保利发展：目前新拿地的毛利率在24%-25% 销售周转约5.8个月

去年在谨慎的原则下公司还没有做减值，但今年需要重新评估一下减值的需求，以风险防控为主。

几个关键点：
1.保利去年新增货值5200亿，相对于4500亿的全口径销售，实际上是在扩表。有些研究者喜欢对比拿地金额，然而拿地金额与货值存在较大差距，且城市能级越低差值越大。
能在扩表的同时微弱的降低负债率、较大幅度的降低融资成本，还是得益于央企信用集中。
2.已售未结4400亿，未来的营收。
3.未回笼1000亿，对应地方监管预售，从已售未回比例来说较好，“地方对保利还是比较宽松”，至于是单独的网开一面还是所有人都有这个优待，不好说。
4.持有资产收益25亿/年，占总收益比例较低。这个见仁见智，起码对于我，我主张坚定的去商业化、专注主业。
5.拿地毛利率25%，一线城市15%，但“资金周转只有接近0.5年”。
这三个放在一起说。
现在一个n线地块，如果纯纯的按照理想售价来算，毛利率超40%的比比皆是。
但这种毛利，其一不稳定，也许卖的时候卖不到那个价格。其二需要多年兑现收益，盖完了卖不完的项目，少吗？
这也是我之前说的：去化速度与利润率是不可兼得的，如果可以兼得，所有人都会去拿去化快、利润高的，这样会造成严重的竞争，又会拉低利润率。这是不可能同时存在的。
保利这种大央企，信用集中、资金安全，可以更游刃有余的选择一些去化周期3年左右、利润率25%左右的2线地，去化快的一线地能拿就拿，不能拿就退而求其次，这也是扩表的底气。
再看竞争对手，要么苦于资金不足，要么苦于布局不够，我就不举例了，不可避免的都陷入了主动或被动缩表。
“这才是换仓保利的主逻辑”
最后，我简单做一个计算：
25%毛利，3年兑现，粗略的估计大概是年化8%（由于是陆续兑现，实际利润可能更高一点）。
15%毛利，半年兑现，粗略的估计大概是30%年化。
这个算法很粗，但道理大体对。
4.今年会减值计提，这个就不评价了，自以为无关紧要。
一家之言，不做投资建议。
$保利发展(SH600048)$

“去年在谨慎的原则下公司还没有做减值”！
读了两遍确认没误会，看来此谨慎非彼谨慎

继续做梦

呵呵，房价要继续跌了呢？

感觉这个报道漏洞百出，不知道是啥人写的

万科提前两年减值

四季度业绩归零