【房地产-REITS-万科A】记录：中国国贸P/FFO指标对标研究，2020年11月4日星期三。
听明白陈生的话：1）商业的租金收入增速远大于办公。2）聚焦于：超级城市+绝版地块+最大规模+符合城市发展规划+超前的设计和施工，符合「世界級」的五個基因。3）非「世界級」商办资产，一旦经济周期下行或出现新竞争对手，将最先遭到打击。
我的判断是：中国国贸的资产，基本符合上面世界级的五个基因。
P/affo指标，涉及到资本性支出的支出金额，这与资产的开发阶段直接相关。例如：中国国贸，在20年以来持续性进行大规模开发建设，这与希慎兴业等收租资产不同，他们不需要进行大规模建设啦，SIMON PROPERTY+ BOSTON PROPERTIES 大部分都是收购的成熟物业，进行更新改造哦。因此，使用p/ffo更妥当些。
通过对标，我的判断是：P/FFO<8倍是狗头金，看准重重下注很安全，P/FFO >20倍卖出，该等区间内，耐心持有。收租资产，要特别有耐心，是特别长的周期。
如今：按FFO年化-15%估量，P/FFO静态=8倍，动态=10倍，相对最高市值，如今变幅=腰斩，下跌周期=5年，极大概率判断为狗头金。
【中国国贸P/FFO指标对标研究】超级国家+超级城市+核心地段的商业办公，资产估值的范围其实比较类同：买入10倍<P/FFO<20倍卖出。
中国国贸，22年，中位数：
最高=19.7倍，均值=16.8倍，最低=15倍，当前动态=9.2倍，静态=8.0倍
希慎兴业，24年，中位数：
最高=19倍，均值=15.8倍，最低=13.5倍，当前动态=13.2倍，静态=8.0倍
SIMON PROPERTY, 25年，中位数：
最高=18.8倍，均值=16倍，最低=13.8倍，当前静态=6.0倍
BOSTON PROPERTIES, 22年，中位数：
最高=19.7倍，均值=16.8倍，最低=14.9倍，当前静态=10倍
超级国家+超级城市+核心地段的商业办公，资产估值的范围其实比较类同：买入10倍<P/FFO<20倍卖出。
【极端情况下的估值对标】 比较肯定的是，P/FFO<8倍是狗头金，极端情况下可以到5-6倍。
中国国贸：2005年=7.5倍，2008年=14倍，2013年-2014年=8倍，2018年-2020年=8.5-9倍。
希慎兴业：1999年=6.7倍，2008年=8.8倍2，2016年=10.3倍，2019年-2020年=9-10倍。
SIMON ：1999年-2002年=7-8倍，2008年-2009年=4.7-6倍，2020年=4倍（静态）。
BOSTON ：1998年-2003年=7-8倍，2008年-2009年=6.5-8.2倍，，2020年=9.2倍（静态）。
【中国国贸下跌周期对标】至少是：腰斩再腰斩或5年下跌周期。收租资产的波动周期，远超过普通企业。如今的中国国贸，跌幅周期足够长啦！
中国国贸：2016年最高市值=214亿，2020年最低市值=124亿，变幅=腰斩，周期=5年
希慎兴业：2018年最高市值=491亿，2020年最低市值=207亿，变幅=高于腰斩，周期=3年
SIMON ：2016年最高市值=828亿，2020年最低市值=149亿，变幅=腰斩再腰斩，周期=5年（注:这是狗头金的跌幅。）
BOSTON ：2016年最高市值=224亿，2020年最低市值=108亿，变幅=腰斩再腰斩，周期=6年
中国国贸：2007年最高市值=275亿，2008年最低市值=60亿，变幅=腰斩再腰斩，周期=1年
希慎兴业：2006年最高市值=259亿，2008年最低市值=104亿，变幅=高于腰斩，周期=3年
SIMON ：2007年最高市值=366亿，2008年最低市值=80亿，变幅=腰斩再腰斩，周期=3年（注:零售物业组合，确实波动性更大。）
BOSTON ：2007年最高市值=159亿，2008年最低市值=40亿，变幅=腰斩再腰斩，周期=3年（注：办公物业组合，波动性也巨大啊？！）
中国国贸：2001年最高市值=105亿，2005年最低市值=31亿，变幅=腰斩再腰斩，周期=5年 （注:这是狗头金的跌幅，比较当前，更加惨烈。）
希慎兴业：1997年最高市值=319亿，2003年最低市值=53亿，变幅=超过腰斩再腰斩，周期=7年 （注：历史上居然有，如此惨烈的跌幅。）
SIMON ：1998年最高市值=81亿，2000年最低市值=52亿，变幅=未到腰斩，周期=3年