我们知道，房产是由于人类居住而产生的消费需求，因此，影响房价的第一要素是人口净流入速度，并且是有效的人口净流入。
人口净流入数据的对应值是城市常住人口，而有效人口净流入则对应户籍人口净增量。
分别以苏州、无锡、南京和杭州，4座城市列表，可以很清晰地看到有效人口净流入决定房价涨速的关联性。
表1，是户籍人口从2000年来的增长情况
表2，是平均房价涨速，数据我是从网上查找的，可能有些弹性，
表3，是常住人口变化情况
对比以上3张表，可以看出房价涨幅与人口净流入关联性极强。
而表4，请注意，是户籍人口占常住人口的比例。这张表结合人口净流入数据一起，可以完全揭示各城市的历史和未来竞争力。
我们看到，虽然苏州和无锡的常住人口一直在增长，但是这个比例在十多年来却下降了23个百分点。也就是说人们选择在这两座城市长久居住的意愿在下降。
杭州则下降了11个百分点，相比于南京只下降仅仅4个百分点，很明显，杭州的持久竞争力将弱于南京。
为什么？就是因为户籍人口是有效的净流入。人们愿意、并且能够落户，这才是一个城市持久的竞争力！
查看2010-2012年这2年里，南京无论是户籍人口，还是常住人口的增速，都排在4座城市的第一位。而对应的就是南京在这2年里的房价增长也是第一位。
我另外还列出了城市面积，这也是影响房价的另一个主要因素。而GDP这个数据的参考性是排在很后面的。
以GDP论，南京是排在最后一名的，但是，透过表4，我们可以清楚地看到南京的持久竞争力，如果这种有效人口净流入走势持续，南京的房价在未来将超过杭州。
