华侨城就不值得写太长了，就解答几点疑点。
1、房地产危机下，国营企业的日子是否好过？
也不好过，全年拿地435万平米，其中大部分是在上半年拿的地。而且，由于房地产低迷，是的公司很多项目也不能够高价出售。
当然，资金成本还是比较低的，而且又有集团撑腰，资金是不会断的。
2、利润为什么大幅度下降？
2021年扣非利润只有23亿，大幅下降76%。
原因是毛利率大幅度下降，年报的说明是：
从公司表述的情况看，过去项目的毛利率高，新项目毛利率不高。公司以前勾地后选择部分卖给其他开发商，2021年买的人少了很多。从这些表述看，公司也没有说未来会恢复房地产毛利率。而按照2021年的利润，当前估值为15倍，一个房地产公司肯定配不上这么高的估值。那么未来公司房地产的毛利率就是一个随机漫步的傻瓜了，很难有个稳定的预期。
当然，如果要细数每块地，土拍价格是公开的，然后按照当前市场价评估是可以大致算出毛利率，但是这样的投资太累了。
3、姚军离职，是因为退休了。但是段先生年龄不小了，还没有退休。
4、业绩不好，但是高管的工资没怎么少，甚至还多了。不知道这是怎么样的绩效管理？
当初看上华侨城是因为便宜，即便股价不涨，每年分红还挣不少，算上全部盈利的话，4年就可以回收成本，如果利润为真的话。而且，华侨城在深圳有很多房产，这些都不是按照市值算的，所以有很多隐匿的资产。
但是现实就是这么现实，用线性思维推导业绩肯定是错误的。投资，绝对不能因为便宜而买入，必须选择自己认为会增长的行业，再在好行业里面挑出优秀的公司。市场老早就认识到这个事实，所以，估值一致的不高，有时候真的得敬畏市场。
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