作者丨大欣宜
来源丨宜说财研社
从过往的十年中，中国的楼市上演了一波强劲的房价上涨。只要在十年前买房的，现在的房价基本上都涨了几倍甚至十几倍。因此在很多人眼中，房产投资是保值、增值的最佳投资方式。
然而，这看似最简单、最熟悉的房产投资，恰恰是我们“最熟悉的陌生人”。
目录
01 收益来源
02 各类房产利弊
03 如何获得更好的收益
01
收益来源
房产投资怎么赚钱？
普通投资者会认为：买入然后等房子升值。
这是建立在过去十多年中国房价猛增的基础上的，如果回顾这两年，如果放眼海外地产市场，只靠这一块收益，可能还赶不上通胀。
我身边有好几位通过炒房致富的朋友，但最近两年，他们却接连亏损。基于过往的成功，他们对房产增值收益盲目有信心。
在买房时，除了要考虑增值收益，还要考虑租金收益。
租金收益：房子、商铺、仓库等出租的收益
增值收益：土地转让、房产转让
02
各类房产利弊
房产投资的方式有很多种，我们最熟悉的就是住宅，但因为房住不炒的限制，买住宅越来越难。本文着重介绍以下几类房产投资：公寓、商铺、写字楼、学区房
公寓投资
优点：
公寓因其不限购、户型小、总价低、投资性强等优势受到市场的追捧。目前市面上公寓可出租、或做民宿、还有一些公寓项目提供中介托管服务。
缺点：
1、在购买上有一些限制，例如限售政策和贷款政策。限售时间长，则不适合短期投资（例如深圳就有五年限售政策）。公寓贷款一般最多贷10年，前期支出多。
2、公寓涉及的很多费用比住宅高。（例如转手税费、水电费）
3、如果托管中介费用高，租金收益扣除掉中介管理费，收益可能很低。如果遇上不景气的时期，可能面临亏损。（例如疫情时期，短租市场一片死寂。）
商铺投资
优点：
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%－10%甚至高达20%，远远高于住宅的租金，5－10年的租金就可以收回投资成本，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。
缺点：
1、有一些商铺很难租出去，导致全年空置。（例如入住率极小的大型住宅区，业主都是外地人不常在社区，没有流动人口。）
2、在大城市要靠商铺盈利越来越难。现在都往商业综合体方向发展，一个商圈的大部分商铺产权掌握在开放商自己手中，集中管理出租，只分小部分给市面投资者。
写字楼投资
优点：
写字楼和商铺有很多共通点，作为经营性物业，租金水平是影响投资收益大小的重要因素。北京、上海写字楼市场租金水平稳居各城市前列，租金水平达到每月300元/平，二线城市大部分租金水平则在每月100-150元/平。
缺点：
1、受市场经济影响明显，经济增速放缓时期，需求疲弱，如果供应还一直在增加，会导致空置率极高。（例如2019年，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。）
2、和商铺一样，位置好、交通便利、配套齐全以及物业服务优质等的明星写字楼还是比较少的。
学区房投资
优点：
学区房在短期内由于其稀缺性、刚需性，是具有一定投资价值的投资品。
缺点：
1、政策变动风险：一是户口迁入年限和取得房产证年限的变动不好把握，学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。二是租售同权政策。（例如北京等一二线城市已经开始对部分片区试点的租售同权、多校划片等政策。）
2、范围变动风险：可能买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。
03
如何获得更好的收益
地段
李嘉诚都说了：买房最重要的是“Location、Location、Location”。市中心、学区房、交通便捷都属于地段好的参考因素。房产作为不动产其地理位置是最能带来升值潜力的条件。
经营
许多世界著名的地产大佬，就很擅长通过对建筑进行重新定位，改造，招商，运营，来提高租金收入、提高房产价值。运用到个人投资者身上也是一样，通过对二手房的再改造提高其附加值，在宣传上下功夫提高其曝光率，都是一种有效的经营。
楼盘综合水平
房产所属小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是获取更好租金和未来房产升值的评判标准。
楼盘真实价值
因为一个地区的房产销售数据有时会失真，所以我们自己更应该了解该房产所属地的出租率、成交租金、转手率、成交售价，根据最近的数据和过往趋势来评判这个房产的真实价值。（例如写字楼的空置率太高，其真实价值是要打折扣的。）
结语
如今多地都响应“房住不炒”的号召，推出了不同的政策限制短炒行为，使投资者更加理性。一旦所有人都不再把买房看成是投资增值的方式，那么房子就真的只是用来住的了。
在目前投资渠道多元化的经济环境下，买房只是大家实现财产保值的选择之一，既然短期靠房产致富的投资方式已成过往，不如多了解一些其他的增值方式。
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作者：大欣宜
世界五百强保险公司财富管理副总监
财务策划师丨AFP
全球百万圆桌会会员丨MDRT
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从业6年已为上百个中高产家庭配置香港保险及境外投资
作者：宜说财研社