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文/洪圣奇 战冰姿
2020年，多家物业管理企业刚刚完成拆分上市，就面临着新冠疫情的冲击。物业管理行业的分拆,不单承载着价值体现的任务,更是房企在融资环境收紧下，为母公司降低负债的短期有效方案。疫情、政府的补贴费用、旧改项目，都为物业管理行业的发展带来了新的机遇。
本文整理2020年中期20多家上市的物业公司业绩会(包含未分拆)，就发展战略、未来目标、新冠疫情影响及对策、毛利率与政府补贴、细分板块规划、社区增值服务、收并购及投后整合、旧改与城市更新/城市公共服务、科技赋能几个热点方面，全方位理解行业的趋势和增长的前景。
发展战略
【金碧物业】（中国恒大，计划分拆上市）
恒大的物业管理实际上是中国最大的物管板块之一，我们大概总共的管理的面积接近5亿平方米，合同面积已经管理的2.5亿平方米，去年今年上半年整个的营业收入73亿，利润9.2亿。所以这一块还没有是我们物业发力。
中国的物业管理实际上是业主委员会决定的。所以恒大的物业从1996年恒大成立到现在，一直做的就是质优价廉，做得非常好。基本上老百姓选择了恒大以后，没有退出的。而且我们还有一部分外延的面积管理了别人的。这一部分管理，实际上恒大付出了巨大的心血，也建立了非常优良的管理体系。
我们看到了物业板块价值的释放以后，这一两年我们才开始研究如何把公司的价值最大化，如何能够通过优质资产的分拆，给我们股东创造更大的价值，所以物业管理才提上了日程。原来物业管理主要是为了我们业主做服务的，因为业主对恒大物业，包括恒大的管理非常的认可这么多年，所以说我们的量一直在增加，由2.5亿平方米的实际管理面积合同到了5亿平方米，最近我们还有几家马上要签约的新购进的物业管理公司。物业管理大家看到价值估值非常大，40倍50倍的价值，碧桂园1500亿的市值，我们规模上是跟碧桂园差不多，所以恒大的这一次引战的估值大概750亿，一个星期就做完了，基本上进来的都是中信、光大、腾讯、云峰实际就马云的阿里巴巴，还有红杉资本，都是大家。
大家对这一块非常看好，我相信通过资本市场运作以后，战投引进以后，实际上我们已经正式启动了我们的上市工作，如果要快的话，我们希望是今年就能完成这个事，当然还取决于香港联交所证监会的审批，当然是我们业绩是非常快的，因为恒大的物业管理非常规范，这个预期也会比较好，大家实际对物管可以有一个预期，这个预期在哪里呢？恒大的物管应该是我们目前中国房地产最大。看恒大的物业应该和碧桂园去做对比。可以看到在这个基础上应该会有很大的一个空间。我们也希望我们的这一次投资者能够关注恒大的上市，也能成为我们股东，跟我们一起分享物业管理带来的股东带来的收益。
当然物业管理也是我们战略转型的一个思考点，我们如何高增长、控规模，这个点是降负债。降负债还有一个好大的课题，过去我们是可以思考的，就是分拆优质物业，在恒大下面还有很多好的分拆的这些物业可以给我们带来收益的，过去我们在这一块是没考虑的，现在我们就要要考虑了，具体哪个板块我就不方便透露了。有很多涉及到房地产相关的板块和行业估值都非常高，我们认为都会给公司带来一个好的效益。我们下一步重点的工作，要把公司的优质物业逐步的分拆上市，给我们这个公司释放更大的价值，给股东创造更大的效益。
【华润置地】（华润置地, 计划分拆上市）
华润置地经过二十年的重组后，经过十八年的发展，从单一的房地产企业，2005年转型为综合房地产开发商，采取住宅业务+持有物业的双轮驱动模式。随着深圳湾项目的落成，华润置地成功转型为中国城市综合投资开发运营商。
在这个过程中确实是公司体现的价值增长是明显的，这次我们在做上市分拆方面的一些考虑，主要目的是想充分的释放发生之地过去20年发展的整体价值。这是一个总体的考虑。关于上市的时间表现在没有一个明确的时间，但是在8月21号我们已经获取了 pm15的一个申请。
上市除了华润置地价值释放这么一个目标之外，作为被投资者一直以来信任和支持的一家上市公司，我们也特别重视股东，尤其是长期股东的利益和投资价值的提升，所以说在上市的时候就有可能在分拆上市的时候，以IPO的这个节点上被适当的安排置地，叫保证配合优先认购这么一个形式，但具体的内容还请各位投资者和媒体可以密切关注华润置地进一步的公布。
【龙湖智慧服务】（龙湖集团, 暂无分拆打算）
龙湖智慧服务披露在管面积是超过1.3亿平方米， 其中外拓的有6700万，占到了51%。这次出来的疫情其实对整个智能服务带来一些冲击，但实际上我们也看到，由于从疫情角度，对用户的这种消费习惯的变化，也会出现机会。比如说我们在疫情期间，我们很多用户也是做了非常大的替代，用我们的一些平台送了很多这种比如生鲜，还有一些到家的业务，看来效果还是不错，用户很活跃，基本都是在我们用户端的APP上。而且我们通过数据化驱动也能非常精准的看到用户的需求，相对来讲损耗率各方面都是比较合理。可以带来一些商机，这是我们感觉到的变化。但是这个板块未来不会逃脱一般的行业最终整合的规律，而且头部企业的创新，包括它的一些用户的认知，包括用户的触达和产品和服务会越来越高效，有效率来提升，可能性都是有的。
智慧服务这块是龙湖也是下了很多功夫的。因为我们也有很多软硬一体的技术是我们自己研发的，也有个新的专利，还有我们的团队，因为企业的价值观和文化要靠我们一线的员工去体现，而且队伍也很庞大，从我们显现出来的毛利和净利就看得出来，我们的增值服务已经超过30%以上。我们为了扩展规模，其实是很多年以前就在涵养我们的优秀的核心团队，每年我们的大学生的招募量非常大的，其实对公司来讲，我们不认为他是成本，我们认为是厚积薄发的一种资源准备。
我们坚持长期思考，现在这个板块很热，但经过一段时间还是会回落到相对理性的情绪。我们认为简单的做所谓的并购，并不是用户的选择。我们更看重质量、用户体验和满意度。 公司长远战略考虑是将C4（智慧服务，品质优先）作为有机组成部分，实现新的产品服务并变现，要吸引人才，吸引优秀管理者，通过数字化进行软硬一体的创新。我们收并购要考虑很多指标而不是简单为了规模。所以现在确实没有分拆打算。
深耕及巩固粤港澳大湾区、长三角地区一体化布局及领导地位，并持续增加环渤海经济圈、中西部地区的业务和市场份额。以丰富的商业运营管理经验，推动轻资产模式发展，并始终以客户为中心，通过强劲原生动力和科技赋能，不断创建服务新价值。与国际品牌酒店合作，打造城市名片，提升城市品牌形象。以客户为中心，创新求变，荣获行业内多项殊荣。
【绿城服务】
整体发展策略未改，深耕长三角、环渤海、开拓珠三角。珠三角有很多优秀企业，所以拿项目比较慢，我们找到了很多优秀合作伙伴。未来在当地继续寻找合作伙伴，开拓珠三角市场。当然绿城中国也加大投入力度，如广州、深圳。2）未来3-5年，保持发展战略，深耕长三角，开拓环渤海、珠三角。
【雅生活】
整体发展的策略是一个“内”，一个“外”。内，组织架构持续适合竞争环境，很多业务板块进行了整合。外，发挥原有团队的优势，推出创新机制如合伙人的机制，彻底调动员工积极性。
【永升生活服务】
没有满意就没有生意。整个的服务逻辑，每一个触点，每一个动作都和业主的满意度相关，也都会间接或者直接地反映在我们的收入和成本的支出上。有了满意以后，业主对于物业提供的增值服务是愿意买单的。满意是品牌的基石，是企业利润的源泉，是组织的活力。
没有满意的员工就没有满意的服务。给有竞争力的薪酬，造全国发展的机会，树简单真诚的文化，强服务标准指引，鼓励员工创造执行，建考核监督机制，营造满意加惊喜的服务模式，用心构筑美好生活，从而实现满意度和规模的共同增长。
第一个是品牌和口碑，服务质量。
第二，从未来卫生、健康、应急事件处理、社会卫生事件和公共事件的这些运维和管理和政府的配合，这些专业能力的要求，新的提升和要求，可能会成为市场化拓展的一个利器。
第三，资源的竞争。第四，团队组织系统能力提升。
【新城悦服务】
奉行而且要实行积极的外拓的政策，但是也不会为了面积而面积，因为企业最终还是要实现业主和企业双赢，既要满意度要好，也要实现效益。新项目的占比占到我们整体项目拓展的面积要占到80%以上。
【正荣服务】
截至6/30，合约签约情况，长三角29%、海峡西岸44%、环渤海16%和中西部11%。海西和长三角占比很高，环渤海和中西部呈现增长趋势，未来会提升有条件的城市，对非住宅业态方面进一步渗透，再向周边新城市进行扩张，还是比较看好区域布局的均衡。
【时代邻里】
规模持续扩大；区域选取落脚点偏重区域深耕方法。过去在大湾区深耕发展，未来希望在华东、华中、西南等核心而有发展潜力的都市群布局；持续挖掘行业细分领域。浩晴和耀城在电力行业形成独特壁垒，弥补了我们在该行业中的空白；科箭为工业物流地产龙头企业；
未来战略：
1、深耕大湾区；
2、拓展布局华中、华东、西南都市圈，并持续收并购行业领先企业；
3、提升效能，优化系统，降低成本；
【宝龙商业】
重点是轻资产公司的收并购和轻资产项目拓展。在项目拓展方面，跟集团战略一样，维持1+1+N，即长三角为主，大湾区，机会型城市；对收并购，则聚焦长三角，及广东的优秀的轻资产管理团队，如能实现产品互补，资源共享。下一步：已接触好几家轻资产管理公司，包括区域型和社区型
【彩生活】
人员架构调整优化，以前若干二级集团下面区域划分（主要是过去收并购，遵循原团队工作习惯），现在取消了二级集团，形成5大战区，3大特区。扁平化，权责清晰；2）增强了资金回笼，平台输出和对外投资等，重点调整和清理；3）债务状况：利息成本下降20%，增强了市场信心。把之前管理细节方面不到位的地方优化。效率提升，管理质量提升；增长速度放缓、质量提升；近一年的努力，已有成果，计划再有一年，重回增长。
2019年9月份架构调整，原来更偏向互联网思维，去年把线上和线下齐头并进。
1）打造基础服务集群，服务场景和粘性
2）成立IT事业集群，把互联网创新产品服务社区，提升基础服务效率
具体到落实：
1）在成本控制方面有特长，要打造有粘性的邻里关系，选取了100个城市，派出了队伍，总结了“低成本运营模型”，建立了0.8-1.2元的服务模型，后面还有更多；
2）升级“北斗七星”，降低用工成本，用技术手段赋能
【弘阳服务】
双轮驱动的核心战略不会改变。
拿地策略：做透大江苏，深耕长三角，也重仓西南，未来会在华南或者华中做一些要求。
标的选择：希望能够符合我们的要求，在我们的上市的募集的资金当中，我们也有1.5亿左右的港币用于我们以后的收并购和投资进一步的扩大我们的物业管理业务的规模。商业板块，弘扬广场今年会开业三家，总建筑面积管理面积约为19.8万平方米。2021年总共会有8家待开的商业总管理建筑面积为51万平方米左右。家居今年会有5开的家居总管理面积约为55万平方米左右。通过不同的住宅和非住宅的业态增加规模的增长，目前已经初步建立了非常强的专业的拓展团队。在未来公司的外拓目标中也会重点考虑商业的业态逐步降低对于我们关联公司弘阳地产的依赖。
【鑫苑服务】
致力于市场化发展后建立 “100栋”战略规划。我们致力于成为领先的泛物业产业运营商。在国企合作、城市改造、三供一业改革等存量领域进行全面布局。在市场上积极寻求并购的机会。产业和业务的布局，围绕物业上下游产业链和社区周边来进行持续的延伸和业务创新的布局；也结合市场潜力、自身的优势资源、优势能力进行产业和业务的聚焦，将核心业务做大规模。围绕数字社区和数据赋能两大方向，从社区数字化和物业数字管理两大维度来进行数字化转型升级的布局，赋能社区新商业场景打造和物业数字化运营能力的提升。
【银城生活服务】
银城自己给自己的目前的这样一个鲜明的标签，其实就是一家区域性的企业，这也是务实认知。在新的3年的这一个中期的目标，希望成为江苏的头部企业。下一步目标是走出江苏省，进入长三角。目前兄弟公司银城国际已经在长三角的安徽区域、浙江区域有了很多的战略项目的落地，将会与他们协同来进入长三角的其他的省市，来进一步扩大实力和份额。
未来目标
【碧桂园服务】
我们处于高速增长的开端。公司管理层对规模的3-5年规划：行业在270亿平（商业和住宅），3-5年后约350亿平。现在的合约面积占比不到3%，预期6-8%。很多服务无法用面积衡量，如城市服务。管理层内部考核指标会很高于我们的承诺指引，保持高速增长，从管理层到各直属单位，都很稳定。第三方的面积增长已高于关联方增量。今年下半年可以根据上半年推测，明、后年有信心营收不低于40%。
【保利物业】
未来2-3年：1）战略方向为大物业、小场景、新社区、数字驱动；2）今年保持增速30%-40%不会变，未来更长时间内争取做到更好增长。公司目前排在行业前四，未来将努力做到更好的位置。基础服务费和增值服务费希望保持在7:3的水平。非业主增值服务未来会加大了验房和交付配套的内容和服务以及规划设计，施工监管的配套服务。
住宅、商办和公共服务的理想结构比例为4:3:3，战略发展重点主要看行业处于什么阶段。保利认为未来会面临三个阶段：有规模竞争，品质红利和管理竞争的阶段。目前处于规模发展阶段，公司将继续夯实规模；品质是利润的前提也是基本面，接下来将重点巩固；管理方面将推动规模扩张和品质稳定。建立良好的管控体系、人才体系和激励机制也十分重要。公司未来将在规模，品质和管理生态上重点管控。
【世茂服务】（计划分拆上市）
目前已引入红杉和腾讯作为战略投资者，收购广洲粤泰、成都信谊。按今年PE，世茂服务都40-50倍，按明年PE有30倍，新上市当然还会打折。要理性看待高估值，物业公司增长高，不需要太多投入，都是如何服务如何接盘，收并购就需要花点钱，会变成净现金的公司。
【永升生活服务】
5年10倍在收入规模和利润全方位实现。四轮驱动的战略推动。以18年上市作为基数，这5年会给我们超过一个亿，达到1.7个亿左右。市场团队通过一段时间的磨合和建设，去年全年市场外拓3000多万方。今年上半年完成了去年全年。和资源方和国有企业和房地产公司成立了近20家的合资公司。“5221”的结构，业态上非住宅与住宅三七开。提升我们基础物业服务收入的总规模。也要通过增值服务的研发，BU化专业专业化发展的路径。利润方面通过业主信任和满意的建立，来换取增值服务的空间。
【新城悦服务】
“一核两增”战略稳步推进，推出股权激励，3年复合增长50%以上，在19年基础上，我们今年的增长要40%以上，到2021年要在19年的基础上增长120%。在2022年我们要在19年的基础上增长230%。
面积拓展扩张上半年执行积极的拓展策略，目标是超过60%以上的项目是通过新项目直接来进行拓展，剩下的40%的部分通过我们的并购以及二手牌的拓展来获取。新项目占整体拓展保持在80%以上。
今年的归母净利润的指引从原来的40~45的同比增长上调到了50%；未来三年规模经营的战略规划从原来的45%左右上调到以2019年为基数， 50%左右的同比增速。主要因为一个是公司加大了外拓力度，在上半年得到了证明，所以我们信心更足了。另外一方面前面也提到，我们在“物业+”领域，会加大拓展、培育的力度。“物业+”争取在利润方面会有更好的贡献，所以我们给自己设定了更高的一个目标。
【佳兆业美好】
公司内部的KPI考核远大于公司对投资者的承诺。公司希望未来三年均衡发展，内生增长有天花板。只要对公司有利，无论是内生增长还是外延并购方式，公司都会采纳。公司希望未来三年收入增长40%，利润保持在40-45%左右。
【建业新生活】
公司有非常强的品牌优势，也会把精力均匀分布在收并购和外拓之间。目标不变，依然是在今年维持1亿7000万的总面积的目标。收入和利润的规模今年和明年分别都有50%的一个增长。今年我们预期会在50%的基础上有所增加，达到70%左右。后续两年，收入利润的目标水平预期不会低于40%的增长。
【蓝光嘉宝】
20-22年，三年期投标目标2500,4000,8000,并购目标6200万，1亿，1.5亿 。
公司对待成熟体量不大的项目，一起突破；大体量、千万级别项目将会由我集中突破，可以期望的是，市场化并购越来越多，现指标接近70%；来自母公司的是高质量住宅项目。业态仍然聚焦住宅业态，对已进入的区域，通过股权合作快速进入发达区域的非居业态。
【宝龙商业】
集团愿景：20年实现全球前10的商业地产商。未来5年，1）保持行业前5地位，这与资源整合相关；2）长三角范围内超过150个购物中心，自持超100个。终极画面长三角有200-300个购物中心。短期来讲，以前没有强调标杆和超级标杆的区别，现在要深耕长三角，在上海、南京、杭州、宁波、苏州、合肥等核心城市做宝龙的超级标杆。未来5年对超级标杆和标杆的投入资源与战略专注度会更加强化。
【合景悠活】
未来3-5年将开业16个全新商场，新增经营面积达110万平方米。依托综合体项目的布局，持续点亮全国商业版图。凭借优越的地理位置，TOD上盖物业，打造品质高端的超甲级写字楼。
【彩生活】
所有的传统行业都值得被新模式和互联网重塑一次。1）有核心竞争力，低价蓝海；2）跟互联网结合的能力，学会跟优秀者合作，（贝壳的价值，上面有200家品牌）；3）市场化的公司。资本的加持很重要，很多优秀的人才开始进入。募资有利于行业科技水平提升。未来一定会出现万亿市值的社区服务企业。短期内，大的地产商由于每年交付面积多，旗下物业公司是有优势的。长期来看，行业本质是高附加值而非高毛利，对市场化程度高的公司是有利的。
政府加强管控对行业是有利的，社会关注度提高了；游戏规则更健全；有了详细标准，行业价值就有了更好的推进渠道。未来会加强政府对行业环境的控制。随着资本涌入，行业整合是趋势，竞争路径会更清晰。所以我们会抓紧精细化管理能力。
【弘阳服务】
未来集团也会继续跟随我们的关联公司地产集团做透大江苏，深耕长三角布局，多数现代战略布局跟计划，重点探索长三角及中国西南区域的一个收购或者投资的目标计划。
偏向投资的目标在管的面积超过100万方或者200万方以上，最近的财务年报会所以会达到5000万以上，净利率或者8~12%以上，平均物业费的单价1.5元以上，良好的品牌认可度。同时我们在也会去兑现我们的投资本市场会达到50~60%的规模的增长。
【鑫苑服务】
每年的发展增速不低于30%
新冠疫情影响及应对措施
【龙湖智慧服务】
疫情其实对整个智能服务带来一些冲击，但对用户消费习惯的改变也会带来机会。比如疫情期间，我们很多用户用我们的平台进行了配送生鲜及一些到家的业务，用户很活跃，基本都是在我们用户端的APP上。而且我们通过数据化驱动也能非常精准的看到用户的需求，相对来讲损耗率各方面都是比较合理。可以带来一些商机，这是我们感觉到的变化。但是这个板块未来不会逃脱一般的行业最终整合的规律，而且头部企业的创新，包括它的一些用户的认知，包括用户的触达和产品和服务会越来越高效。
【正荣服务】
疫情对我们交付还是有一定影响。
疫情对社区增值服务有影响，会延缓我们业务的发生，增加我们某些成本项，但总体而言影响不大，很多成本项会有很多方式去消化。在疫情防控中，我们项目团队有很多机会和客户去互动，直接直观收集到客户需求，精准提供相关产品和服务，如疫情期间我们给客户送米送菜增加很多新服务。复盘整个工作期间，物管公司承担很多政府职能在社区的落地，为我们未来物管企业提供城市运营服务打下很好的基础。
【奥园健康】
疫情的一个好处是减少外出，促进了商场与物业业主的融合，为物管和商管的融合带来机遇，为社区增值服务带来增长。今年预计的开业数量还是6家，疫情以及政府的强管制使得我们上半年的开业推迟到下半年。整体上半年的复工复产达到8成以上，部分项目已恢复之前的水平。
【宝龙商业】
销售和营销费用方面尤其在二三月份运行之后，很多商场中的商户没有完全营业，大量减少了这一块的投入。但是从四五月份开始恢复，逐渐走向正常。下半年，这块的营销投入会回归到正常水平。
【彩生活】
危中有机，是一个放大镜。通过疫情，行业在盈利模式、商业模式更新、产品迭代都会发生大的变革，行业价值二次发现。彩生活表现出了组织系统响应能力，1）快速反映，执行落地，75%的小区受到了表彰；2）价值发现：原来去很多城市推广，大家都不在意，疫情后发现了对城市治理、社区风险管控方面的价值，是基层政权落地和基层治理的有力抓手；3）跟京东、360一起做了科技方面的尝试，如智能管控平台，社区无人车；跟360在门禁系统、人脸识别等方面合作，管理模型将更加科技智能化。
【鑫苑服务】
疫情对公司的上半年收入有冲击。在物业服务方面，上半年原计划的交付项目被迫延迟，上半年公司应交付109万平方米，影响收入约608万元。因施工和售楼部无法复工，交付前顾问服务被迫推迟。公司为出现困难的合作方提供1-3个月的费用减免，虽然减免收入，但是维持客户关系。目前业务得到全面恢复，上半年年损失的收入中，大部分的收入能通过其他业务弥补。公司在与建行合作、租赁性住房业务、郑州城市旧改项目会提升下半年的收入。
【银城生活服务】
新冠确实是对健身的业态产生了比较刚性的影响，当时按照国家的政策，前后闭馆将近两个月的时间没有收入。但我们对现有的健身的场馆进行了功能的改造和初心，进一步提升体验感、升级服务。在健身业场馆恢复营业的时， 7月8月这两个月的健身公司的经营业务都有了非常好的呈现，100%的完成了年初设定的目标，都是超额完成。
毛利率与政府补贴
【碧桂园服务】
毛利率变化：1）组织结构和人员优化，大区合并，部门数量压缩。包括财务平台上压缩了几百人，通过信息化，服务流程简化，不产生收益的管理动作削减，末位淘汰减员；2）疫情减收超过5亿，导致利润率影响。而成本降低（垃圾清运），另外政府社保免交1亿截止630，我们开支增加5000-6000万，这些开支拉动毛利率1个点；
未来优化空间：通过管理提效、赋能，未来空间有限，模型上可以处于稳定状态
【保利物业】
假如剔除社保减免和疫情成本费用，物管毛利率大概是在16%
下半年政府补贴金额与上半年基本持平，约为几千万的社保减免。
【绿城服务】
补贴：社保减免，补贴，同时物资采购和加班费增加，正负相抵，有2000万收益。
除了补贴外，物业板块在成本管控方面做了努力和尝试：1）随着规模不断扩大，精细化管理提上日程。今年对重点项目进行业态区分、物业费单价和面积的匹配，做了项目成本模型初步设计和项目试点；2）供应链管理，以四保为例，今年经过复盘和分析后，发现了改进空间；3）信息化工具的使用。尤其是物联网和信息化工具，人事、财务、信息共享，在人效上初获成效。综合以上，初步预判物业板块毛利率稳中有进。
对于大型企业来讲，下半年这些补贴基本收尾，全年预期12.5%左右。长期来看，定性判断稳中有进。
【新城悦服务】
从2月到6月底都可以享受社保减免，后续出台今年下半年仍然会实行社保减免政策。今年2-6月总共减免的社保金额为2583，由于社保金额会分别体现在成本和期间费用，其中约1200万会影响成本，也就是我们项目人员的社保减免。同时预计今年下半年，7-12月继续享受社保减免政策，减免金额约2854万。今年总计社保减免可达5400万左右。
预计物业管理费补贴总计348万。截至6.30收到305万，占总额约86%。余下百分之十几下半年当地政府会给到我们。
社保减免对我们物业管理费的毛利提升影响有一个点左右。其他方面还有很多的影响促成了我们基础服务业毛利率的明显增长。
【佳兆业美好】
物业管理方面，虽然由于第三方市场扩张毛利率有所下降。佳兆业本身的项目主要集中在湾区等发达区域，物业管理业务质量好。第三方市场是重要外延途径。公司第三方市场扩张原则是侧重经济较发达地区、以非住宅并购为主。由于历史原因，酬金制占比较高，由于包干制占比提升，毛利率水平有下降。公司未来扩张更看重并购对公司整体规模的提升，总体来讲，虽然未来毛利率会有下降的趋势，但是公司营收规模会不断增长。
【雅生活】
上半年疫情优惠和财税补贴7000-8000万，加大了社区投入和员工，以及加班工资。补贴和成本基本持平。对利润率没有正/负影响。
【奥园健康】
物管毛利同中期比较上升百分之一点多，和去年年底比较上升4点多。主要上升的原因是大业主增值服务比一般项目有所上升，政府补贴的影响较低。物管整体毛利率全年维持35%，与去年差不多。
【蓝光嘉宝】
额外费用支出整体800万，政府补贴减免达3600万，考虑所得税后是3000万。净利润率19%，考虑补贴后是21%。全年毛利率：基础物管较上半年略下降，受收并购影响；咨询服务稳定，50%以上；社区增值，较上半年有所提升。
【宝龙商业】
商管：1）受疫情影响收入下降，但成本控制得好，疫情期间许多营销费用取消了；2）行政开支同比略有下降；
住宅：1）之前的历史水平相对较低，因为去年我们成立10大城市公司，做人才梯队储备，毛利率当年较低；2）过往在增值服务投入较低。总之，去年加人才，今年加项目（集中在长三角，有规模效应），同时人才到位的情况下，加大了增值服务力度（未来进一步提升）。
细分板块规划
【金碧物业】（中国恒大，计划分拆上市）
合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米，服务600万业主。
2019年收入73亿，净利润9.2亿，计划分拆上市，未来三年保持高速增长。
【龙湖智慧服务】（暂无分拆打算）
物业收入24.9亿元，实际管理面积1.32亿平米，外拓的有6700万，占到了51%。增值服务已经超过30%以上。收入按类型：物业管理服务67%，非业主增值服务14%，社区增值服务19%
【保利物业】
坚持三大业态并重，做优住宅，做强商办（资管物管企服）和做大公服。
住宅方面，承接大股东项目地，积极拓展第三方住宅，并通过外拓标准不断提高第三方项目的质量；强调商办的三位一体的服务体系：资管，物管和企业服务。未来希望输出服务模式，加大央企国企的政府办公楼等地标性商办的拓展。公共服务依旧是拓展的重中之重，一方面坚定做大各细分业态的规模，同时聚焦四大主力业态，加大拓展资源的倾斜和比重，叠加服务提升。拓展渠道上积极参与政府招投标，加大国企央企合资合作力度，扩大合作的范围，加快部分项目转化，加大收并购规模增长和业态布局的贡献。
【世茂服务】（计划分拆上市）
合约销售额1104.8亿人民币，销售面积629.8万平方米，分别同比增长10%和13%；销售均价1.75万元/平方米；一二线及强三四线业绩贡献92%，较19年提升5%。TOP15核心热点城市产能贡献700亿元。在管面积1.24亿元，近三年收入复合增长率54.5%，净利润复合增长率88%。
【绿城服务】
业务聚焦和核心业务培育：1）园区产品，在内容和运营模式上调整，从重资产的门店拓展，到主攻有优势的社区服务部分，特别是前置仓、生活驿站等；2）居家服务：到家服务，在核心城市做品牌、做标准，集中度不高的地方做平台输出，确保效率；基于对养老市场的关注，介入社区养老，先行城市已提出每百户30平的养老配套要求，我们已在梳理模型；3）空间服务，之前完全是平台商，后面逐步进入3-4线自营模式；4）资产管理：优屋美宿去年下半年开始逐步做业务调整，从相对重资产的全委托管进入委托分权，上半年毛利率有提升；5）文化教育：轻资产转型，实现托育一体化，优化产品结构。所以更多是运营模式的优化调整，对一老一少业务坚持看好。
【永升生活服务】
依然市场的机会还有很多，而且这个机会是均等的。新基建的机会很大，新的增量和原来的产量都会进入二级市场。城市运营进入改革的深水区，尽管到目前为止，我觉得试点还没有完全成功，或者说完全能够规模化的复制和发展，但是我觉得城市运营的机会未来很大。二手市场的变化也会非常的激烈。有很多物业公司会面临口碑和品牌挑战，面临科技带来业主居住体验的挑战，面临刚性成本上升的挑战，面临业主对满意度追求和新的创新服务需求的挑战。
【正荣服务】
三条线，第一是物业管理基础服务，是扩张业务规模、增加业主、住宅小区的基础；非业主增值服务有助于帮助物业开发项目和物业开发商建立关系，培养竞争优势，确保能尽快获得物业管理的续约；社区增值服务是提高与客户的关系，提升客户满意度和忠诚度。物业管理基础服务期望的毛利率是20-23%，非业主增值服务期望的毛利率是30-35%，社区增值服务期望的毛利率60%以上。净利率希望能参考同行可比公司的情况，目标净利率12-16%，一味追求利润率会造成品质下降，希望做到平衡。
上半年新增在管建面483万方，其中非住宅77%，住宅23%。下半年继续延续增长势头，正荣服务是双轮驱动模式，均衡看待住宅及非住宅比例，未来会不断提高项目组合中非住宅业态占比，长期来看住宅和非住宅希望5:5，业务更均衡。
2020年底在管面积预计达4000万平米，合约面积预计达7000万平米。
【奥园健康】
今年我们抓内部管理，其中一项重要工作是三大板块的融合。我们成立了专门的机构整合相关业务。比如物管与大健康业务的整合已经取得可喜的成效，我们未来也将重点看待。同时关注了和地产方面的配合，通过向地产方面提供服务获得支持，提升市场竞争力。大业主的增值服务方面，我们今年的弱电智能化实现统一的采购和服务，也为地产服务的可持续发展提供一条龙的服务。虽然在社区增值服务方面和同行有一定差距，但相信我们在下半年就会崭露头角。
大健康作为综合性板块，从去年下半年开始到现在一直做着各种不同的试点。随着老年人口的增长，服务的量、服务的业务越来越多，同时也在不同地方选择不同方向。
【建业新生活】
物管和增值服务板块：核心物管收入3.9亿；社区增值服务3000万；非业主增值服务1.2亿；智慧社区1.4亿；物业代理1.3亿；君邻会3700万；
生活服务板块：建业+大幅提升，1.3亿左右；旅游服务下降，同建业大食堂共收入4000万；
商业资产管理板块：商业资产管理收入较高，1600万；酒店+文旅综合体一共2800万
【蓝光嘉宝】
在管面积年初制定需完成2500方，截止630，已完成831万方签约面积，下半年1700万方的拆解如下：母公司给500-600万方，合资公司350-400万方交付面积，第三方招投标700万方。收并购目标6500万方，现已完成2000万方，现正在洽谈项目超过15个，相信能完成甚至超额完成目标，下半年将会加大收并购力度。
增值服务虽然增长放缓，但在行业内仍处于较高优势，分四个板块：生活服务、住宅房屋经纪、商业物业管理、广告。生活服务：占比65.5%，同比持平，上半年新零售增速快，拎包入住业务在二季度有爆发，增速超过30%，下降的是物业维修、家政保洁，主要是社区封闭无法开展；房屋经纪：同比+31%，是发力方向之一，在小区内渗透率提升；商业物业管理：占比不高，招商收入下降；广告收入：基本持平，+6.9%，收入占比26.8%。全年，社区增值服务占比20%左右。
【宝龙商业】
未来5年，商业为主，每年20个，5年100个Mall开业。对物业来讲，未来5年，从全国布局调整为聚焦长三角，坚持高品质，提高管理质量，不断参加外拓（写字楼、住宅、工业园区、企业总部等）
【合景悠活】
合景悠活作为全业态智慧服务运营商，凭借20年的专业服务与运营，形成六大核心竞争优势，实现全业态覆盖，包括商场、写字楼、住宅、学校、医院、公寓、酒店等。
社区增值服务
【碧桂园服务】
1亿以上中产社区人口，几十万亿的资产，形成一个流量的平台和整合服务提供商。流量平台：初步做了一些动作。整合服务提供商：部分自营部分合作，形成一站式社区服务能力。通过会员体系，横纵向联动多种服务，发挥流量和整合服务的价值。增值服务如能源管理，我们的水泵节能、家政、团购模式、财富管理导流、公共空间服务都可以对外输出。
【保利物业】
今年做到的总量、毛利、增速还是非常有前景的。从优秀行业企业来看，都做到细分领域头部。从新的社区形态来看，都围绕社区做布局，因此对社区增值服务前景比较看好。政府政策和行业引导很重要。比如家政养老托幼，引导线上线下融合，也是消费升级需要；新能车管理服务和充电桩；老旧小区改造，带来了管理和服务需求；美居业务近5-10年迎合交付高峰；零售部分，增速较快，下一步会重点在零售平台和供应链整合上下工夫。
【永升生活服务】
有所为，有所不为，循序渐进的推动社区增值服务空间的打开，深度挖掘业主的需求。阶段性我们着力去思考的房修的业务和今年新成立的美居。美居今年超过100批次新房交付，与物业高度协同，产生高度价值，3年10亿战略目标。到家服务想采用自营连运用长尾理论，为业主居家生活服务提供全方位的新的体验，去年暖心服务包实现了大概1000多万，今年上半年我们暖心服务包已经完成去年的全年的产值。芯选今年正式成立，尝试用团购的模式，优选新、奇、特的产品和服务，打为业主提供有质量的选择。今年我们要打造10个100万级的sku，上半年疫情期间，大米已经500万。
随着信息化的深入和大数据的分析，我们逐渐要在到家服务芯选、旅游、养老、教育等方面尝试。
【新城悦服务】
今年逐步扩展业务类型，以后也会通过物业+战略，把我们现有的增值业务继续做大。业务整合方面，近一两年我们可能还是会在我们成熟业务的基础上，将重点放在我们附属业务的基础上。
【正荣服务】
社区增值服务未来空间很多，如社区养老、社区电商、社区医美和社区金融。物业企业也从传统的四保（保安、保洁、保绿、保修）服务转换为家政保洁、家电清洗、护老护幼、房屋改造等贴近客户的领域。随着业务的细分，正荣服务除了住宅以外，很多写字楼和园区为我们提供新业务服务的场景，提供更多业务选择，未来社区增值服务空间很大。除传统业务形态，我们尝试做公建项目，探索共享办公空间租赁，未来会尝试城市公共服务运营、社区金融等新业务形态，借助互联网的快速迭代，为客户提供更好的解决方案。
【雅生活】
1）管理模式实现内循环，提升员工积极性。建立平台模式，建立供应商整体的体系。2）内生要进行孵化机制，内部培养合伙人。3）抓住创投类机会，不仅在横向规模扩张，同时在纵向的增值服务投资，也会做股权类的合作，以产业投资为先导，扶持一些企业。
增值服务今年上半年整体占10%，未来三年会进一步提升。明年目标提升到15%，三年以后，目标提升到20%，不光有收入也要保持较高利率。
【建业新生活】
我们很多增值服务是发生在建业+平台上的，所以大家应该更多看到建业+平台的收入情况，很多时通过建业+平台来解决用户的需求。
【蓝光嘉宝】
2019年社区增值服务收入4.49亿，其中生活服务3.15亿，住宅的房屋经纪0.21亿，商业物业管理及运营服务是0.15亿，广告0.99亿。在业态布局方面，要深耕空间管理，包括房屋经纪和拎包入住一样比较成熟而且毛利率高的业务，通过自营、联营和股权合作的方式展开。2019增值服务收入占比21%，位于行业领先地位。
【宝龙商业】
主要方向：开发商前介服务，交房后的公共资源利用（增值广告等），居民有偿维修服务
【弘阳服务】
资产管理业务收入的增长会带来未来社区增值服务收入的大规模增长。公司今年将协助弘阳地产集团销售其开发的尚未出售的车位，会拓展弘阳地产及第三方地产公司，预计未来会保持20%-30%的增长空间。还会增加商业板块的社区增值服务，方案正在协同；线上智能物联方面也会纳入考虑范围，募集资金也有用于智能改造，用于更多业务触网；也与跨行业的平台做交流，如医疗、购物等，希望今后在线上平台能有所突破。
【银城生活服务】
一直以来的策略和原则都是要求是紧扣物业基础服务，紧扣客户、紧扣跟物业服务相关的生活类的业务。目前较成功的是快递柜和充电业务。这两个业务充分说明，增值服务要关注长远，关注客户的真实需求、感受，满足客户需求的业务才是有生命力的。未来继续会保持这样的指导思想，紧紧围绕居住在社区里的业主，为他们的生活方方面面提供这些增值类的有生命力的增值业务。