yuanfuxiansheng 的讨论

你说的确实是符合实际。陆家嘴办公出租率的在80%，这个也是他的大环境影响，一个是他这些年他有新入市的资产，还有一个就是这两三年疫情、脱钩导致房子的出租率确实下降了。
换一个角度，如果陆家嘴的房子都不好的话，那么不知道还有其他什么地方可以更好。
至于陆家嘴的管理层，每一年一个致股东的信，在国企里面其实还是很优秀的，以前的李晋昭写的每一期我都看了，写的还不错。

国企有一个好就是一般新项目起来都有兄弟单位先进来入驻，或者买楼。

最近刚好跑写字楼，陆家嘴软件园，前滩都看了，确实大环境不好，空置率上来了。国企开始拼服务了，翻新，送装修，降租金。
浦东嘉里城靠着展览馆，酒店生意好，商场我倒觉得一般

本来中国国贸也没有做大。
其实陆家嘴有一个浦东嘉里城，类似于中国国贸这一种单一的类型的综合体。这是和$嘉里建设(00683)$ 合营的，陆家嘴占20%的股权，因为这个公司的利润每一年都要上交给股东，所以他的资产也非常的干净，除了固定资产，其他的流动资金很少，所以这个公司常年的roe非常的高，非常的优秀。当然从浦东嘉里城的经营管理上来说，陆家嘴他参与的应不多。

中国国贸，发展经营我研究过，这种公司未来做不大，未来可以做大的是华侨城/大悦城/华润万象城/金融街/陆家嘴，张江高科/华夏幸福/中新集团

陆家嘴的杠杆还很高，因为他的持有资产全部是历史成本的，这样看的话稍微好一点。
它的杠杆还是用在于它的开发类的业务。他在开发类的业务，天津不多，苏州的被停，然后就是前滩、张江了。因为他的土储的收购是从政府那边来的，这一方面它是有先天优势条件，是一种说不出来的优势，但是就是有优势。[笑]
陆家嘴的业务还是受制于房地产的镇痛，他的信托业务也是这方面的原因。而他的商业地产的出租率的高低，这一方面还是受限于大的环境，他的业务和中国国贸是不能比的。
中国国贸就是一个大的综合体，对于陆家嘴来说就是一个项目公司，二者的业务的扩展性，成长性，资产的成长规模都大不一样。

陆家嘴=房地产开发+物业运营服务+金融业务，以后房地产圈里估价市值能排前三的肯定有陆家嘴，融资成本下降，贷款利率趋1，重资产变轻可以通过发行REITs信托租赁来代持盘活，在房屋开发量递减时期的“高负债/高杠杆/高周转/规模化/薄利多销/轻资产”模式是有问题的，地产商传统经营模式将被淘汰，未来地产商要转型成“低负债率/低资金成本/高毛利率/高利润率/慢周转/囤积居奇/自持运营/待价而沽”的经营方式

是的，他的上海写字楼的出租率都不是挺高，上海80%多点，天津的也不行。
这还是因为他的办公楼比较分散，它是比如上海有191万平方分属在约20栋楼里面，所以说它的管理成本确实高，招商的成本也会高一些。

我也不碰。现在上海外企流行灵活办公，减少办公室工位，减少办公室租赁面积。

半年都过去啦，陆家嘴的办公，才8成出租率，我才不碰呐。就那么点利润，都被开发即售+金融信托业务，给吃啦。
这企业，谁爱碰，谁碰吧。