最近看中一个学区房+地铁房，即将开盘，正在纠结中。

样板房已经看过，精装房，房型满意，学区满意，价格不算很满意但认为还算公道，学区房默认溢价20-30%

主要纠结点在于如何操作。因为房子的金额太大，要大动干戈。这里涉及很多投资上的决策，其实也是非常普遍遇到的问题。真心请教一下球友一些意见，主要是3个方面：

1，购房方案肯定是以房换房，卖一套贴一部分钱买一套。现在用钱加买个房子，感觉接盘侠概率很大，当然如果房价继续涨，这个投资收益或者保值效应也是很可观的，但这个风险多大呢？我想先确认一下，学区房保值这个说法到底成立吗？ 

2，因为目标房价很高。所以要操作必须卖房加贴钱。需要考虑的是：卖手上的小房+大量钱，还是卖手上的大房+少量钱？钱主要来自贷款，还是从股票账户抽取？ 问题主要是对“目标房价的预期”和“对股市的预期”的叠加。大约是这样思考的：
1）房价看平（看平其实相当于看衰房价，实在是没胆看跌，尤其是魔都学区房），股市看涨。
那么卖大房，不从股市抽钱，上贷款。
2）房价看平，股市看跌。
都看衰的情况，可以卖小房，从股市抽取大量钱/也可以卖大房，从股市抽小量钱。
3）房价看涨，股市看跌。
那么卖小房，从股市抽取大量钱。
4）房价看涨，股市看涨。
那么卖小房，只从股市抽小量钱，上贷款。

这个决策模型如何？大家对房价和股市的未来怎么看？

3，请教炒房达人，关于炒房的套路，是不是和股票一样？
比如地铁房，其实地铁还没影，只是规划，那么目前这个价格就是比完全没有地铁这回事有溢价，但并不包括地铁已经开建开通的溢价，地铁真的开通后还会有一波上涨，是这样吗？设施已经齐备的成熟小区，未来只能水涨船高，不会再有超预期的上涨。这个套路应该成立吧？

能认真看完的今年一定股票大涨，回答问题的接下来一定每年盈利