降息+政策松绑，房地产迎来新变局？
今天最新消息，一年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点
中国1月LPR报价利率出炉，1年期贷款市场报价利率LPR为3.7%，上月为3.8%，下调10个基点。5年期LPR为4.6%，上月为4.65%，下调5个基点。这意味着短期利率和长期利率全部下调，房贷利率自然也跟着下调了。
不仅如此，多地房地产政策开始松绑！
四川自贡打响了公积金贷款“认贷不认房”第一枪。即放宽了住房套数认定政策，实行只认贷不认房的认定标准。政策调整自2022年1月17日起执行，有效期三年。
住房套数认定标准：既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
这就相当于，如果你的贷款还清了，不管你有多少房，只要贷款买房都是按首套算。具体的套数，是按照贷款的存量来计算的。
自贡这样的骚操作，实际上是通过对首套房的概念偷换，来降低购房首付的比例，增加了居民端的杠杆率。
按照当地的政策，二套房首付在40%，而首套房的首付只有20%。这一下就把杠杆率从2.5倍提升到了5倍。为市场提供了一个增量。
无独有偶，广西北海也下调公积金贷款首付比例。
1月12日，北海市住房公积金管理委员会发布《通知》。规定：公积金缴存职工家庭，购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。
和四川自贡不同的是，北海则更直接，并明确指出降低公积金贷款的首付比例，这也是今年全国首次降低首付比例的城市。
相信那些炒房者看到这两条消息后，更关心的是：自贡和北海的政策调整，能否像当年安徽省凤阳的小岗村那样，给全国做一个“模范带头”的作用，全国房价由此进入新一轮的上涨阶段。个人观点是，这样的机会不会来了，为什么这么讲，大家点击下方链接，看完这篇文章就明白了。
《古票泽璋：从全面降准看到了A股2023年的牛市和房地产的没落！|九财哥》
如果不能如炒房者所愿，那么此次地产政策松绑，为什么首先出现在这两个地方？背后的逻辑是什么？会有怎样的影响？
查了一下这两个市的GDP，自贡2021年前三季度的GDP增速9.4%，和雅安并列第8位，GDP总量在四川21地区中排名11位。北海在广西14个地级市中排名第8位，也不是很差。看来不能单纯的从经济增速的压力来解释。
如果不是底层因为自身原因，自发的这种制度改变，那就有可能是上层精选的“试验田”，有意识的释放一些信号，看看市场如何反应。
当然做实验就有实验对象、实验条件、实验目的，绝不是放任发展。
实验目的很明确，那是房地产市场维稳和有效地去库存，防止地产泡沫破裂。
实验条件：通过降低实验对象的首付比例，增加购房需求，将房企的杠杆移向居民杠杆，从而达到我们房地产市场去库存、降杠杆的实验目的。
实验对象：已经完成房屋贷款的有产阶级（又名改善型购房者），其实他们改不改善不重要，重要的是他们有钱。
其实，在整个实验过程中，实验对象是最核心的，因为国家放水加杠杆的手段是可控的，松紧自如，但是这些实验对象都是活生生的人，他们也有自己的判断，根本不像我们的生产实验那样，能不能按要求达成实验目的，对我们的实验样本就有很高的要求了。
首先，实验区域选择要有代表性，不能离敏感区太近，又要有一定的代表性，就像当年广州的小渔村。而不是选在上海或者北京的周边。本次选的北海数外向型城市，自贡则是一个内陆城市。
其次，实验区域内的“改善型购房者”，和房地产的库存要成比例。和全国的城市相比，有一定的代表性，这样我们的实验数据才有效，有购房升级（或者是增加购买）的需求。
最后，已经完成上次房贷还款的购房者，这类群体有一个特点，就是没有了大额负债（做生意的除外），收入稳定，在房产上有二次杠杆的能力。而不是选择首套房的首付普遍下调，来承接房地产去库存。这样也能防止居民杠杆过高引发的泡沫破裂。比如：美国08年的次贷危机。
不知道大家有没有注意到，这样救房地产，是不是和我们拯救人口的方法如出一辙，三胎放开，还是鼓励有条件的多生。不知道这些政策是不是一个人想出来的。感觉政府现在的调控是越来越精细化了。
而且，只要这两个样板城市试点成功，就会给其他城市一个预期，投资市场讲的救市一个预期，有了盼头，房地产市场就会稳住。这样其他城市也会如法炮制，国家维稳的目的就达到了。
这样拖上个三五年，等国家经济转型成功，地产泡沫的威胁自然就消失了。
那么未来的房价还会涨吗？
房地产的收益主要有两个方面，一是资产溢价，另一个就是房租。
房地产会继续涨，但要看怎么涨？
有关房地产涨价方面，我的结论是明确的，后续还会涨，城市之间的差异会变大，这个和人口流动，经济增长等基本面有直接关系，也不排除再次出现鹤岗这样的地方。但这不代表整体面。
房地产价格上涨没有什么悬念，这个在国外是有参考的，比如美国现如今的房价远高于次贷危机时的房价。但是要看怎么涨。比如这20年来，小麦、面粉、大米的价格也在涨，但是农民并没有因此而富裕。这种涨能叫涨吗？
房产税也会成为房价的另一个保障，我在《房产税要来试点！20年的信念将被颠覆？房地产不在YYDS!?》中，就曾讲到过：短期来看，房产税注重于市场调节的任务性，可能会对一部分炒房客形成挤出效应。但从长期来看，房产税将会成为我国政府的基础税源，这时税源要有保障，房价就必须有保障。
同样，基础税源的根本还是一个稳字当头。
2004年的国税改革，政府转财政收入转向了土地财政，这才有了房地产的20年大发展。
目前像上海、深圳这样的政府，已经无地可卖，同样会推动财税改革。
那么2022年房价会不会大涨？如果你了解了当前房地产受到了哪些束缚，你就会有一个清晰的判断。
2.靠房租收益支撑房价。
根据深圳中原研究中心监测的数据显示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，2021年租金平均约72元/平方米，下跌5.5%。与2019年相比，深圳租金下跌幅度约为11%。2017年6月，深圳租金平均为72元/平方米。这意味着，深圳的租金水平已经回到4年前。
房租的回报率只有1.14%，都没有银行的定期存款高。如果房价原地踏步，加上通胀，那投资就是负收益。
像深圳这样，流动人口排名第一的城市，租金回报率都这么低，其他的地方估计也搞不到哪里去。
比如我们在上海青浦租的房子，100平，当地均价5万。我们的租金4500元/月。算下来，租金回报率也是1.1%附近.
看来，靠房租收益来支撑房价不靠谱，市盈率接近100。如果按照租金收益估价，房价最少打2折才合适。
我国房价能涨这么离谱，主要是背负的东西太多，如：学区房，金融杠杆效应等。
再把之前的话重复一遍，如果你是刚需，买的越早越好。如果你像投资获取高收益，请三思。
有哪些行业会跟着受益？
1.房地产板块
早上房地产行业板块指数最高时涨2.07%，到收盘时，指数下跌1%。而整个板块120只个股中，涨幅超5%的股票只有6只。市场的反应，是对政策最好的体现。
说明目前释放的这些利好，还不足以改变资本对整个地产的认知。
2.金融行业
金融板块成为了今天利好的主角出现，保险、证券、银行，全部上涨。
“双降有利的板块是一些对于资金需求比较大的板块，比如地产、银行、券商、保险、有色金属、大宗商品等。降准降息的最大好处是降低整个社会融资成本，市场流动性增加，社会对信贷资金的需求也增加，对整个宏观经济和股市整体上都算利好。”
不少金融机构，预计年后，货币政策还要持续宽松。金融板块还有上涨的动力。大家可以关注。
有关证券行业2022年的上涨逻辑我在下文中已经做了论述，有兴趣的朋友可以点击查看。
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