上周五（5.17），人民银行和国家金融监督管理总局发布了针对楼市进行宽松的政策，具体包括：
1.降低购房首付比例。
“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%”。
2.降低购房商贷利率。
“一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
3.降低购房公积金贷款利率。
“中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。”
在此新政出台的背景下，值得思考：
1.考虑到上述信用扩张政策毫无疑问会在货币体系内创造新的“信用”，这部分新增信用的体量会有多大？
2.增量信用主要会流向何处？进而如何影响物价、资产价格和汇率？
3.政策如何影响我们所持有资产的价格走向？
从政策本身来看，无论对比我们自己过往的政策，还是对比其他国家，其扩张力度相对而言是比较明显的。分别看一下美国和日本的房贷利率情况：
1.美国，30年固定利率房贷在1972 - 2003年的利率区间为3.15%(2021年）至16.7%(1981年） , （数据来源：Bankrate, Freddie Mac）
2.日本Long-term Prime Lending Rates在1989至今的区间为0.9%（2016）至8.9%（1990）。（数据来源：Bank of Japan）
直觉上，本次宽松政策会取得一定的效果，因为：
1.降低首付比例对于房价绝对值相对不高的城市而言可以相当程度的降低购房门槛，覆盖的人群范围广，大概率会对需求端有促进作用。
2.降低利率大概率会对所有地区的房产需求有促进作用，特别是价格相对高的高线城市。
不过，不能忽视的是，在目前的宏观预期和年轻一代理念的变化之下，期望政策极大幅度的实现信用扩张恐怕是过于理想化的。
基于以上，猜测：
1.随着政策的落地，预计会有温和的信用扩张，让更多资金从金融体系流入实体经济。
2.物价大概率有望企稳不再下行。
3.和美国的利率仍存在相对显著的差距，汇率贬值压力仍在，如果不是进一步增加。
至于政策的实际效果如何，惟有拭目以待。
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