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永续债和其他有息负债都是需要支付利息的，当然汇兑损失也是一把刀。
2者不同的是，永续债不能资本化，其他债务包含银行贷款，债券等可以资本化处理。
融创为什么发永续债，我听孙宏斌说过，老外的会计准则很变态，永续债可以作为资产。所以为了资产负债标达到一些要求，融创也发了90多亿的永续债。但是就是债务，而且到一定年限，利率会突然上升。
所以把永续债转换成一般债务，对企业的经营情况没任何变化。只是报表上净资产负债增加，但是因为可以资本化处理，可以方便调节利润而已。
如果一家企业，不计入物业重估，税后，息前利润，高于利息支出，那么这家公司实际经营就是赚钱的，否则就是实际经营亏损。但是报表怎么做，就需要一定的财务水平了。以上不考虑汇兑损失，考虑汇兑损失还要做减法。
以上是关于有息负债问题。下面说说土地。
原则上，持有土地的增值不能跑赢利息支出，都是没有用的土地，目前来看，哪些地方土地涨幅比较大，哪些地方比较小，一目了然。
再说一下团队，也就是老卡的第三个问题。老卡和梁大师都是上交的师兄弟，都是投资界的杰出人才。
有一手好土地的企业太多，但是操盘能力不强，产品没溢价，销售能力太差。土地就一直在手里，无法变现，即使行情好，都不能迅速去化。主流房地产企业的地，我基本都看过。但是考虑到操盘，最终优秀的没几家，就像同样的粮食，有的变成散酒，有的变成洋河，有的变成五粮液一样。
最后，谈一下增长。增长这东西太恐怖了，从我最关注的融创来说，我关注的时候，每个月，融创是和雅居乐比销售额，突然有一天融创销售额超过世贸，但是人们还是给小公司的估值。后来，融创超过了华润，感觉就不敢想象，超过华润后，融创的估值也提升了。今年的融创已经有1.2万亿的核心区域货值，在核心区域地王频出的今天，慢慢有人发现了融创的价值。
我把港股通标的看了一遍，确定增长百分之30的，估值都太高，没法下手。而融创，基本确实未来50个点的增长，估值又便宜。所以我选择了融创。至于周期股，那是实在找不到增长股，才考虑，毕竟周期难把握。
地产公司增长靠什么？只要上杠杆，基本都会增长，但是有质量增长的有几家？
孙宏斌说，2016年的土地行情，很多核心区域土地便宜，趴在地上，这种机会从民国到现在就一次，融创抓住了。拿了1.2万亿的货值，如果算上没拿到证的旧改就1.6万亿的货值。
融创的有息负债1100多亿。永续债90多亿，土地是核心区域的。
相信，我说的话，前面一部分不容易董，需要基本功，最后一句也需要基本功，我把最后一句解释一下吧。前面一段，解释起来至少5000字，就不解释了。
核心区域土地楼面1万，建安4000，售2万2。
三四线或者远郊大盘，土地1300，建安3000，售8000。
那么，核心区域的2.2万的货值，土地成本是1万，远郊或者三四线0.8万的货值土地成本0.13元。要想达到2.2万的货值，远郊大盘和三四线土地的企业只需要3500元的土地成本。
所以，之前苏州姓丁的前辈在和我交流碧桂园资金的利用率问题，因为我但是一直关心乐视，就没和他说太多。今天发帖是想说，融创的资金利用其实非常高了。比较三四线土地便宜，但是安全性和稀缺性不足，升值潜力小。在不景气周期容易遇到冲击。
如果有企业，土地三四线有一定的比例，特别是远郊大盘，旅游地产这些比较多。这样的企业，有息负债应该非常少才对。
我看的董融创，所以敢持有，可以预计今年融创到行业前5。
另外，融创老板老孙是一流的算账高手，所以，我也跟着学点，要会算账。
$融创中国(01918)$$雅居乐集团(03383)$$碧桂园(02007)$
值得仔细读 $融创中国(01918)$