对所有已上市reits做了分类研判，个人观点：如需同时满足回报率高和风险小两个条件，寻找回报率尽可能高的同时风险尽可能小的最佳产品，结合行业特性和收益指标综合研判，现价irr达10.73%，今年分派率约12.3%的富国首创水务reit排第一，现价irr达11.3%，今年分派率约12.9%的中金安徽交控reit排第二，至于中金普洛斯，嘉实京东两个物流仓储产品忝列末尾。其中京东第三，普洛斯吊车尾。
之所以首创水务居首，原因在于超稳健超低风险的水处理公用事业特性，优质区域且可永续经营无限续期的项目，无需担忧的地方财力和回款现金流，以及超低超跌的现价，所决定的。可以说，污水处理是任何城市一日不可或缺的绝对永续经营的绝对公用事业，特许期届满优先与原运营商续约写入法规保障，深圳，合肥在珠三角，长三角各自的人口和产业集聚优势在未来23.5年基金存续期内相信能够保持，对用水和污水处理需求只会提升不会减弱，产能利用率还有提高空间，且因水务管网的自然垄断性，污水处理均划分收集处理的“势力范围”，不存在也不会有任何直接竞争项目出现。首创环保还在一二线城市拥有丰沛优质的在手项目，足以支持23.5年持续以高力度派现，且按特许经营协议每三年享有按成本上浮条件上调结算水价的权利，12.3%的今年派现率和10.73%的全周期内部收益率，虽然收入端增长率多年平均比高速公路要低，因其无与伦比的堪比长期国债的平稳增长性，现价抄底属于可以无脑躺赢的最佳品种。
之所以安徽交控其次，是因为收费高速公路是所有reits中唯一具有可预测较确定的较高增长性的品种，业绩向上弹性很大，向下弹性仅限于个别阶段。中东部地区高速公路，特别是骨干型高速公路的车流量具有自然增长这一客观规律，虽然也受平行公路或高铁竞争分流，改扩建施工等影响，但经验证明这些都只是阶段性影响，在汽车保有量递增，人口流动增长，经济物流活动三大触发因素增长的稳定作用下，安徽沿江高速作为沪宁高速事实上的西延伸，连接皖江城市带，深度融入长三角辐射趋势显著，车流量以及所衍生的可分配现金流必然在项目全生命周期内呈现总体递增，个别月份阶段性减少，甚至一些年份还能两位数增速较快增长的特征。与此同时，安徽交控reit存续期较短，与项目特许经营期基本一致，大大提升了收益可测算性，对投资者相当友好。稍嫌不足之处是：疫情等不可抗力车流临时管控或免费的风险因素，计划外施工大修改造的阶段性影响。综上，考虑最高收益率，最低风险的平衡，现价内部收益率达11.3%，今年分派率约12.9%的中金安徽交控reit可排第二。
物流仓储项目reit受经济，内外贸易，产业波动影响非常显著，仓库出租率和出租价格都受完全市场化供需决定，不缺土地，地产低迷情况下，国内仓储设施可建设供应量几乎是无限的，同行竞争，需求萎缩都会影响经营效益，属于典型的竞争性行业，其中普洛斯项目与外贸总量，制造业发展密切相关，业绩向上增长和向下滑坡的可能性都不小，今年派现率也未超过5%，且产品存续久期太长，风险很高。京东项目属于电商物流，基本都是为京东物流自租的关联交易，因已满租且因电商行业竞争激烈，租金很难提升，属于上有天花板，下有保底的4%收益率的46年期鸡肋产品。这种非公用事业的产品，发行方还均为体制外非国企，50年后经营变数太大难以预料，属于鸡肋产品，不符合收益尽可能高同时风险尽可能低的筛选标准。

谈一下我对这四只的理解。
首先这里面的首创水务和安徽交控是经营收益权型，普洛斯和京东仓储是产权型。经营收益权到期是归0的，产权型到期还有残值。这两类要分开来谈。
先谈首创水务，这个底层资产是深圳三个污水处理厂合肥一个污水处理厂。虽然基金存续期是26年，但是比较赚钱的深圳三个厂2031年2月到期。假设今年的钱还没有分，也只有9年可以赚钱了。合肥厂到期2047年9月。假设前面九年每年分0.3，后16年每年分0.12。到期年化收益率太复杂不会算，应该不到5%。至于业绩波动，我认为不会有太大波动。污水处理定价受政府控制，污水处理能力也不会提升，基本上可以认为是稳定，不会变好也不会变坏。经营权延长和扩募问题，我认为不会影响现在持有人的利益，经营权延长是要给钱的，扩募新的投资人也不会给老投资人发红包。
安徽交控也是经营收益权型，底层资产为沿江高速芜湖到安庆段。收益权到2038年6月。今年上半年的钱已经分了，还可以分15年收益。按基金公告预测，2013年可分红为8.89亿折合每份0.889元，按实际分红今年第二次第三次分红共计为0.405元为今年1-6月份的收益，年化0.81。取中间数为0.85元。15年可分12.75，现价6.86元。这个年化收益率可以到8%，难怪原始持有人要增持。
普洛斯是产权型，存续期50年。底层资产为北京广州佛山苏州重庆等地的物流园。不用担心到期归零的问题。按发行预测每年分红2.5亿，每份0.167.实际2022年每份分了0.1772。按现价分红超过5%。但是我看了一下2022年年报，净利只有3000万，分红还有两亿多是固定资产折旧。这里面值得探究的是这个折旧是不是真实存在。如果折旧是真实存在那完全没有投资价值。但是实际情况是折旧就算存在也不会及多，毕竟一个物流园在财务上可能10年20年就折旧完了，账面价值为0，实际上20年后还是那个价。
京东物流是产权型，存续期46年。底层资产为武汉廊坊重庆的仓储物流设施，分红比普洛斯略低，同样存在分红里有折旧的问题。
如果四选一，那就是安徽交控，如果要再选一个就是中金普洛斯了。中金普洛斯收于存续时间长，还有一个利率风险问题。利率走高利空，走低利好。关于利率的趋势又是另外一个更复杂的问题了。

此外提示，东方财富上的派现率是软件根据最近一年派现绝对额除以收盘价自动统计，并不准确。因为当年第一次派现有的是派发上年的可供分配现金流（中金安徽交控就是如此），有的部分上年部分本年一季度，需要查询最近业绩公告内的累计可供派现和实际派现数据，自己计算最准确。

大佬，安徽中金交控reits今年每股分红是0.85元吗

不能单吊一只，买三五只保险一些

我推荐京东仓储基础设施REIT。
京东REIT的底层资产属于电商行业，电商行业未来的发展也影响着该基金未来的表现。
2022年全国网上零售额13.79万亿元，同比增长4%。其中，实物商品网上零售额11.96万亿元，同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。预计中国电商市场的渗透率将在2027年底增至32.6%。
电商行业的发展拉动了电商企业对仓储物流基础设施的需求，同时也将带动为服务的第三方物流如快递等企业对物流设施的需求，从而间接促进物流园区的发展。