林奇法则 的讨论

这个事，很简单啊：1）10年前，太贵啦，市场需要至少10年消化，曾经的高估值。2）高端商办，是个极长周期的生意。
例如：中国国贸，2007年市值高到270亿，15年以后，2021年才略高于2007年。
15年啊，人生有多少个15年？
我明白的太晚了，太晚啦。恒隆，国贸，这样的收租资产，需要等10年，才能抓一次机会而已。
2022年，恒隆地产，418亿市值，0.3倍PB，我很大概率判断，这才是狗头金的机会。
我整明白这个道路，太晚啦些，2017年-2018年，我以15港币买入，结果是，买入过早，跟犯错没有差别。

会不会过10年回头看，还是太早？

说实话华润的商业项目或者龙湖的商业项目和恒隆没有可比性，定位都不一样，但是你说恒隆的高端未来一定好也不好说啊。。。

天津是为情怀买单了

这个生意，得长期跟踪着，其实经常去逛街就能感受到。我每年，30个商业体的逛街是有啦的。

杭州恒隆，一个有争议的地。贵、竞争激烈，但是确实是一个很好的城市和很好的地段。

陈三代貌似比二代更加激进。昆明、武汉包括杭州，不再是过去那种捡漏的风格，而是一定要的态势。

陈生，是个人，不是神，是人，就得犯错，但别犯大错，那可就追不回来啦。在我的投资上，更是如此，我也就是个运气好而已。
我就奇怪啦：陈生，是个老司机，都出错。怎么可能，龙湖的拿地，都是正确的，没有资产减值呐？华润置地的商业，都是好的，没有出错呐？
这肯定就不对啦。
【犯错】
在长达 30 年的商业地产探索当中，恒隆地产并非没有出现过前期定位的试错。事实上，公司最先在上海以外购入的两个地块天津恒隆广场和沈阳皇城恒隆广场都出现了不同程度的失误。如沈阳皇城恒隆广场， 1） 在开业前设计希望其对标上海港汇广场，但开工之后又将其定位升级为上海恒隆的对标，而在当地政府在批出建筑合同后以保护沈阳故宫的原因要求减建一层，因此项目定位和设计出现较大偏差。 2）遭遇 2008 年汶川大地震重建、以及人民币升值对于材料和劳工成本的巨大压力。 3）选址附近消费多为体验式消费，过于高端的定位与当地消费习惯格格不入。再如天津恒隆广场，虽然也存在定位、设计等的原因，但更重要因素是公司对于天津消费市场的错判。 我们保守预测，这两座商场租金在未来实现低个位数的增长。
沈阳市府恒隆广场在开业初期也经历了一些失误。 对于该广场公司错估了形势，并容让竞争对手的购物中心（沈阳万象城）早于其 1 年半落成，由于重奢市场的卡位属性，市府项目长期只能位居市场第二。虽然当地市场足够支撑其保持稳健的增长，但失误的代价显然是不小的。这个案例也再一次说明了重奢零售物业的卡位重要性。对于市府项目，还有二期购物中心和写字楼公司预计在 2027 年建成。

哈哈哈，确实不好算估值。。。