中国房事-《绝对救市！这家地产央企该怎么救？》2024年06月13日，华侨城A收跌5.19%，报2.19元，市值176.3亿，此前，公司收到深交所下发的监管函。消息面，中国人民银行昨日在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。中国人民银行党委书记、行长潘功胜出席会议并表示，“央行支持地方国企收购已建成存量商品房，加快推动存量商品房去库存。”日前，国务院常务会议召开，会议听取了关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。网页链接 网页链接
-------《计提减值致业绩亏损 深化专业化整合》华侨城年报，2023 年实现主营业务收入556 亿元，同比-27%，其中旅游综合业务贡献收入314 亿元，同比+15%；房地产业务贡献收入242 亿元，同比-51%。截至2023 年末，公司归母净利润为-65 亿元，亏损的主要原因在于地产业务收入结转金额和毛利率较22 年同期下降，对部分项目计提资产减值准备。
-------年内，公司进一步厘清各业务板块的资产关系和管理边界，完成超过50 个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，进一步落实专业化整合。
-------旅游业务复苏势头强劲，锤炼专业化发展能力。2023 年，公司旗下文旅项目共计接待游客9365 万人次，同比+51%。一方面，公司不断增加优质产品供给，推出特色主题活动，提升淡季经营业绩。另一方面，公司强化IP 应用，丰富游客体验，如重庆欢乐谷积极探索“IP+”新模式，联合Smiley、蓝精灵、Bingo 等IP 赋能节庆创新。此外，公司稳步推进项目拓展及成熟项目焕新，年内与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议、北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。
-------地产业务狠抓去化，做优增量。2023 年公司累计实现签约销售面积227 万平方米，签约销售金额449 亿元，克而瑞行业百强企业2023 年全口径销售金额排名中，华侨城从2022 年的第35 名上升至第31 名。一方面，公司采取灵活的销售策略，狠抓去化，东莞松湖原岸、佛山顺德二期、成都信和等项目位列当地或片区商品房销售榜前三。另一方面，秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，年内顺利拓展4 个项目，合计新增土地面积38.13 万平方米，计容建筑面积59.87 万平方米。
------强化流动性管理，资本结构再优化。公司坚定贯彻落实“以销定产”、“以收定投”的管理策略，确保现金流安全稳定。截至2023 年末，公司货币资金余额为401 亿元，占总资产比例超过10%，对短债覆盖倍数为1.63；经营性现金流净额34 亿元，较2022 年的-5.7 亿元大幅改善。此外，公司保持融资渠道通畅，加快扩容长期债务，2023 年的平均融资成本为3.91%，较年初下降32bp，有息负债总额1334 亿元。
------投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司2023 年业绩压力充分释放，后阶段随着文旅行业逐步复苏，我们预测公司2024 年EPS 为0.07 元，每股净资产为7.77 元，给予0.4-0.5 倍PB，对应合理价值区间为每股3.11-3.89元。海通证券股份有限公司 | 涂力磊 | 公司研究 | 2024-04-08