2019年已经过去几天了，想对2019年总结一下来着，可是却懒了，就一直没做，今天，借华发发的借款公告就总结一下吧。
当然，这不是我的总结，我没啥可总结的，2019年平平庸庸，估计一直持有华发不动的都平平庸庸，我是想总结一下华发的2019年。
股价表现
股价从2018年12月28日收盘价5.85到19年12月31日的7.83，这一年上涨33.8%，战胜了上证指数，略败给了沪深3--指数的36%的涨幅，败的不是很多，还算能接受。
销售表现
再看看全年销售额，922.7亿，同比增长79%，权益销售额592.4，比去年权益额480亿增长23%，好像权益增长并不多，其实仔细看克尔瑞去年12月数据，这个480亿大概率错了，去年华发权益额应该在440亿左右，华发的权益增长应该在35%左右，这个增速就比较快了，在中国房企权益增长率可以排在前5.
拿地表现
华发最后一天82亿拿地，再加上前几天的上海27亿拿地，简直是气吞山河，这一下打消了华发土地储备面临不足的担忧。全年拿地权益地价270亿，总货值1000亿，权益货值750亿，货值和权益货值均超过销售额和权益销售额，这里可见，华发继续扩张的野心。
从华发拿地的布局来看，2019年新进了很多城市，但在珠海大本营表现平平，仅拿了富山工业园和北围的2块地，明显华发在珠海的储备已经不足，我们掰掰手指头，数数华发的储备，四季半岛虽大，但只有27.5%的股权，又一城虽大，但需要漫长的开发周期，剩下的大部分都是在建和基本建完的和建完的。而且在19年的珠海土拍市场，很多连报名都不报，感觉华发放弃珠海大本营的节奏。
这不符合常理，所以我们把目光转移到集团身上，集团在保税区，横琴，十字门拥有430多万平的土地，1300亿货值，如此庞大的货值资源未来只能由华发股份开发，因为华发在珠海心里有底，所以才放弃珠海拍地，集中资源，大举全国布局。因为没有在珠海占用大量的资金，所以全国扩张才能更快。
那么集团的土地未来怎么开发？大概率还是托管，为什么集团的土地不注入上市公司？先看看集团的土地都在什么地方，都是横琴十字门，土地价款得多高，开发成本得多高？股份公司目前全国扩张步伐这么大的情况下，吃下也不是容易的事情，所以托管也不失为好的合作方式，因为华发在珠海深耕30多年，一定有着极低管理成本，5%的托管费，不占用任何资金，出点人力，无风险赚个2%，3%也算不错的方式。
华发19年的拿地，堪称不错，最后一月100多亿的地板价拿地，沈阳和平首府5800地价，旁边万科11000，方大13000，这些地价如此之低，和政府合作不无关系，这是华发的能力，这个能力在未来，一定会显示出很大的优势。
融资
今天华发刚发了融资公告，和预想的差不多，多了100亿左右融资，17年融资增长160亿，18年融资增长200亿，19年增长110亿，融资增长在降低，预收款18年增长195亿，今年估计增长230亿，19年更多的借用了无息杠杆，财务状况在改善。
当然，19年的财务费用将增加不少，因为18年底发了购房尾款融资，表中的其他流动资产项，这在18年之前是没有的，这个融资利息在8.5%以上，所以19年融资成本有所上升。但是从公告来看，19年增加了银行借款和债券140亿，这都是低息融资，信贷减少了34亿，购房尾款融资应该没有再增加，所以20年的融资利率不会再增加，比19年应该还有所降低。
预收款
预收款是下年业绩的蓄水池，预收款的高增速，必然说明下年业绩高增长，今年华发的操盘金额为745.5亿，由于最后一个月销售比较多，略调低回款率到78.5%，预计销售现金收入585亿，之前有预测今年预收款会到630亿，但是4季度交房结算超过预期，预计营业收入到365亿，所以，预收款比之前预计减少一些，大概到610亿，比去年增长56%。 到年中预收款净利率大概12%左右，全年预计11%左右，610亿内含67亿净利润，其中少数股东权益33%，所以归属净利润45亿左右，表外项目有静安府东区，华发广场，还包含5亿净利润，所以，华发19年前瞻净利润为50亿，按目前市值3.2倍Pe。20年结转9层，20年归属净利润45亿。
2019年，感觉是华发的转折之年，各项指标开始向好；2019年的华发，好像成熟了，稳健却不失野心，没有再去抢地王，拿地低调，却不知不觉中拿地货值进入了top30；融资扩张也不再疯狂，开启了快速的长跑模式，让我们看到了未来长期发展的苗头。以2019年的各项指标，2020年的华发，肯定不会差了。从现在房企增速都在放缓的大背景下，华发2020年依然能保持30%的销售增速，1200亿的销售，应该在2020年冲击top30了。