最后发现，A股市场房地产股个个都是低负债率的优秀公司，都是绿色低碳

（1）会计变更对今年利润表的影响：无影响。（2）对资产负债表的影响：期初、期末归母净资产都增大。（3）变更的目的：降低扣除预收款后的资产负债率和净负债率，减少融资新规的约束。总体看，属小型利好。

估计要做高净资产了

目前可见的影响：2019年的投资性房地产原值10.3亿，累计折旧1.35亿，2019年计提折旧4439万。对2020年净利润影响小于1个亿，占2019年净利润1%都不到。假设投资性房地产重估后增值1倍，即达到20亿，按2019年的资产结构和规模，提高净资产额约3%，降低资产负债率不到0.5PP。改善三条红线的指标，也非常有限。
未来的影响：年报中介绍到“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。”，可以预见公司以后会将更多的资产转入投资性房地产科目下，这个或许是为公司经营模式的转变所做的准备。

上有政策，下有对策。还是万科保守。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$

今年就一次性把以前折旧体现出来了。当然建筑物得升值。这几年哪个建筑物不市值呢！