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【西南地产 | 会议纪要】融创中国2020年全年业绩发布会
池天惠 惠眼看地产 今天
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主题：融创中国2020年年度业绩发布会
时间：2021年3月12日周五
出席管理层：董事会主席兼执行董事孙宏斌先生，执行董事兼行政总裁汪孟德先生，首席财务官、副总裁及公司秘书高曦先生。
整体回顾
正确的战略和坚实的基础使公司从容拥抱行业变化，地产主业均衡高质量发展，“地产+”加速建立竞争优势。第一句话是回顾我们过去这些年的发展战略，总体看比较正确，比较好的契合了行业发展的趋势，也是结合了公司自身基础的情况的一个比较好的战略。在2019年之前，尤其2019年上半年之前，我们的战略重心是要把公司的规模能够做到头部，让规模有优势，同时这些年把握了行业上的机会和并购的机会，让我们迅速地做到了进入到前四，并且在2019年，已经明确稳步在前四这个位置上了。在这个过程中，我们的业务竞争力也建立起来了，我们突出的规模、质量、销售、产品、品牌。
但是在那个阶段负债率等指标确实没法兼顾，我们能做到的就是把握住我们实质性的安全，但是这些负债率指标没法兼顾，因为当时我们的净资产还是相对少一些，净资产的累积不够。但从2019年下半年开始，结合公司的新阶段和基础，还有行业趋势、外部环境判断，我们
2019年下半年就开始将战略重心调整为优化资本结构，降杠杆。我们还会增长，但是公司发展排在第一位的不是继续加大杠杆去迅速扩大规模，而是要降杠杆，要更加均衡、全面、高质量地发展，速度有可能会稍微慢一点，但是会更加稳定、稳健、均衡。也就是说，即便没有2020年下半年八月份央行的三条红线新政，我们也是按照要求的方向去做的，那有了这个政策，是让我们做得更加坚决，让我们有更明确的时间表。
所以我们的战略整体是正确的，在公司不同的发展阶段，在不同的外部环境下，我们的战略是正确的，和政策的方向是一致的，而且是前置的。当然光前置是不行的，也是因为过去这些年的坚持，让我们有了坚实的基础，支持我们这样做。所以，我们在2020年的时候做了一些控制，加大销售，实现了一个非常快速的调整资本结构，降低了杠杆率，能够在短短半年时间，满足了三条红线指标中的两条，所以后半句说非常从容地拥抱了行业的变化响应了政策。
“地产主业均衡高质量发展，“地产+”加速建立竞争优势“主要是2020年的情况，也是2021年持续努力的一个方向。地产主业，原来有很多优势了，但是我们相对比较有较大改善空间的还是我们的资本结构，杠杆率，进而就是融资成本。2020年开始，杠杆率、资本结构已经有非常明显的改善，未来我们将继续保持这种态势，相信未来融资成本也会随之而来有较大的下降空间，从而让我们地产有更加综合、全面的竞争力，实现越来越均衡、高质量的发展。“地产+”业务主要是我们几个子版块，主要是我们的物业集团、文旅集团、文化三个业务集团，2020年都有很大的进展和变化，在加速建立各自的竞争优势。
业绩
2020年业绩实现了全面的增长，呈现高质量的均衡发展。
销售：2020年的销售是5753亿，虽然有疫情影响，包括第一季度和后边一些局部城市的反复，对销售确实从供货、销售案场来讲都造成一些影响，但是我们仍然实现了5753亿这样一个业绩，比2019年增长了约200亿。在这些城市中，我们也拥有了更多的领先地位，我们有12个城市站在了第一名，这里面包括竞争非常激烈的杭州重庆等，这些城市我们都是排第一。我们还有25个城市是在第二到第五名。还有18个城市进入了当地市场的前十名啊。相信未来有越来越多的城市进入到第一到前三名这样一个位置上。我们有20个城市销售金额超过100亿，其中，杭州超过了400亿，重庆武汉，超过了300亿，还有17个城市在100亿到300亿之间。
拿地：其实刚才也提到2019年下半年开始，我们已经结合自身的这种发展的阶段，将战略重心放在优化资本结构和监管上了，所以开始比较严格地控制拿地节奏，更加重视土地的质量。但其实回头看，2020年土地市场还是非常激烈，很多地特别贵，现在看其实我们2020年拿了7261亿的地还是不容易，想多拿可能也拿不到太多，因为真的太贵。我们整个拿地的获取的方式有36%是通过公开市场方式获取的，30%是收并购，34%的产业合作等，可以看出布局均衡，大概各占各占1/3左右。产业合作这个方式也是一个亮点，我们产品的竞争力越来越凸显，很多政府还是非常欢迎，所以呢就这块来讲会持续贡献比较好的这种土地。
确权土储到2020年底达到了3.1万亿，面积是2.58亿平米，增长了大概1000亿。总体来看，我们在持续优化资本结构和降杠杆，在这个大的前提之下也实现了土地储备稳定的增长，比较好地保证了供货、销售、持续执行我们这种加杠杆优化资本结构这样一个基础。
利润表：实现了盈利的大幅增长，基本资本结构全面的优化和改善。2020年度的收入是2305.9亿，比去年同期增长了36.2%。毛利484亿，增长了16.9%。毛利率是21个点，比去年下降了3.5个点，这个主要是过去两年北方市场个别城市，还是有一些波动的，包括疫情的影响之类的，这块有一些随行就市，所以毛利率有一个小幅的调整。但是，剔除业务合并收益对应的公允价值调整对毛利的影响， 2020年的毛利率还是在26.5左右。
总的母公司净利润是356.4亿，比去年增长了36.9%。核心净利润是302.6亿，比去年增长了11.8%左右。核心净利润为剔除业务合并收益及其对应的公允价值调整、金融资产及投资物业公允价值变动损益、汇兑损益及公益捐赠等影响后的本公司拥有人应占溢利。
分红是1.65元人民币，按照昨天的股价算了一下分红收益率超过6.5%。
资产负债表：整个资本结构是一个全方位的改善和优化。在手现金到2020年底是1326亿，比2020年年中提升了10%左右。资产总额11084亿。有息负债持续下降了大概200亿左右。一年内到期的有息负债也是下降了35%左右，达到916个亿。所有者权益达到了1778亿，非常好地支持了整个资本结构的改善。
降档：央行三条红线政策之后，净负债率从2019年底的172%，到2020年六月底的149%，到2020年底的大幅下降到96%。非受限现金短债比从2019年底的0.57，持续改善到2020年底的1.08，实现了一倍以上的覆盖。剔除预收账款后的资产负债率从2019年底的84%，持续大幅下降到2020年底的78%。能够实现这个成绩主要还是我们结合了自身的发展阶段，从去年下半年开始执行这样的战略，提前动手，与三条红线的要求其实是一致的，依托我们比较好的这种基础，非常从容、快速地优化资本结构，迅速降至黄档。
地产业主
销售：按照现有的土地储备来算，大概预计2021年可售资源超过9000亿，分布比较均衡，上半年大概在5000亿，下半年在4000亿。供货非常充足，所以今年从拿地端也没有大的压力，可以非常好的支持资本结构的持续改善。2021年货值超过78%的可售资源位于一二线城市。
拿地：2020年还是继续这个态势，严控拿地节奏，更重视土地的发展质量，也会发挥我们拿地这种优势，持续推进城市共建这个战略，发挥我们产业合作能力和品牌优势，推动更多这种产业项目的落地，去年已经落了一些了，相信今年还会有一些非常好的项目能够落地。当然我们会继续发挥合作品牌的口碑、操盘能力和产品力等这些优势。和合作方有个优势互补，能够获取一些优质的土地。当然拿地的前提还是在保持我们资本结构持续优化这样一个趋势的前提下去拿的。
产品：从2020年开始的，可能也是今年重头戏，会持续推动产品的创新升级，保持产品力在行业中的这种领先。升级主要是围绕主流客户群的年轻化和科技这种快速进步对人们生活的影响，在原有我们高端精品这种定位的基础上，加速产品创新，升级户型、社区、服务等各方面的功能，使我们的产品、品牌在新一代主流客户群中去保持这样的领先。
业务数字化：会持续推动业务的数字化线上化，这种建设将支持运营效率的提升。这些工作其实原来也在做，尤其是从内部管理上，但是在疫情期间，我们也是有了更多的思考，更加重视这一块的工作。主要围绕我们四个方向：
1、 线上的采购平台，我们希望搭建我们的集采线上的平台，整合这个行业的优秀供应商资源，引入线上品质管控体系啊，实现我们采购业务的数字化转型，推进项目地效率和品质的持续提升。
2、 在线建造。探索基于BIM+、自动化、装配式的数字化建造体系，实现房地产开发端到端线上化作业 提升项目设计、算量、建造、运营管理效率降低成本的同时为客户提供更有品质的产品交付实现更高效
、更精益化的管理。
3、 线上营销，围绕客户服务体验和经营效率搭建行业领先的线上营销平台通过营销业务标准化、线上化、数据化实现线上线下一体化运营推动营销业务变革。
4、线上客户服务，主要以客户为中心搭建以客户为中心的智慧客户服务平台 实现客户全生命周期服务触点落地
以超前的服务创新提升客户体验持续引领行业服务标准。拉通从购房到入住的客户数据，深入挖掘客户需求，提升服务品牌力和产品溢价能力。
三个业务集团
融创服务：融创服务收入利润都大幅度增长，尤其是收入的结构、基础业务的毛利水平。我们会继续发挥大集团这边，尤其是地产这边在资源、合作这方面的优势，尽最大努力支持我们服务集团能够健康快速地发展，快速建立起头部企业的竞争优势。
融创文旅：受疫情影响非常大，但其实从2020年下半年开始也是疫情的受益者，从经营和布局来讲我们基本上确立了布局的优势，在核心城市储备了很多新的项目啊。另外，我们的运营能力也在持续地提升啊，正在加速形成我们在这个版块的综合竞争力。
布局：已进入39个城市，已开业14个项目，已开业管理的面积是664万平米。还有36个发展中规划的项目，发展中规划面积456平米.
产品力：快速提升，拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块汇集了城市综合体、融创乐园、融创娱乐茂、融创冰雪、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态 。这支持了我们城市共建战略的落地，去年支持我们卡位了非常多好的项目，包括深圳的冰雪世界，杭州湾的文旅城，落地了很多好的项目。
经营：2020年，持续创新经营策略，发挥多业态的场景优势，有个变化就是我们开启了轻资产的管理服务这样一个输出。经营策略做了以下几个方面：1、开放式经营。2、主题夜游，成为新的增长点3、业态权益互通，实现业绩协同增长。4、发挥生态资源整合能力 构建欢乐互联消费平台。8月25号线上会员平台正式上线，上线四个月注册会员已经超过了1000万。
业务恢复情况：五一节的时候市场恢复到54%，我们这边从客流恢复情况来看，恢复到68%。二零年端午节的时候，整个市场恢复51%，我们已经恢复到139%。国庆中秋整个行业恢复到79，我们是到121%。到二零年春节市场已经完全恢复了，整个行业恢复到116%，我们恢复到292%。
收入：38.8亿，同比增长了36%，管理利润约6.27亿，增长311%。同时，依托于这么多业态与多年积累啊，我们以专业化的全产业链服务能力开启轻资产管理服务的输出，去年开始引流项目落地，未来几年将是文旅工作的一个重点。
融创冰雪：文旅板块的明星产品，随着人民收入水平的提升、消费的升级，冰雪运动和相关的需求潜力非常巨大，尤其加上马上要进行的北京冬奥会，我们相信中国的这种冰雪市场，尤其是室内冰雪有巨大的发展空间，但是这个行业有很高的门槛。目前我们已经开业了六家室内滑雪场，一家室外的，还有在建的五家室内滑雪场，包括在深圳，武汉，西安这些城市在建的这些面积大概有26万平米。还有已经签署框架协议六家，包括苏州、厦门、济南这些城市，总建筑面积25.3万平米。整合20余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造室内外一体的冰雪娱乐度假目的地。
未来，新布局城市将超20个，总建筑面积超100万平方米。提前卡位室内冰雪市场，深耕这个市场。对冰雪这块不纯粹是冰雪这种建设和运营，以四季运营优势（因为大部分都是全年可以运营的，没有季节性，不像室外有季节性），培育基础客户群，深耕冰雪生态，经营专业的冰雪圈层。我们会整合国内外滑雪行业这种优秀合作企业，包括滑雪，专业训练，俱乐部装备品牌，打造一个垂直领域这种专业化的平台，另外，也会联合室外滑雪场互相赋能，实现目标客群的消费外溢，包括2020年我们已经和崇礼三山已经有一些尝试性的合作。另外，我们也会有自己的滑雪学校，滑雪俱乐部之类的。在冰雪这个板块我们已经是行业绝对的一个龙头公司，已经开业加上要布局的在中国已是绝对领先的冰雪运营商。
融创文化：疫情对文娱整个行业的影响非常大，尤其是在上半年，我们项目进度因此受到影响，但是这个其实不重要，因为我们整个文化板块还是一个在布局的阶段，我们去年把握了一些机会，继续完善我们这个业务的布局。我们也更加坚定我们超级IP常年运营这种模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影动画番剧，短视频这五个赛道持续性深度布局和优质内容项目制作。我们按照超级IP长线运营模式，持续在完善新消费新场景下的IP商业化运营平台。去年完成了七大动画工作室的布局，在第四季度的时候也实现了一些头部项目的稳定输出。另外，我们也在不断完善IP延伸，实景能力等。通过这些年的积累和布局，文化板块已经在行业中有一个非常好的业务架构，开始崭露头角，未来的发展备受期待。
展望
地产开发：继续以地产开发为核心主业，加速确立更均衡全面的发展态势，成为各方面均好和具备全面竞争优势的头部房企。具体来讲，一个是说销售啊，将继续加速推货并坚决去化保持销售增长释放经营现金流。第二，拿地端还是会审慎拿地，保证资本结构持续优化的前提下持续判断把握公开市场的机会同时发挥公司在并购、产业等方面的拿地优势审慎获取优质土地。第三，今年非常重要的一件事，围绕主流客群年轻化和科技快速进步对人们生活的影响加速产品创新保持产品竞争力的持续领先。最后，均衡稳健。推动资本结构的持续优化加速满足央行的指标管控要求夯实均衡稳健的发展态势。
“地产+”：已完成具备广阔成长空间的“地产
赛道布局，推动“地产++”业务快速发展，建立竞争优势，为公司长期发展提供增长动力。
融创服务：建立以市场拓展为主的长期发展模式，建立以市场拓展为主的长期发展模式的优势能力围绕中高端客户持续夯实线下高品质服务优势并加快科技和数字化应用搭建线上线下一体化生活服务共享平台致力于成为业主、从业者、合作伙伴、政府的”首选品牌和价值贡献者“。
融创文旅：坚定以用户为核心的发展思路持续提升创新产品能力 继续扩大轻资产管理输出的拓展力度 以冬奥会为契机加强冰雪业态布局力度及产业合作
同时加强会员俱乐部平台建设及数字化服务水平 构建欢乐互联消费平台 。
融创文化：持续深化核心这个业务布局，打磨优秀的作品，提升新消费新场景下的商业化的能力，打造高效协同组织能力，践行超级IP长链运营。
推动组织能力：今年特别重视，推动组织能力，持续换挡，赋能更高质量的发展。企业到不同的阶段，需要有相适应的组织能力，能够推动整个经营目标。集团总部来将会持续下放管理权限啊，支持区域集团、业务集团的成长，发挥集团本部的更大精力，放到更有价值事上：发展战略、业务整体化、创新引领、科技赋能、风险把控、文化守护。对于七大产业集团和三大业务集团，我们希望推动他们成为有独立完整超强竞争力的区域和业务集团，他们有自己这种有竞争力的战略、独立的业务思考能力有竞争力的战略、独立的业务思考能力、自我发展的全面竞争力、风险管理意识和机制。对58个地产城市公司，我们希望推动一线的城市公司，有思考和创新能力的执行团队、强大的基础能力体系、有自我经营能力和竞争优势。
最后总结：首先，坚持房地产开发是核心主业，保持地产业主均衡高质量的发展，政府三条红线、集中供给等越来越多种长效机制不断推出，更有利于有竞争力的企业持续、长期稳健的发展，我相信我们有更好的发展空间。同时，我们将推动三个子业务板块——“地产+“业务竞争优势加速提升，成为各自领域的头部企业呐。然后，随着核心地产板块均衡高质量发展和三个”地产+“板块的竞争优势的建立，我们希望能够支持企业快速发展成为一个具备全面竞争优势和广阔增长空间的大型企业集团。
问答环节
1、 在现在这个阶段，从三条红线和增长的相互平衡来看的话，公司对未来一段时间如何规划？剔除预收账款资产负债率为78%，这个指标还是有一点距离，所以这个方面未来大概有一些什么样的这个指引，或者说具体的一些操作方案，去进一步地快速响应监管、去快速下降，这个怎么来做？这个过程当中跟我们的这个增长之间的话需要怎么去看？
答：公司到了这个阶段，规模和增长不是最重要的，整体综合竞争力是未来这两年最看重的。到2023年，这三年我们整个的债务指标还会持续的优化，央行的最后一个指标，我们会在2022年提前完成。这不管是央行的整体要求，还是从我们自身的情况来说，我们也必须在未来这两年持续保持财务指标和资产结构、负债指标的持续优化。这是我们在这个阶段非常明确的事。
第二个关于增长，确实因为到了我们这样一个规模，有了一个好的基础，我们的增长未来保持在两位数以上的增长还是比较从容。我们整个的土储、量、布局、质量都非常好，虽然我们今年仍然会比较严格、高标准地控制拿地质量。我们财务指标管理和规模增长还是有比较大的从容度，因为从央行的指标到黄档，负债我们10%的空间，但是，我们仍把有息负债控制在比较稳定的规模，销售持续在双数以上的增长，保证发展能力。加之并购、产业是我们比较强的优势，未来发展和增长我们要的是一个综合的质量，财务指标和资本结构持续优化，土地的质量要保持一个非常高的水平上。
2、 20.9的这个调整后的利润率，毛利率是不是可以认为已经是见底了？去年收入是38个亿，客流量是1.13亿人啊，相当于是每一个客留的客单价是大概33块钱，如果可以这么算的话，这个数是会有点低吗？
答：整个行业的利润率和毛利率是一个趋向于市场，往市场平均水平上去的这样一个方向，这是行业的大趋势，我相信我们的盈利能力会保持一个比较稳定的状态。1.3亿不能单纯这么算单价，因为这里面有商业的客流，但38亿收入不是商业的这个营业额，不包括这个营业额，我们实际的客单价是比这个要高得很多的。
3、 土地两集中、三条红线跟房住不炒的背景下，管理层是怎么判断未来的土地市场？稳健融创在连续性、稳定性、可预测性在最近几年有所提高吗，在现有的背景下，我们的融资成本跟总代水平有没有进一步再下降的空间，尤其是融资成本有没有一个比较明确的目标，就是说未来一年两年能降到什么水平。其中也想问一下毛利率能否稳定20%左右？
答：融资的安排，从现在到未来这几年，我们整个的融资策略还是比较明确的，现在的融资总量已经是比较好的总量，在这个水平上确实是没有想增加。再一个，主要还是通过提高销售和利润和净资产，来降低负债率，同时我们还是大力度推动融资结构的调整，融资成本下降是一个激进的趋势。随着集团财务指标、融资结构的改善和调整，未来融资成本会持续下降，但是每年的指标跟每个阶段会有一些不一样，但一定是持续下降的。
4、 怎么看待文旅和文化未来的发展策略和投资回报？在文旅方面，刚提到有一部分轻资产管理输出，未来有没有一部分分开的想象空间？文化事业，投资IP都是一个产业运营的东西，管理层是怎么看待这个投资跟回报会否花比较长的时间，或者是，它往后的经营模式是怎样的？
答：文旅快速提升，已经初步确定了我们在文旅行业的头部的竞争力和位置，所以说在未来几年，随着我们新的文旅业态的开发，不管是说从财务业绩品牌影响力，都会有快速提升。在这个基础上，文旅已经形成了比较强的品牌，不管对于我们整个产业和我们地产的这样联动、推动，在我们文旅项目本身从规划、定位、设计、营造、包括到运营，形成了一个比较强的体系能力，所以在过去的一两年过程中也有很多的合作伙伴一直在找我们做轻资产输出代建。但因为前几年我们还是聚焦在我们自己的事儿，把我们自己能力提升，确实没有接第三方的代建类，我们亲自选输出类的业务。但是从去年下半年，随着自己体系的完善，我相信这个这块的业务在未来一两年会有一个比较快速的发展，我想从这方面也说明了我们文旅品牌、文旅集团的运营能力，规划建造能力，是得到了市场和客户，包括我们合作伙伴的充分认可。
5、 对于集中供地的政策改变，公司在拿地的策略方面会有一些应对策略吗？或者说，公司觉得这个集中供地的政策的合理性和未来对这个行业的影响是什么？
答：重点城市土地集中供应政策对整个行业是好事，因为这个政策的初衷是要管政府，三条红线是管企业的，那两条是管银行的，然后这个是管政府的，就是让政府更透明，这个政策里面有一条就是必须保证供地有增长，在增加土地供应量的保证供应的前提下，政府要透明，要都知道你是几月份出多少地，哪个月出多少地就是这个政策的目的，这个政策实际上是管政府的，就给政府提的要求了。
总之就是，政府第一要加大土地供应量，第二要透明，让大家有预期，知道今年会供多少地。所以，对这个行业肯定是好事，尤其是对这些热点城市，目前试点这些城市肯定是有好处的。
另一方面，这个政策对一些在这些核心城市发展、有优势或是规模比较大的企业是有好处的，因为你一次出来20块地30块地，原来一块地一块地租，现在的话，大企业你可以20块都报，就是你可能在20块里面能拿到两三块。如果说你要是就报一块的话。这一年的1/3次机会就没了。第三个，这个政策在短期内对不会造成土地价格下降，因为现在热点城市的土地供应量还是不够的，但是可能会大家会更理性一点。所以，对热点城市的土地竞争还是会比较激烈的。再加上每个城市购房政策不一样，所以总的来说短期内影响不大，在长期，到了下半年或明年影响可能就会比较大了。
对于融创来说，土地有三个来源：公开市场、收并购、产业项目。在公开市场，我们有比较大的优势：对城市对市场的判断、品牌、产品。另外，我们已经有布局，有58个城市公司、120个城市，我们可以抓住板块轮动机会，哪个城市有机会就拿哪个，这方面把握得很好。
比如，我们在北京还是挺有优势的，但是此前五年时间在北京一块地没有拿，直到2018年年底拿了地，是因为2018年年底才有利润。第二个在收并购这块也是有优势的，这几年行业快速分化。相信到了今年下半年到明年会出现一些还能买的公司，就这种项目这个收并购这块的机会也会多一些。第三个产业这块，去年我们也录了很多项目，比如去年深圳冰雪、广州会展中心、苏州的会展中心等等项目，总之产业这块很有优势。
6、 派息政策上请管理层给一个比较清晰的指引。最后一个就是关于这个精细化管理，费用管控这个目标上面有没有降低费用的时间表或者是比例指标可以给到？
答：我们一直会保持稳定的派息政策，随着公司利润的积累，我们的派息、整个的收益是在一个比较不错的水平上，派息是考虑公司整体的，主要是形成的利润，都是考虑派息分配比例范围内的。
今年的费用、成本整体的合理，集团在从去年开始，随着环境、客户、科技的变化，在产品竞争力上会年轻化产品，保持对年轻客群，尤其是85后的产品竞争力这种主要购房人群的产品竞争力。在保持产品竞争力的同时，把产品的成本费用进一步优化。数字化和线上化是一个提效作用，集团在2020年下半年一直到2021年着力推动。通过数字化线上化推动主要的业务线，有重要的调整和改革，包括营销是、建造、客户运营等方方面面，相信在这一块儿未来两年也有很的收益。
7、 如三道红线等房地产政策的持续发布和实施后，房地产企业的未来发展方向是什么，以前比较明确，就是追求规模，未来的话会追求啥？
答：行业这个一直在调控，有很多的变化、政策，很多从业者、政府、银行对政策也不太理解。关于为什么要调控，一是这个行业规模太大、太重要，整个行业占整个金融体系30%以上，如果加上其他行业用房地产作抵押的就占50%以上。在17年18年的时候，当时的新增贷款的大部分跑到这行业里面，所以如果这行业不调控的话，对金融系统的影响太大，房地产的危机就是金融危机就是经济危机，中央看得很清楚。
第二个逻辑就是它涉及到老百姓千家万户的幸福感。我想这是中央调控的两个逻辑。因为现在流动性比较好，如果不调控，房价、地价将快速增长。
第二个，我一直是特别支持调控，如果没有调控，这个行业没法干了，房价涨得太快，地价也会跟着涨得太快。对开发商来说，地价涨得比房价还快，其实也挣不了钱。对银行来说，房价涨地价涨风险。对老百姓来说，买贵了。所以这房价涨，如果国家不管的话对谁都没好处，对买房、开发商、银行、政府没好处。现在出问题的企业都是当时买地的时候，按照现价就是亏钱的。所有的调控，我觉得都是好事，让个行业安全。
三条红线出来以后就不用担心房地产企业的负债率了，有央行做监管，我们的两条红线为什么能快速降下来，是因为这几年我们一直在做，有的公司再给三年也做不到。央行这个政策非常精准合理，是按照存量来管，不是非要降，。对银行的管理也是一样，只是对占比有要求，整个信贷规模一直在涨，所以这个行业的信贷规模还在涨，并没有降低。
政策对行业是好的，但并不是对所有企业都是好的，这个政策加速了很多企业的出清。所以这个行业有个特点，就是你出问题的时候，等到真的雷出来以后，他有两三年或者甚至很长的时间才能出问题，但是只要有一个违约就所有都会违约，你只要有一个违约所有银行都不给你的话，你就以后所有的都会违约的。所以很多企业的违约是必然的，所以这个政策对不同企业的影响会不同，加速了分化，因为银行手上就贷款规模有限制，会选择贷款给更安全的企业。
从这个发展方向来说，我们现在是两件事，一个是保持主业的均衡高质量发展，因为发展空间还是挺大的。规模是优质的综合规模呢，有五个维度，第一个维度是销售额，没有销售额的话现金流就少。第二个是土地储备，第三个是融资，第四个是自有资金，第五个是合作资金。这五个加起来是综合规模。这五个规模都是优质的加起来才能抓住机会。
第二个，综合竞争优势，即品牌、产品、营销、服务，地产这块我们还会高质量增长，我们这个行业达到八九千一万亿是肯定可以的，在今后的三年里面，我相信有三家企业会过万亿。但是你到了八九千亿的规模，可以增加权益，现在我们权益不到70。所以就是说有很多可以做的，也可以增加利润，规模不增加利润还会增加很快的。
我们前几年为什么利润少，就是因为扩张太快吃掉很多的利润。
地产这块儿我们相信有十八万亿的市场，像汽车市场好几年没增长了，都那么多汽车公司还活的挺好的，还有一堆人在往里进呢。房地产行业还在往前走，城市化率还有20个点。而且像北上广深，杭州成都这些城市根本供不出来地，这些城市里面好房子很少，想换房子人多了，需求其实是还是特别大，行业的发展空间还很大。
公司文旅项目的利润留在文旅项目里了，没有拿出来做房地产，房地产这块公司的规模还在增长。我们现在在重庆、长沙、大理、昆明有好多影都项目，文化也是“地产+”，文旅这块儿我们其实这几年增长还是挺大的，比如线上平台去年八月底上线，原来目标是一千万，到年底会员超过一千万了，今年年底目标是会员超过一个亿，再过两三年，会员到两个亿的时候，价值就不得了了。我们冰雪这个版块发展得也很好，现在开业七家，还有十几家在建，以及一堆在谈。下一步我们地产这块要坚持以地产开发为核心主业，要把文旅、文化在服务里的竞争优势快速提提升。我们企业的学习能力很强，在快速进化，发展还有太多空间，不管是对地产，还是对“地产+“都是如此。
8、 2018年的时候，孙总也提到过，说前五的集中度可能会达到一个30到40，有一个怎么样的看法？
答：我觉得集中度一定会提升，但房地产行业的集中度提升会慢一些，因为它是一个过程，比如说现在卖的都是几年前拿的地，从拿地、开工、销售等都需要好几年，这个行业里面一定会有至少三家公司会在今后几年过万亿。但是因为这个行业他确实是出问题后也有个滞后，你现在看到业绩，他说我们是好几年前拿的地，我们去年做了那么多事，你要看到业绩的话还要过三年，这是一个行业特点。所以看我们今年不错，那都是几年前干的活，去年我们干那么多活，要在两年三年以后才能看到它的利润。这是行业特点，所以我坚信集中度还会提升。对融创来说，我们希望我们市场份额的扩大是高质量的，没必要去追求规模，我们要规模增长，一定是高质量增长，是个有利润、很踏实的增长。
9、 融创应该在未来两年到三年左右还是会专注减负债，尽快达成这个绿档的三条红线指标，那这可以说是短期的一个目标，如果再考虑能融创已经达成了绿档以后，我们公司的增长或者是整个买地的策略会有什么样的改变呢？还是我们会参考另外一些企业的做法，就是他们现在可能在黄档，因为黄档的总价也可以增长10%，那我们就可以适当的加速一点，让今明两年的这个销售增长比去年要高，来做一个平衡呢？如果我们在发生降负债的时候，其实我们的净负债率虽然已经达成了三条红线的目标，但是自然而来，也是会继续往下走的，那我们对于这个净负债率是有什么样的一个目标呢？
答：从我们自身来说，我们在这个阶段调整我们的资产结构，我们在这个阶段还是保持一个高质量的增长是吧，高质量增长是一个综合性要求，所以控制我们的负债率，优化结构不仅仅是央行的指标，也是我们自身的要求，不管央行有没有红线要求，我们都会要持续优化，在这样一个方向下考虑我们整体的发展与经营。
10、 今年其实头两个月的销售情况都蛮好，那三月份的销售势头跟前两个月比较是变得更好呢，还是一般般？
答：销售市场应该是保持非常不错的市场，刚才提到这个一二月份整个行业的销售都还不错，我们确实表现非常好。主要是我们的项目布局80%以上都在核心的一二线城市，还有一些强三线城市，这些城市的市场表现得都非常好，再加上就是我们的产品、品牌在每个主要的市场，影响都还是挺好的，现在看三月份整个的销售势头仍然保持了这个一二月份比较好的状态。最主要的原因，如果说我们自己这方面，就是因为我们的布局，包括项目产品、品质。第二个，今年特别是核心城市城市群，这些市场，供需关系非常好，不管从政府的城市化推进的进程，还是从去年到今年一月份看真实的需求都是如此。
11、 公司今年的销售目标初步是定在6400亿，那比起去年的话我们合同销售增长2020年是3.4%，那这样一个超过11%的双位数的增长，在地产行业调控加码的情况下，公司设定这样一个目标，目前看到的最大的挑战是哪来自哪一块？
答：这个数没有任何挑战。
12、 关于22城集中供地政策，因为看到这部分的城市，大多数是公司销售金额贡献较大的城市，请问公司认为这个政策对我们主要的负面影响是什么？或者说在这部分城市当中，我们未来是否会有一个比较重点性的区分拿地，以及说在这部分城市之外，我们未来会不会有一些比较看好的一些城市战略，因为看到二月份拿的地也是相对来说比较低级的，比如说在长三角我们就有个比较多的拿地是在上海无锡，还有那个江苏盐城跟江苏南通等一些城市，可否请管理层这个分享一下城市策略？
答：这个政策从中长期来说是个好事，因为让政府的出地更透明化，更规范化，包括有明确要求保持土地的供应量，对地价在短期内难以有特别明显的作用，但是从长期来说作用明显。对于我们来说，在头部这几家政策影响不会太大，因为头部这几家每年都有保持一定的拿地量，只是说拿地的处理时间和时间分布有些调整，就是影响应该都不会太大，对中小企业影响可能更大。
对于我们来说，因为我们现在布局基本上在核心城市，强三线城市布局都已经基本完成了，看今年的拿地策略，在财务指标、负债指标持续优化的这个前提下，保证拿地质量还是第一位，整体上还是审慎的态度是吧，在这个前提下，我们的布局范围内布，很难说倾向于哪，其实还是看拿地的成本、质量是不是合适的。
关于拿地，再补充一下，疫情之后，除了北上广深以外，像成都杭州、武汉、郑州都有机会了，一些小城市也有机会了，比如江苏，浙江这些城市对吧，交通很方便，而且有长三角一体化，这种就是我们对市场的判断。
为什么在问题中的那些城市拿地，还是基于供求关系，比如杭绍同城，我们其实绍兴去年卖了100多亿。苏州力度大的原因就在于下一步是沪苏同城对吧，这个李强书记讲这个户苏桐城这户在上海跟苏州同城这个也是能看到的这沪苏同城这个是我们苏州，要判断城市热点的转移与轮动，热钱往哪流，或者说哪里最缺房子，哪里购买力最强，要判断这些。集中供地肯定对我们是好事，我在这城市有优势，对市场有判断，同时出来30个项目的时候，能把这30个项目做排序，匹配价格。
最后，我想给大家分享一下，一是现在这个行业是在一个全新的逻辑下，因为这三条红线管了政府和银行，再加上疫情、行业、人口变化，整个行业已经是全新的逻辑。在这个全新的逻辑下，我们已经有了非常大的优势。第二句话，在这种全新的行业逻辑下，这是优秀企业的盛世年华。这个全新行业逻辑怎么理解呢，我觉得大家都见仁见智了。