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五、六年前，有一个行业，接连遭受两个行业内的重大利空打击，业绩出现个位数的增长，甚至停滞，一时间悲观情绪达到极点，估值也被打压到8、9倍PE，但过了两年，事实证明，这个行业完全没有大家想像的那么糟糕，而那时候潜伏到这个板块里面去的人，一直持有到现在的话都赚了大钱，大家应该都知道我说的就是白酒行业。
而当前的地产行业，也是被大部分人看空，被政策狠狠地打压，估值也被挤到8、9倍PE，有的公司甚至更低，从目前龙头房企今年前9个月的销售业绩来看，比当时白酒企业的业绩要好。
似乎历史又在重演，但机会只留给有准备和信念坚定的人。打个形象的比喻，当前投资龙头地产股就好比是买入一张年收益率4%的债券，外加4年后以翻倍价格行权的看多期权。4年后是否能翻倍，我不敢百分百保证，但4%的固定利息是有保证的，正如巴菲特当年投资高盛优先股一样的逻辑。
看好龙头地产的核心逻辑有以下几个方面：
1、地产行业并未衰退，统计数据胜于雄辩。
即便今年地产行业遭遇了罕见的严调控，政府从多个渠道限制房地产规模，包括从开发贷、按揭贷、限制购房资格等多个方面来调控房地产，地产行业也仍然是正增长的。从一些商业统计机构的数据来看，今年前9个月，绝大部分头部房企的销售收入都是正增长的，比如，万科、保利、新城、金地的销售数据如下。
就连今年一直负增长的恒大，也在9月份创下单月高销售业绩后转正了。不仅销售面积增长，大部分企业的销售单价也是增长的。
从整个行业来看，根据国家统计局刚刚公布的前9个月数据，商品房销售额111491亿元，增长7.1%，其中，住宅销售面积增长1.1%，住宅销售额增长10.3%。而且开发投资也是增长的，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。
2、从定性的角度来看，中国城镇化还未完成，加上存量不动产交易占总交易金额的比例不高，所以新房的需求不会萎缩。
2018年全国新房成交面积14.6亿平米，成交额12.1万亿。而二手房成交面积3.95亿平米，成交额6.5万亿。不管是成交面积还是成交额，二手房都远小于新房，尤其成交面积上，二手房远低于新房，背后的逻辑很简单，由于中国的房价过去这些年一直是上涨趋势，这些存量房的持有成本非常低，有的房子按揭贷款早就还完了，加上投资渠道有限，拿着房子还能稳定地收租金，卖掉后能投什么呢？
3、房地产行业正在加速走向集中，越来越多的小公司会消失。
因为品牌效应、融资成本等多方面的原因，小企业在和大品牌房企竞争时完全处于下风，最后只好退出市场。所以，即便地产这个蛋糕不再继续变大，但由于吃的人少了，每个人能分到的份额还是会继续增加。这个发展过程可以参照白电行业的发展，多年前就有人质疑家电行业增长要停滞了，可这并不妨碍两家龙头企业美的和格力业绩继续增长。
4、最后一点也是最重要的一点就是历史估值低位
比如万科在历史估值中处于9.3%的百分位，保利处于20.8%的百分位，金地处于4.6%的百分位，新城控股处于10%的百分位，可谓是十年一遇的历史低估值。相对于30多倍PE的食品饮料，40倍PE的医药，8、9倍PE的地产安全边际要高得多。
前面吹了这么多地产股的优势，但买地产股也要保持一份理性，要提醒以下几点：
1、地产股的行情不太可能是旱地拔葱式的，最大的可能会是波浪曲折式上升，进三步退两步，不可能像白酒股那样高歌猛进，所以不要追涨，不用担心没有上车机会。
2、不要重仓，有的人甚至把30%到40%的仓位配置在地产股上，我个人觉得不妥，最好不要超过20%，因为谁也不知道这次调控周期会有多长，重仓之前要想清楚你是否能熬过这漫长的时间，当然也有可能突然就放松调控了，谁知道呢，现在经济下行趋势并未停止，没准再拿房地产来小小地刺激一下经济，这个方面咱们不做预测，也无法预测。
3、买地产股不要想着赚快钱，心理预期不要太高，最好是只惦记那4%的分红，至于股价涨幅的收益你就当作是额外的红包，得之我幸，失之我命，只有这样想持股心态才会平和。其实不知不觉中，几家稳健的龙头地产股今年涨幅也不算低了，保利和金地的涨幅在40%左右，万科也有20%左右，然而又有多少人能完整地收获这个涨幅呢？原因就是因为持股心态不好，太浮躁，几个星期不涨就想着换股，最后可能一个都没抓到。
最后，很高兴地看到，最近一个月，投资者对地产板块的关注度明显提高了很多，尤其是对于稳健保守型的地产公司的讨论慢慢多了起来，资本流向价值洼地的规律千古不变，关键在于你的持股信念是否足够坚定。
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