$融创服务(01516)$ $保利物业(06049)$ $中海物业(02669)$
为什么说现在的物业股估值便宜，我们用底线思维即可。以融创服务为例，下图是融创服务2023年原始的资产负债表。
市场担心融创服务的应收账款减值和商业减值。好的，那么用底线思维，现在将融创服务的应收账款42.67亿元和商誉12.15亿元，两者合计54.82亿全部减值（注意这个减值并不影响任何的现金流，全部减值，不代表没有债权，用底线思维，未来应收收回来的钱全部不用考虑）。对应的公司净资产减少54.82亿元，减值后，公司净资产（股东权益）7.56亿。
全部计提之后就出现了这样一家企业：
（1）没有有息负债，一年核心净利润7.93亿，市值56*0.92=51.5亿，PE=6.5倍。
（2）过去三年平均派息4.4亿元（23年年末派息4.37亿元，23年总额7.06亿元，是因为有特别派息，用底线思维，特别派息也不考虑，也不考虑未来的分红率比现在55%更高）。4.4亿元股息对应的51.5亿市值，股息率为8.5%，考虑20%股息税后的股息率是6.8%
（3）并且派息可持续，未来有成长。
（4）无应收账款，无商誉，但是净资产只有7.56亿元
你愿意花51.5亿把他全部买下来不？
我的答案是愿意。过去几年物业公司被房地产的危机连累，但是物业公司可不是房地产高杠杆，这些物业公司都是轻资产，有现金流，无有息负债的企业。物业公司的分红可不是过去地产企业一边借钱一边分红。他们分的红都是自己实打实赚来的。除了融创服务，其他物业股公司也是类似。
上面提到了派息可以持续，以及未来还有成长，下面继续做一下说明
（1）派息可持续，是因为公司轻资产，赚的是现金流。社区生活服务和非业主增值服务占比降低，稳定的物业管理及运营服务收入占比已经达到87.8%
（2）未来还有成长：目前合约面积3.74亿平米，在管面积2.73亿平米，仅仅这一部分的增长就有37%。这还未考虑未来公司继续拓展的项目。关于未来融创服务的增长测算，大家也可以参考@救生队山姆队长 的帖子网页链接{融创服务24-25年增长测算30%可期 }
看完公司的年报，给我的感觉是公司正在：做减法
（1）减少与关联公司的业务，合约负债中，来自于关联方的仅仅647万，而总的合约负债是18.1亿元
非关联方的业务收入占比已经达到了92%
（2）应收款减值：贸易应收款59.1亿，其他应收款9.7亿，合计68.8亿，累计减值26.1亿。减值的都是贸易应收款。根据公司的应收账款账龄，可以看见，公司2年以上的应收款差不多就是26亿，说明2年以上的应收款公司都减值了。
（3）主动撤掉经营不佳的项目，聚焦核心城市
从合约面积的减少也可以印证这一点。
（4）降低管理费用，营销费用
风险：
（1）公司的应收款实际上还在增加，虽然账面减少，但是主要是因为减值了8.4个亿，如果不减值，应收账款实际是增加7.8亿元。
（2）减值前的应收账款59亿元，其中23年关联方为34.1亿（22年为33.7亿），23年第三方24.9亿（22年16.8亿元），关联方的应收款虽然没有增加，但是第三方应收款增加了8个亿，这也不是什么好事情。（虽然第三方的收入从22年的58亿增加到了24年的64亿，增加的8亿收入，同时增加了8亿应收款）
（3）在23年的营收没有增长的情况下，实际应收款还是增加的（减值前），说明公司的收入中还是有一些水分，公司的核心净利润也就有一些水分。
（4）23年经营现金流虽然8.62亿，但是其中主要有应付增加了接近3个亿，合同负债3.66个亿。扣除这6个多亿，公司实际23年利润带来的现金流净额实际只有2个亿。
（5）公司23年因为报表亏损，只交了0.42亿的所得税。如果回复正常，以23年核心净利润8个亿，25%的所得税税率计算，还需要扣掉2个亿的税。所以，公司未来报表利润转正，正常交所得税，利润也没那么好看。
（6）核心物业管理及运营服务的毛利率略有下滑。
