01
聚焦粤港澳大湾区产业与创新
房企逐鹿城市运营
湾区经济的本质是城市群经济、城市之间的共融发展、城市产业的相互协同、城市空间的营造和运营。粤港澳大湾区是当前中国最炙手可热的经济区域，产业活跃度和商业消费力都居于城市群前列，是高品质发展城市群的重要研究样本。
而房企作为中国城市和城市群建设、发展的重要参与者，正在由传统的“开发商”向“城市公共服务商”、“城市运营商”转型。粤港澳大湾区正是房企转型的试验场，商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。
我们可以看到，在土地供应有限、市场逐步进入存量时代背景下，房企由“单一开发”向 “开发+多元化运营”发展，通过综合布局提高抗风险能力、增强盈利能力，是未来发展的主流方向。
地产行业从黄金时代进入白银时代后，当外界对佳兆业的印象还停留在“旧改之王”时，佳兆业却已经开始用多元产业协同体系经营上的深厚积累与实践展现其战略判断和能力。
02
高价值土地储备
城市更新之王强势归来
一、优质土储助力，深耕大湾区
目前，佳兆业集团拥有数量可观的高价值土地储备，其中80%位于一线及重点二线城市，54%位于大湾区，尤其是大湾区的深圳、广州、珠海等重点城市。
截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目，可售货值超4600亿元，其中粤港澳大湾区土储建面占比达54%，可售货值为3368.67亿元，占比超70%，而深圳土储建面占比为13%，可售货值占比为35%，集团在全国的土储布局中，粤港澳大湾区以及深圳为企业带来更高的价值利润空间。
二、专注旧改20年，引领湾区城市更新，成就“旧改之王”地位
佳兆业是城市更新的引领者，是最早参与深圳城市更新的企业之一，城市更新经验极其丰
富。其城市更新历史大概可以用三个年份进行划分，2009年，2014年和2016年。2009年之
前，佳兆业以城市更新起家，在过去十年中通过城市更新迅猛发展完成原始积累；2009-2014
年，深圳的城市更新政策出台，佳兆业依靠之前的积累在城市更新激烈的市场竞争中越发壮
大；2016年以来，佳兆业强势归来，继续城市更新之路。
（1）佳兆业专注旧改20年，城市更新项目遍地开花
在经过三十几年的发展，城市化率快速提升，城市新开发土地减少，用地日益紧张，尤其是一二线城市，能招拍挂的土地自然捉襟见肘。一线城市以及重点二线城市可供出让的土地面积明显减少，能出让的住宅用地更少，其结果就是地价快速上升，对于开发商而言，就是土地成本的急剧上升。
一线城市本身聚集各种优质资源，同时作为全国经济发展的排头兵，提供很多就业机会，带来每年可支撑房价的人口净流入。根据国际城市发展经验，未来国内城市化仍是围绕核心城市发展成为大都市圈，但紧张的土地资源将抑制城市经济及民生的发展。盘活存量市场的需求迫在眉睫，而城市更新是一线城市，获取核心土地资源的极为重要的方式，旧改资源也成为兵家必争之地。
佳兆业集团控股专注旧改20年，城市更新业务已成为佳兆业最重要的发展战略之一。凭借20年积累的丰富旧改项目经验、成功项目案例及专业的城市更新团队，佳兆业在业界拥有“旧改专家”的美誉。佳兆业一直坚持的理念就是“城市更新不是简单的拆除、重建，而应该是促进城市再生”。
目前，佳兆业城市更新集团拥有多个城市更新项目，土地储备丰富。业务遍及全国多个核心城市，涉及旧城中村、旧住宅小区、旧工业区及烂尾楼改造等多城市更新项目类型，更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域。旧改项目主要集中于粤港澳大湾区，其中深圳旧改项目占比最多。
（2）持续聚焦大湾区及湾区外延城市，不断推进旧改项目
目前，佳兆业集团共有占地面积约3000万㎡旧改项目尚未纳入土储（未计容积率），其中99%位于大湾区，深圳及广州占比逾60%，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。
在当前政策不明朗、社会变化快的情况下，推动旧改项目的艰巨性是房企的痛点。但是于佳兆业而言，正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期在五年左右。过去十年，佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万㎡，2018年成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园（新一期）3个旧改项目合计约57万㎡进入土储。
预计未来1-2年，佳兆业将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元；远期，佳兆业将有占地2000万㎡的旧改项目陆续供应市场，货值达1.3万亿。佳兆业集团“旧改之王”名副其实。
（3）成立佳兆业城市更新集团，旧改项目入市助力企业现金流流转
2011年，佳兆业集中其优势资源，成立国内第一家城市更新公司，2015年更名为“佳兆业城市更新集团”，形成了一套成熟的城市更新运作模式。近400名不同专业的城市更新精英负责项目各个部分的推进，并实现对外拓展，除了深耕大本营深圳外，佳兆业在广州、中山、上海均有城市更新项目和城市更新土地储备。
前期旧改项目入市将会改善企业现金流、降低财务杠杆、提升公司利润空间。佳兆业2018年净负债率由2017年底的300%降低至236%，杠杆有所降低。从债务结构来看，截止2018年底，持有现金为299亿元，同比增长8%，能够很好的覆盖短期有息债务。值得一提的是，佳兆业前几年的旧改项目将于2019年上市，这些项目主要分布在深圳、广州等核心城市，上市之后，将对改善企业现金流、降低财务杠杆、提升利润空间等方面起到很大作用。
03
房企中多元化布局的“排头兵”
协同效应凸显
2018年，佳兆业营业收入约为387.05亿元，物业销售仍是佳兆业的主要收入来源，不过2018年物业销售的占比下降了2个百分点，由2017年的95.2%下降至93.2%。在物业销售以外的收入中，租金收入、物业管理、酒店及餐饮、水路客货运业务的比例均比2017年有所增加。从营业收入的结构来看，佳兆业已经不是单纯的一家地产公司，而是一家业务多元化的集团公司，集团的收入来源愈发多样，每一板块都在为集团贡献营收、贡献利润。
一、前瞻性多元化转型，多点纵深布局
早在2012年房地产行情高涨的时候，佳兆业便启动多元化战略转型，在坚持以地产作为核心基石产业的基础上，积极纵深布局城市运营及服务产业链上的多元业务，例如文体旅游、大健康、科技等，在分散地产风险的同时，也促进了公司的规模扩张和营业收入的增长。
二、产业协同效应凸显
（1）健康医疗
2016年11月以来，佳兆业陆续增持香港上市医疗器械公司——美加医学，切入医疗产业上游材料供应领域，2017年11月发布公告称持股比例高达47.28%，2018年1月，美加医学发布公告易名为“佳兆业健康集团控股有限公司”。
在“大健康”领域，佳兆业把握人口老龄化及城镇化带来的机遇，布局医药、医疗器械、医疗服务三大体系，其中医药体系以中药出发，涵盖中医药的加工生产、流通与终端服务等环节；医疗服务则以口腔及上下游为切入点，为业主提供医疗服务；医疗器械则以美加医学为主，立足义齿业务，打造全球知名医械企业。
佳兆业的健康产业布局依托地产资源，在城市运营服务构架下协同效应正逐渐显现，地产与健康产业相辅相成。健康产业依托集团自身物业与酒店等资源，入驻健康服务机构，在自有楼盘开展健康服务小屋的建设运营，为业主提供一般的健康与医疗服务。
（2）物业管理
2018年12月6日，佳兆业物业集团有限公司于香港交易所主板挂牌上市，标志着佳兆业物业正式迈入国际资本市场。佳兆业物业集团前身主要负责集团控股地产业务后勤物业保障服务，沿着集团地产开发的步伐进行市场化运营。
目前佳兆业物业已进驻全国50个城市，管理项目132个，管理建筑面积达2686.9万平方米；服务业态涵盖住宅物业、商业物业、写字楼物业、公共物业、旅游物业、工业园物业、政府物业等，为全国近16万个物业单位提供服务；下辖20多个分公司，现有业务涉及物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务等领域。
据年报及招股书数据显示，母公司在佳兆业物业规模拓展中起到举足轻重的作用。自2018年以来，佳兆业集团持续为佳兆业物业输送管理项目，截止到2018年底，母公司为佳兆业物业输送的管理面积已达2260万平，占总管理建面的84%。值得一提的是，虽然能够得到母公司的支持，但为保持良好的竞争力，佳兆业物业依然保持主动向外的态度。三年来，佳兆业物业来自第三方的在管面积持续增加，且占比也持续提升，2018年第三方在管建面占比已达16%，同比上升2个百分点。
2018年3月，佳兆业物业推出“K生活”移动应用程式，利用互联网+技术为业主提供挑选生鲜食品、家居用品、家政服务、金融服务等。一方面，能够加速改造升级小区内各项硬件设施设备，将原有的物业管理基础服务功能线上化；另一方面，公司亦广泛及审慎地挑选优质供货商进行合作，通过K生活平台为业主及住户提供综合性的日常生活产品及服务，进一步改善了业主及住户的生活体验。截至2018年底，K生活平台的有关服务已覆盖所有在管住宅社区60万注册用户，认证户数比例达70%。
对于空间租赁业务，佳兆业物业加速与大型品牌广告商及社区垂直专业服务商的战略合作，在电梯广告、快递柜、自助售货机等业态中，分别与分众传媒、丰巢、农夫山泉等公司签订了全国性战略协议，并在各分公司全面落地，降低空间资源空置率，提升空间资源业务收入；另外，佳兆业物业还在扩大新型资源经营业务的开发及落地，对出入通道、车库等闲置场地引入本地化的道闸及灯箱广告、车辆服务等业务，创造新的收益。
04
结 语
凭借前瞻科学的战略规划眼光及敏锐的市场洞察，佳兆业布局版图与国家及地区重要战略发展区域高度契合，包括京津冀协同发展区域、雄安新区、粤港澳大湾区、长江经济带等，为企业赢得发展先机。同时，佳兆业作为行业最早回归一二线城市的企业之一，合理的城市布局和产品结构，为企业业绩的高速稳健增长提供有力支撑。
作为大型综合性投资集团，佳兆业旗下拥有近二十个产业，几乎覆盖城市发展、经济结构转型及民生相关的大部分领域。集团以地产为核心产业，实行多元化发展战略，其综合开发业务一直位于全国房企领先地位。进入城市更新领域近20 年，拥有丰富的经验并形成一套成熟的改造模式，在业内享有“旧改专家”的美誉。各产业不仅形成上下游生态链闭环并独立运营，相互之间还可产生协同效应。多元战略，一方面可以降低市场波动风险，实现企业可持续发展；另一方面，也能为城市综合产业运营提供更丰富的资源及客户体验。
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