卖出万科，买入恒大吗？

本人今天已经清仓了万科的一点尾仓，现在正拿着榔头找钉子呢。

万科的卖出理由是：

1，房地产处于景气高峰；

2，万科股权争夺导致股价没有低估；

3，深港通即将到来，而港股万科折价35%。

4，万科的控制权之争悬而未决。

四条理由都是杠杠的，万科尾仓不多，今天全部清掉。

从08年入万科B，一直至今，中间掺杂波段和套利，收益不错。感谢王石郁亮及全体

万科员工的辛勤工作。如果未来管理层稳定，且股价合理，我还会回来的。

下面我们来分析一下恒大。

昨天看了恒大的半年报，恒大的资产负债表里，股东权益只有470亿，而通过这个权益撬动的总资产有10000亿，这样的杠杆水平接近银了，呵呵。

这么高的杠杆风险如何呢？

有人说了，虽然杠杆高，但在许家印那里并不高，因为人家内功高，就是有超强的内部管理，因为有这样的内部管理，所以风险就不高了。

如果真是这样的话，我们就应该买入恒大，毕竟估值相当低。

但别急，且慢，再分析一下。恒大的内功相信一定不差，不然也不能发展成行业老大，但反过来想，其内功再高也高不到哪里去，估计与万科相仿吧，如果真的内功高出同类一大截，他大概就不会上这么高的杠杆了。

反过来分析，如果真的恒大这个高杠杆没多大风险的话，那就倒过来说明，万科的经营太保守了，甚至可以说王石郁亮太笨了，步子迈的太小了。呵呵，这个逻辑当然不成立，王石郁亮不会这么笨的，放着低风险的杠杆不用，宁愿放弃老大的位置。

所以说，由于内部管理强，在我们看来是高风险的杠杆，在恒大来说其实风险并不高，这样的逻辑，看来是站不住的。

第二个逻辑是，我们应该相信许家印本人，他是这个行业摸爬滚打出来的，一定不会让自己的公司破产。这样的逻辑大部分情况下是正确的，但有时候会出现意外。

比如，许家印虽然牛，这个冰泉我们外人都知道没希望的东西，他还是试错了。那么我们就不应该相信许家印本人吗？且慢，毕竟冰泉不是他的能力圈，而地产就不同了，那是他的本业，所以通过冰泉否定他也是不行的。

我们没机会与许家印交流，问他如何看待他的高负债的风险。我们也不知道王石郁亮杨国强怎么看待这个高负债的风险，但他们的行动说明，他们没有采用那么高的杠杆，从此似乎可以推论出，这个风险是不能随便忽略的。

再看看具体的财务指标，我最注重的是净资产，半年报显示470亿，但据说他2000亿的土地储备，现在值5000多亿，而帐目是按原值计算的，那么就是少算了3000亿。

且慢，反过来有人说，他有海量的停车位，租金很低，高价计入了净资产，这个就造成净资产虚高了。持这些说法的人，往往各有立场，真正净资产是多少，暂时还是一头雾水。我们姑且算它470亿吧，按照他们的业绩承诺，未来三年净利润880亿，那么三年后净资产当有1300亿以上，再次姑且相信，那么现价市值是680亿吧，三
年后，PB为1的话，现价买入就可以翻倍，收益很不错的。
但是别忙，风险……
过去十年来，全国房产累计销售了100亿平米，未来五年按今年的速度，可以再销70亿平米，这15年盖的房子就够6亿人住的。那么全国人民差不多都可以搬进新居了，
但我们知道这是不可能的。
所以明年、后年销量如何我们不知道，也许会继续新高，但五六年后，我们判断，房地产的产能过剩问题，会象现在的钢铁煤炭一样严重，不寒而栗啊，从这一点来说，至少按照巴氏价投思维，恒大还不是合适的标的。
且慢，人家恒大已经未雨绸缪了，多元化了。
呵呵，你当许家印是神仙吗，干什么都行，那不科学。多元化的前景不确定性极大，不敢说他一定失败，更不敢说他一定成功，就如同冰泉，如果他可以干翻农夫山泉，那么可口可乐早就被人干翻N遍了。还有他的人寿，他的P2P，大概能够在平安的手指缝里，漏一点渣吃，就不错了。
那么到底恒大买不买呢？
我决定再等等看看再说，毕竟一个烟头，捡不捡关系不是很大。
读者诸君则自己决定，毕竟他的价格在那里，才680亿的市值，而营收是3000亿，总资产是一万亿。我拍脑袋想，大概恒大降规模的时候，他的价值才会凸显出来吧。

写完后，发现这帖子内容不一定对，仅供参考吧。
回头再看下碧桂园吧。

$万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$