以比较看到的就是以往这一两百年来世界经济的中心是在大西洋，过去这几十年开始往太平洋转变，照我来看，世界经济的引擎主要是两个，一个是美国，一个是中国。世界经济的重心从大西洋向太平洋转变，这是一切肯定的。
香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗
关于中国经济的问题，在樊纲和巴曙松面前，实在不敢说太多，我简单地讲几句。第一，现在我们的很多问题都是有其历史的根源，比如说2008年中国政府的4万亿投入市场，好多人说是错误的，我不认为是错误的，当时全世界都认为中国是最果断，做得最好的，问题是中国这个经济体系太多漏洞，所以好多钱就不知道流到哪里去了，这些都是历史遗留下来的问题。
现在在海外，他们对中国的经济是远远比我们在本地每天生活在这里的人悲观得多，原因很简单，因为他们比我们更无知，我们很多都是不懂的，但是他们比我们更不懂。所以在中国比较少人问中国经济会不会崩盘，在西方很多人都这样问。
我个人的看法是不会崩盘，中央政府让经济不快速下滑的能力还是在的，但是如何刺激经济，这个还不大清楚。刚才孟晓苏也说了，我们也不能太多依靠出口，公共投资也已经到了一定的极限，唯一的就是消费，消费增速也在减弱，所以往后不止是世界的经济有不稳定性，中国的经济也有很多不稳定性。
刚才樊纲提到一个问题是我昨天跟朋友聊天谈到的，任何经济体，正如自然环境一样，有春夏秋冬，有春夏秋冬是正常的，我非常不喜欢住在新加坡，虽然那个地方有很多好处，为什么不喜欢住在那里呢？因为每天都是夏天，每天都非常热，对人的发展不是最健康的，有春夏秋冬才是最好的。
同样的，每天有早上，有晚上，那才是正常的。开个玩笑，我说为什么我们那么矮呢？因为科学家说人的生长是在晚上睡觉生长的，我这个人是睡觉很少的，昨天晚上只睡了两个小时，所以现在讲着讲着不知道讲到哪里了，就是这个原因。
没有晚上就没有生命的增长，同样的，个人也好，经济体也好，没有冬天，没有秋天也长不好，所以好多事情是在冬天该做的事，你就不要浪费那个机会，在冬天该做的事你就好好做，好的事情需要改革的，在冬天需要做好的你就开始做。
在企业的角度来看，也有好多问题，市场好的时候，大家都去赚钱，大发展，哪里有空去处理管理上的问题，管制上的问题、人力资源的问题、培训的问题、企业文化的问题等等？所以在冬天来的时候，就该做冬天的事。
要求国家的经济体永远上升也是不切实际的，从前是9%、10%，甚至更高速度的增长，现在慢慢的减速了，好多人就很不自然了，好像不习惯，我说这没有什么大不了的，这是好事，只要社会稳定，就业能够解决，经济增速的放缓未尝不是一件好事。
你说现在的经济怎么办？我认为中国的服务业份额还是非常小的，服务业是需要大量的人员的，所以这方面的大发展应该是最可为的。有人测算过，要是服务性行业的占比增加多少，它创造的就业是多少，对GDP的增长是多少，这些都告诉我们，服务性行业是非常值得发展的。
总的来说，我觉得现在不要太担心经济的下滑，大家都知道我这家小公司叫做恒隆，恒隆已经有10年以上基本上没有贷款，所以我们比较能够适应下滑的周期，反而在下滑的时候又淘汰了不少其它的企业，对我们来说都是好事，希望我的所有竞争对手都被淘汰掉，当然这是不可能的。
不过，方向还是对的，有一部分的企业会被淘汰掉，这样对我们公司是好的，同样要是一个经济体准备得好的话，有冬天来临绝对是好事。
最后说到中国的房地产，中国的房地产分两大块，一个是住房，一个是商业。恒隆不大做住房，所以我是没资格说的，不过因为住房会影响商业地产的发展，所以也没有办法不注意住房这一块。在这一块我讲一两点，刚才我听到樊纲说的一句话，我觉得很有道理，不要管是一线、二线、三线还是四线，我们要看是人口流入还是人口流出，特别是你在看一些二线城市的时候，有些二线城市是人口流入的，有些二线城市是人口流出的，这两个就慢慢分化，人口流入的越来越好，人口流出的越来越不好。
话虽然如此说，但是一线、二线、三线、四线这个分法还是有其作用的，这些城市是非常不一样的，一线城市永远是最好的，这是没办法的，正如在美国，过去几十年在哪里买房子最好呢？在纽约是最好的，因为一线城市绝对是最好的。当市场上升之后，它涨得最多，市场下跌的时候，它最有抵御的能力，所以在一线城市是没问题的，一定是越来越好。过去的一年、半年，北京、上海、深圳都涨得很厉害。
三四线城市呢？我觉得还是不要去那些地方，库存特高，那也是历史遗留下来的问题，也不是一下子就能够改变得了的，唯有时间慢慢把它消化掉。人口流出的地方是没办法的，那些地方的单位价格也非常低，以前进去的人是心甘情愿的进去，没人逼他进去，所以现在要付出代价，那也是理所当然的，这也是市场经济必然带来的后果。
所以三四线的你就不要管了，最重要的是二线城市，二线城市有五六十个，房地产的单位价格不太低，当然也没有一线那么高，但是也不低，也是整个经济体里非常重要的一部分。当然有人说一线城市最重要，但是一线也就那几个城市而已，从房地产的金额来看，一线的远远不如二线的总量那么大，所以我说要看中国的住房，主要还是要看二线城市。当然，樊纲说的也是有道理的，二线城市当中也会越来越分化，人口流出和人口流入的城市不一样。
另外一点关于中国房地产的情况，这是去年或者是前年都已经提到的问题，我想再多讲两句，我记得在一两年前在这个会议上，大家都同意一件事，就是中国住房房地产的黄金时代已经过去了，这里面延伸出来的就是以下几句话：好还是不好？对房地产商可能不好，赚大钱的机会越来越少了，但是从整体经济来说，那是非常好的。
以往这几十年真是草莽出英雄，很多不规范的地方，造就了好多很好的赚钱机会，所以有人把那个叫做黄金时代，我不认为那是黄金时代，那是从个人赚钱的角度来看，那可能是黄金时代，但是从整体房地产的行业来说，对整体经济的影响来说，那并不是最好的一件事。
现在规范化了一点，我觉得长远来说对整体中国的经济是有好处的。但是这里我提出一个论点给大家参考，有人说越规范化，风险就越小，我说并不一定。有时候越规范化的时候，风险可能更大也说不定。
为什么这样说呢？因为在以往那个不规范的时候，所谓的黄金时代的时候，整体的曲线是往上跑的，而且是跑得非常快的。在这个环境里，任何一个低谷比之前的第二个高点还要高。那时候是整体的快速增长，只要里的贷款不太多，或者说你要是贷款很多的话，你有办法不死去的话，最终你还是赚大钱的，你不止不死掉，你还可以赚很多的钱。当现在整体曲线是缓缓上升的时候，要是你贷款过多的话，市场一下来，你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人，我是替他们担忧，从前买了地，我们就说“恭喜恭喜”，现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。
最后我来谈谈商业房地产，这方面我只讲一两点。好多人问我，去库存怎么办？我说我担心的不是去库存，因为我不做那些三流的东西，现在商场是过多还是过少呢？我说烂的过多，好的过少。要是你搞烂的话，你还干什么呢？因为已经过多了。
要是你搞好的，那过少了，那太好了，问题是你懂不懂得怎么做好的？特别是搞所谓的四星级、五星级的，像恒隆所做的产品，那个所需要的知识量是很大的，在这个环节里，恐怕是不容易进入的。要是能够进入的话当然最好，要是进不去怎么办？进不去的话，我劝你还是不要进去，你进去就是干那些烂的东西，干那些已经过剩的东西，你也不要跳楼了，你跑进去就等于跳楼。所以商业到底是过剩还是不够，我认为就那么简单，看你能力到哪儿，能不能盖好东西。
两年前我在这里说了一句话，后来也有很多报道的，我说我想不出来那些过剩的地方用来干什么，只能用来养老鼠。现在我修正一下，除了养老鼠之外，还有一个用处，中国有好多的老人，人口老龄化，可以把那些地方用来做老人中心，老人家去那里玩，在那里消磨他们的时间，或者做儿童的教育等等。
问题是，那些东西都是不赚钱的，你盖那个商场是希望赚到钱，你去做这些东西是没什么钱赚的。但是至少不至于养老鼠，所以从社会的经济效益来看，大概还是一件好事。
不像住宅，住宅的去库存化，经过一段时间，只要你的价格下来，时间过去之后还是会消化掉，但是商业房地产要是盖得不好的话，我真是不知道怎么消化。所以这是一个社会问题，也是一个经济问题，这方面恐怕大家还需要努力一点。
今天我就分享到这里，谢谢大家。