文/ 筑想科技与克而瑞研究中心联合发布
2019年，产品“质”上，得产品力者得天下！中国房企产品力排行榜TOP100五大榜单发布！
11月28日，筑想科技与易居克而瑞研究中心举办了“产品质上 ——2019年中国房企产品力排行榜TOP100发布会”。丁祖昱、张燕、时宇、范逸汀、徐珺、丁芳、李恒、彭冲、戎武杰、张兆强等业内专家、企业领袖济济一堂，聚焦“产品力”这一房企未来发展重点和核心竞争力，共同探讨产品力时代的房企出路。
丁祖昱 易居企业集团CEO
克而瑞发布销售排行榜已经11年了，而产品力榜单今年刚是第二年。我感受到近两年大家对于销售榜的关注度有所减弱，但对产品力榜的热情开始变得极其火爆。
未来，高增长一定不再是企业价值的核心。归根到底，衡量企业不应只注重销售规模，而是其综合运营能力，产品力则是综合运营能力中重要组成部分。我们将在今年12月31日发布一个全新模型，将用一系列新指标来评估房企的竞争力。其中，产品会占到相当大的权重。
产品应该是企业最好的形象代言人，更能够让我们了解一家企业，熟知一家企业，认可一家企业。今天发布的2019中国房企产品力TOP100中，百强足以代表整个中国最先进的居住类产品力，而好产品也会不断塑造企业的品牌形象。
中国房地产行业能否继续成为中国经济的支柱产业？我认为，扎扎实实地把产品做好，让优秀项目成为消费者首选对象，实际上也就回到“房子是用来住的。而不是用来炒”的基本初心和定义。唯有如此，中国房地产行业才会更健康、更稳定，它将继续发挥中国经济的压舱石、稳定剂的双重作用。
因此，我们希望通过产品力的不断提升，把优秀案例提供给业内各公司参考，从而让中国房地产行业越来越健康，也每一位从业者对中国房地产行业越来越充满信心。
1
2019年产品趋势解读及产品力TOP100发布
张燕 易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO
易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕总从市场背景、产品特征、发展趋势三方面解读了2019年中国房地产企业产品力及发展趋势，并发布了“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”榜单。
一、市场背景
当前，房地产市场面临整体下行，呈现出销售增速放缓、集中度提升及投资趋同的局面，房企也因此回归了产品力竞争。与此同时，客户需求也在变化，购买力受限，还有二胎家庭增多带来的家庭结构变化，也促使房企主动迎合市场新需求，调整产品结构，苦练内功提升产品力。
二、产品特征
通过分析2015-2019年至今168个重点监测城市所有在售项目的销售数据。我们从销售均价比值和套均总价比值两个维度，综合评估了不同能级城市中，单项目与所在城市平均水平的比值分布，将产品划分为高端型、改善型、流量型三个档次。我们研究发现，当前产品呈现如下特征：
成交结构方面，各能级城市的市场成交结构趋势与产品供应结构基本一致。一线城市流量型产品成交比重大幅上升；二线城市刚改需求旺盛，产品结构逐步趋同于一线城市。三四线城市购买力提前透支，流量型产品的市场份额占比过半。
值得关注的是，三房和四房产品成交占比逐年上升，成为当前市场的主流户型，并且三、四房面积小型化的趋势明显。从三房看，各能级城市的120-140㎡三房成交占比均逐渐下滑，其中一线城市的主力户型转向120㎡以下；二线城市转向100-120㎡；三四线城市则转向90-120㎡。而四房的主力户型，一线城市由原来的180㎡以上向120-140㎡发展；二、三、四线城市则由原来的140-160㎡向120-140㎡发展。
因此，未来总价控制比较好，户型设计合理、功能相对完善的高性价比产品将更受市场关注，去化速度会优于其他产品。
企业产品特征方面，TOP50房企产品结构整体下沉，流量型产品需求上升幅度较大。另一方面，未来居住需求的年轻化，会使得一线城市和部分核心二线城市的购买需求会被租赁需求分流，首次置业可能延缓，更倾向一步到位的改善型产品。
三、发展趋势
产品发展趋势方面，客户需求变化将加快空间上的创新，户型设计更趋多样化。与此同时，数字化浪潮仍将继续，随着产品标准化的数字化落地，科技将更高频地应用于智能家居、智慧社区。社区空间的建设和运营也会是一大亮点。
四、榜单发布
基于上述趋势，今天克而瑞研究中心与筑想科技共同发布 “2019年中国房企产品力排行榜TOP100”榜单。该榜单由《2019年中国房地产企业产品力TOP100》榜、《2019年顶级豪宅产品系TOP10》榜、《2019年轻奢精品产品系TOP10》榜、《2019年品质美宅产品系TOP10》榜以及《2019中国十大作品（居住类）》榜五大榜单构成。
明年，我们针对产品力的调研会更为深度，频次也提高到每季度进行，请大家继续关注明年年终发布的专业测评。
2
坚持产品战略，锤炼综合产品能力
时宇 融创中国高级副总裁
融创中国高级副总裁时宇从产品战略、产品价值观、产品体系等角度对融创中国的产品力进行了解读。
时宇认为，行业从高速增长进入平稳发展阶段，企业比拼的已经不是某种单一能力，而是全方位综合实力的竞争。
一 、基于共识的产品战略
数年来，融创中国一直坚持高端精品战略，成功打造了壹号院系、府系、中式谱系等多条具备行业影响力的产品线。融创始终问自己的问题是，产品能为客户带来什么，为城市带来什么，为企业自身的发展带来什么。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德曾多次强调，“产品是房企的根本，只有一心一意聚集精力持续去做好产品，才能保持行业竞争力。”产品力背后的隐藏含义是产品竞争力，企业间有比较才有竞争和产品力，融创将做好产品这件事当做企业发展的根本要素。正是基于此，才能做出传世的高品质产品。
二、创新引领的产品价值观
建筑是城市的一部分，也是城市文脉延续的一部分。
融创中国对有近130年历史的汉阳钢铁厂进行改造，在京杭大运河边打造天阅运河源，此外还有杭州融创中心、武汉融创中心、广州融创文旅城等，这些项目代表了融创与城市联接，同生长，共美好的价值观。
回归本源看内心，每个设计师都有创作中式产品的情结。融创的产品以文化赋能，如“园中有房，房中有园”的上海桃花源、力图还原宋式美学的雅颂系产品、代表现代中式的江南壹号院，将中式建筑传统理念与建筑设计创新融为一体，用文化为产品赋能，用产品传承并发扬文化。
融创也通过公益的方式，参与了珍贵的中式园林遗产——苏州虎丘塔影园的修复计划，希望依托自身资源和在中式建筑领域积累的能力，为中国传统园林建筑与文化的保护与传承，贡献自己的一份力量。
融创坚持以客户为中心，与客户共情的价值观。比如在社区景观中为客户预留一片“成长林”，它可以是一片草地、一片树林，当业主家庭有新生儿诞生时，在这里种下一颗树苗，它将与社区的新生儿共同成长。当树木、家庭、社区形成完整的统一体，客户自然与之产生情感上的长久连接。
三、高效务实的产品体系
融创中国产品体系能力主要有三点，一是具有快速学习、系统深研、动态迭代特征的系统化研发能力，其中，中式产品研发基地保证中式产品纯正的同时能够符合现代审美，美好生活生活研究院保证了产品标准高效的更新迭代，以适应当今市场。
二是“去中心化的组织，中心化驱动”的产品组织架构，融创的7+1设计研发体系包括七大区域及文旅规划院，集团主导研发创新的标准化，区域具有灵活自主权和开放度，保证融创产品能够做到差异化创新。
三是研发科技水平不断迭代，π计划、设计协同平台、设计管理平台等皆是共享导向的产品信息系统。
基于共识的产品战略，创新引领的产品价值观，高效务实的产品体系能力，共同铸就了融创的产品竞争力。未来，融创还将秉持以产品立身的信念，持续打造领先行业的高品质产品，为客户创造更多的美好生活价值。
3
产品时代 永不落幕
范逸汀 旭辉集团副总裁
旭辉集团副总裁范逸汀从产品战略 、产品价值观、产品体系等角度解读了旭辉产品，她表示，房地产业告别了高速增长，从高速到平缓，对企业要求更多的是综合能力而不是单一的能力，产品亦是如此。
每一个做产品的人都和这个时代息息相关，我们离不开这个时代，而且每一个产品都是基于时代、环境、经济，当然还基于科技发展之上。在集体都感觉到这是一个最坏的时代的时候，其实我们面临的是一个很好的时代。
今年旭辉最新发布的第六代产品——CIFI-6。CIFI-6代表了什么？
CIFI-6就是我们拥抱所处的社会，拥抱科技的发展，拥抱时代带来的变化，拥抱年轻一代新的需求，拥抱真正的潮流和科技当道之后带来整个发展的变化。
CIFI-6倡导的是符合时代精神的、回归生活本质的，能真正提供给我们客户美好生活的产品。
旭辉以这四个方面作为CIFI-6产品的主导：
一、 感知：地域性文化的当代性
Cifi6倡导感知尊重地域文化，用当代的建筑艺术语言来回应文化诠释。
二、颜值：建筑与艺术的自由表达
对建筑和旭辉来说，颜值就是建筑和自由之间艺术的表达，而建筑作为艺术最高的形式，有承载城市审美的责任。Cifi6倡导用创新的设计语言探索，用艺术激发街区活力。
三、体验：我们要把激情还给社区体验
从户内到园区，用我们的品质来诠释当代时尚生活和追求，在社区营造独特记忆空间，重塑街区价值。
四、全龄：愿以热情守护纯真梦想
我们关注在生态的环境下，如何让我们的社区全年龄人群都能够感受到和满足生活功能的需求，我们关爱每一个人的梦想。
4
东方人居智慧，现代生活匠心
徐珺 方圆集团总裁
方圆集团总裁徐珺从方圆集团发展历程、产品系列、展望未来等角度诠释了方圆的产品理念及未来发展战略。
一、发展历程
方圆集团发展了22年来，产品战略和品牌理念一脉相承相互融合的，2005年确立东方人居智慧的品牌理念，2012年调整品牌战略为东方人居智慧现代生活匠心，更注重产品品质的打造。2018年调整为方圆和合东方智慧。方圆集团产品创新东方文化的智慧融合应用过程，有三方面：一、传承；二、借鉴；三、创新。
二、产品系列
方圆的产品系列有两个，一个叫合院另外一个叫和院，这个也是方圆合和、东方智慧的哲学思想提炼出来的两个产品。第一个合院产品指小院子的产品，主要是注重合院的结构三重的院落传统的冷巷里弄的布局，实际上就是借鉴传统的民居打造现代的休闲养生宜居的场所，该产品经过不断的总结提炼已经从1.0版的海棠福湾一号做到现在的6.0版的鹤山云山诗意。第二个和院是洋房产品，讲得是院外围合院内的关系，通过商业街、园林绿化邻里中心一些广场能够营造让住在大院子里的业主有一个互相沟通交流的范围，同时通过园林建筑的文化和建筑的造型能够让大家激发起内心东方的情怀，就会让邻里之间和谐相处，和睦共处。2018年方圆集团优化了组织结构，全面绽从八个板块从方圆集团为主题构建现代东方人居，现代东方金服，现代东方社区，现代东方房服，现代东方教育、现代东方健康、现代东方工艺八个服务板块。这八个服务板块在方圆的社区里面都会有相应的配套和体现。
三、展望未来
在未来，方圆集团将坚持聚焦广东省深耕粤港澳大湾区为发展战略，坚持现代东方生活服务商的战略定位，努力打造全生命周期产业链的服务体系，从东方文化产品的开发者和空间提供者向现代东方生活方式的实践者和空间赋能者蜕变。
圆桌论坛
议题：不产品非作品
主持：蔡 婷 筑想科技CEO
嘉宾：
李 恒首创置业首席产品官
丁 芳东原地产副总裁
戎武杰 绿地控股总建筑师
张兆强 阳光城副总裁
彭 冲融信集团副总裁
在圆桌论坛开始之前，筑想科技CEO蔡婷首先对产品战略时代，锤炼产品综合能力进行了概括。她表示，七年前，我们开始追踪产品、归纳产品逻辑，从产品管理到时间计划管理，再到精装管理，建立起了用大数据助力产品全流程的完整体系。去年，筑想科技联合克而瑞研究中心课题组首次发布《2018年中国房地产企业产品力TOP50》排行榜，并编撰了《2018中国房地产企业产品力白皮书》，业内反响热烈。鉴于地产人对产品力榜单的关注热度日益提升无疑，今年在此基础上，增加了2019年中国十大作品（居住类）。
自评选开启以来，全国78家百强企业申报项目高达两百多个，经过评测模型体系筛选出了30个候选入围项目，累计收到186万次投票，本着公平、公正、专业的原则，本次“2019中国住宅十大作品”最终十大作品将由专家评审、网络票选、客观数据结果综合评定。
在“产品力绝不是设计力，也不是去化率，应该是多种因子的最终体现”的背景下，今天我们在产品专场，当着全国最有份量的产品人面前，对一些产品议题做解剖。以下是部分精彩观点精选：
蔡婷：今年参加了30个候选作品的专家评审环节，各位最关注的“多种因子”是什么？
彭冲：产品最关键的本质是为客户服务，从客户视角出发，为客户提供更多超越预期的产品，这是我第一个非常关注的，第二个是从作品考虑，一定是其在某些方面极具创新精神，可能是独特的设计手法、新技术的运用、材料等；第三个是产品还是要从企业经营角度考虑，能否实现经营的均衡。
张兆强：产品力不光是设计力，从地产人的角度来看，希望打造出作品，还希望其成为可传承、复制的产品，支持地产公司在目前经营状态下的高速发展，比如康桥的作品，有创新、高颜值、并实现了高溢价，得到客户和市场的双重认可；此外，是否有产品内核也是重要因素，比如金茂在外立面造型的基础上提供科技产品力，我们阳光城的檀境项目的产品内核则是内置的智慧家。
戎武杰：产品力是需讲究结果和途径，设计是实现产品力的途径，最终的目的还是去化。我们要思考为谁做产品，解决什么样的问题，以及谁来做这个产品。个人认为，从接受产品的角度来看，我所关注的因子，一个是用户，另一个是用户的需求，企业能否前瞻性地、精益求精地关注用户需求是关键。
丁芳：产品的平衡通常从三个维度来看，一是客户定位与市场定位，二是空间的和谐完整性，三是迭代与创新。
蔡婷：李恒总是我们的白皮书专家，此次首创入选的项目是首创天禧，请问在创造这个作品时，如何考虑产品力？
李恒：这是一个共性认知，通过产品线的客户研究和前期定位，让产品从客户中来并回到客户中去。好产品不但要满足客户的需求，还有其潜在需求，让客户为产品价值买单。在市场上项目百花齐放的同时，我们也希望通过专业设计的整体性来形成完整的产品价值观。
蔡婷：东园“九章赋”作品被称道为唯美、精致、尺度感好，你们有什么方法来保障各地项目达到均好吗？
丁芳：首先我们比较强调客户驱动、变化驱动和软硬并重，整个产品体系对产品文化的认知逐渐达到高度的统一和共识；第二 ，我们强调一系列产品核心价值观的输出，通过两会评审和标准化的应用来实现边界化的项目管理策略，；第三，我们公司内部大运营体系的协同性比较好，并保持不断的升级和迭代，保证了项目在输出过程中的稳定性。我们希望产品是立体化、多层次的，让用户的体验和全生命周期的感受更加丰富。
蔡婷：绿地这次申报的义乌“朝阳门”项目，因其定位准确、品质感强而令人记忆深刻。假如换一个城市，这个项目中的哪些因子能被传承？
戎武杰：对于这样一个地域的人群，我们很认真的做了地域人群的挖掘，“朝阳门”是当地有历史传承的地方，基于地域文化，我们的项目选择了最接近遗址的案名，给予这样一个的产品，不仅赋予了物理层面的价值，还进行了精神层面的挖掘。物理层面，这个项目践行了绿地集团在住宅产品上的四全策略，即“全屋净化、全屋智能、全域安全、全区颐氧”。精神层面，我们在整体的布局安排上拥有理序，把传统元素融入景观环境中，满足客户对传统、历史的追享。
蔡婷：在“檀境”作品中，阳光城主打“绿色智慧家”，主张健康和科技独特的价值定位，并融入福州当地龙舟文化，能透露一下阳光城在这个项目上的做法吗？
张兆强：首先檀境拥有高颜值，成为当地网红；其次通过保留两颗百年榕树，结合街区商业，形成地域特质——大榕树开放广场，和城市融为一体；结合地域光明港的龙舟文化，设立龙舟博物馆；在结合地域特质和当地文化的基础上，再加上阳光城的内核就是“绿色智慧家”，匹配健康、科技和高分值的物业服务形成拥有丰富体验的高品质产品。
蔡婷：“世纪江湾”被认为在货值和作品之间，实现了很好的均衡。您觉得，客户是理性的吗？最能打动他们的是什么因子？
彭冲：首先是区位，世纪江湾位于上海新江湾城，周边交通便利，拥有湿地、四大名校、从小学到大学的一站式教育配套等一系列先天优势。第二是回归产品本身，我们请了最好的专家进行前期打造，实现了项目的高颜值与客户的需求。最后，站在客户视角提供最好的产品。
蔡婷：最后，请各位用一句话送给中国居住类建筑的产品力之路？李恒：回归客户价值，回归产品价值，回归行业本质。
丁芳：产品空间给客户创造更好的生活。
戎武杰：为客户锻造产品的美妙，希望未来能为客户提供更有质量的美妙产品。
张兆强：倡导绿色健康生活，分享科技发展成果，为客户提供更富有体验感的好产品。
彭冲：从客户视角、从经营维度、从作品力度打造对的产品 总结 蔡婷：城市、客户、时代、科技、感知、体验、文化、颜值……我们所关注的核心越来越回归产品本质了。很高兴中国有我们那么一大批优秀的产品人，用专业和热情对待每一寸土地！
颁奖仪式
易居企业集团CEO丁祖昱 、易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕为获奖企业颁奖。五大奖项分别为《2019年中国房地产企业产品力十强企业》、《2019年顶级豪宅产品系TOP10》、《2019年轻奢精品产品系TOP10》、《2019年品质美宅产品系TOP10》、《2019中国十大作品（居住类）》。
企业授奖
现场花絮
十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。克而瑞拥有地产、资管、证券、物管、租赁、科创六大事业部。服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等领域。设计研发线上产品有CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、租赁系统、CPA数据库、SPEC品牌库等。资管信息服务产品秋实链、易楼、资产数据库。为大量房企提供全面可靠的决策依据。