据路透社报道，美国最大的私募股权基金黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化报价为每股6港元，明显高于现时股价。此外，黑石集团还将接手SOHO中国的债务，约合47亿美元。受此消息影响，3月10日午间，在港股上市的SOHO中国股价急速拉升，并在上涨37.58%后暂停交易，停牌时的股价为4.10港元。如果该笔交易顺利达成，这也将成为黑石集团迄今为止在中国市场上最大的一笔押注。若收购成功 潘石屹夫妇将告别内地地产市场SOHO中国股价一直大幅低于净资产，根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。SOHO中国昨日收盘价为2.98港元，市值155亿港元，而公司最近一个报告期的净资产则是352亿港元。市场此前曾有私有化传闻，不过多数人估计是潘石屹夫妇将SOHO中国私有化，毕竟两人占有公司超过六成股权，私有化的收益更大，就像当当网从美国私有化一样。根据传闻，目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。如果真是这样，那就意味着要和国内地产市场说再见了。自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产，据公开资料统计，其5年间累计出售资产套现约293.41亿元。但截至记者发稿，双方均拒绝对此事发表评论。黑石的逻辑：看好中国经济长期韧性鉴于SOHO中国的体量，目前的并购市场上能吃下的买主并不多，但黑石是有这个能力的。除了此前的收购传闻外，黑石和SOHO中国还有其它渊源。公开资料显示，黑石亚洲区目前房地产板块的常务董事就是SOHO中国前任总裁阎岩，他在SOHO中国工作了22年，曾历任首席运营官、财务总裁和总裁，负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等。某业内资深人士表示，黑石集团在亚太区房地产领域的弹药充足，因为募集到的资金总归要投出去，所以找到品质好的物业就出手了。如果算上黑石还需要承担的47亿美元债务，这笔交易的总收购价格约为87亿美元，平摊下来，每栋物业的收购价也超过70亿人民币。上述资深人士表示，这笔投资单纯从物业增值角度未必是一项好的投资，但是从黑石投资资产组合的保值策略，以及对冲其他非核心区域高风险的物业投资来说，还是一个不错的选择。“黑石这次果敢出手，也是纵观全球，放眼亚洲市场后，觉得还是中国的防疫做的最好，就把钱砸向中国了吧。全球经济增长放缓的大环境下，中国核心城市的房地产也成为了外资的避风港。”上述这位资深人士表示，首先黑石的募资能力很强，资金成本比国内低很多。至于黑石未来出售时的估值溢价，这得看黑石的退出时点，如果看3-5年后，物业的涨幅肯定还是有的。眼下唯独黑石接手后的租金能否上涨是未知数，现在来看未来1-2年租金上涨的可能性较低。“但是黑石在投资领域就是风向标的作用，他们不太关注租金回报率，当下疫情过后，他们选择果断出手就是看好中国经济的中长期韧性。基于商业地产市场，尤其是北京上海写字楼市场的稳定，哪怕是租金的微微下降对于我们测算模型里面的最终退出的IRR或者投资回报率来说影响不大。” 上述资深人士称。起底黑石亚洲布局 偏爱核心增益型资产黑石集团最新发布的财报显示，截至2019年底，黑石集团管理资产规模已达5711亿美元，涉及私募股权、房地产、对冲基金和信贷。其中，房地产基金的资产规模约1632亿美元，超过私募股权和信贷业务，成为黑石集团管理规模最大的业务。而近期，外媒报道黑石集团最新投资策略为“在全球范围内购买资产，并根据需要修复资产，收取租金或最终出售房产”。此外，黑石已经从核心增益型(Core +)投资者那里募集了294亿美元资金。近日，据华尔街日报报道，黑石已斥资逾27亿美元收购220套租赁物业，其中大部分位于日本东京和大阪。这笔融资仅占黑石最新募集的294亿美元的核心增益型基金的10％。除了日本，黑石集团自2006年起进入印度市场，已在印度投资了150亿美元，其中包括私募股权投资以及房地产投资。至于中国市场，自2008年黑石完成第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在2018年以后。近两年，黑石加快了在国内收购物业的步伐，单就2019年一年，黑石已经撒出了200亿收楼。潘石屹的逻辑：套现+分红随着商业地产竞争加剧，SOHO中国运营能力不足的弱点也开始暴露。获取新项目能力下降，以及“散售”模式逐渐淡化，使得SOHO中国的业绩受到影响。自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产，据公开资料统计，其5年间累计出售资产套现约293.41亿元。2014年，以总对价82.8亿元卖了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积；2015年，把所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给了复星集团；2016年，以32.2亿元的对价出售位于上海的SOHO世纪广场；2017年，以85.8亿元卖了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业；2019年，将北京的9个商业项目共计2583个地下停车位出售，价格7.61亿元。2019年10月，市场还传出SOHO3Q（共享办公业务）已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星的消息，但尚未得到官方确认。
据SOHO中国中报，截至2019年6月，SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币，持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。除了今年2月才开业的古北SOHO和建设中的丽泽SOHO，出租率都达到95%，一年的租金收入约15亿元。2006年至今，累计实施分红12次，累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算，累计可以获得现金分红133亿元。从分红上，也可以看出潘石屹的价值取向。2009年前后，潘石屹颇为积极，当年6月30日，潘石屹亲自参与广渠路15号地拍卖，具有央企背景的中化方兴最终夺标，潘在报出39.4亿元的价格后止步，他称这个最终价格太不理性。法拍市场价格太贵，潘石屹开始并购，2009年8月以24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。截至2013年7月SOHO中国在上海拿下12个项目，累计耗资达287亿元。2012年，他开始转变公司经营模式，从售楼模式彻底转向出租模式，也就是从拍地建楼出售转向拍地建楼出租，2012年仅持有两个小项目，一个是北京前门商业街，一个是上海世纪广场，两个项目可租面积加起来才约9万平米，租金合计约2.1亿元。公司在这个时期进入了稳定发展阶段，开始稳定分红，到了2015年之后，公司没有再拿地，开始大力分红。就在这个阶段，潘石屹家族开始在欧美投资商业地产。2015年，SOHO中国开始结合互联网推行SOHO3Q项目，模仿美国WeWork搞共享办公空间，进行办公室和办公桌的临时出租，还租其他公司房产用于出租，潘石屹称该板块还有上市计划，几年后达到10万个座位，年租金约50亿元。