写得不错哎,学习了,谢谢分享
上图红框标注的两项,分别是前面第5条所说的两种重估产生的虚拟利润,其金额都为0。投资收益总额67.9亿,真正的利润是62.8亿,这部分是和其它公司合作开发楼盘的销售利润。可见这个投资收益含金量还是很高的。
二、投资性房地产
投资性房地产有两种计量方式,按成本计量和按公允价值计量,两种方式只能选一种。
按成本计量的投资性房地产和固定资产类似(也不是完全一样,但不影响本主题),以初始成本入账,每年要计提资产减值损失,租金收入计入“其他业务收入”科目,影响利润表。
以公允价值计量的投资性房地产,不计提资产减值损失,租金收入也会影响利润表。并且,公允价值的变动也会计入利润表,但这个变动也只是虚拟利润,公司并不会收到现金。
对比这两种计量模式可知,以公允价值计量的,即可以不计提资产减值损失,又可以多计入一笔公允价值变动的损益到利润里,这一来一回多了两项,对利润表的影响是相当大的。
A股中的公司大部分都是采用成本计量,这也是会计准则推荐使用的方式。但港股房地产公司的财报采用公允价值计量的比较多,在分析对比不同的公司时,要注意这个差别对利润的影响,不同的方式对净利润影响可能会有几十亿的差别。
三、利息资本化
房地产行业高度依赖融资,会产生大量的利息费用。按照会计准则规定,有些费用是可以资本化的,也就是不算作财务费用,而是进存货成本里去。这样可以减少当期费用,增加当期利润,但必然会提高以后的营业成本,导致以后销售的项目毛利率降低,且增加了当期的税费。所以,利息资本化是一把双刃剑,看公司怎么运用。
四、土地增值税的计提
土地增值税按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本,包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等。由于房地产企业的土地增值税采用预提的方式,这个预提费用是要从税前利润中扣除的,而且一般土地增值税预提金额还比较大,所以对所得税的税基的影响比较大,从而影响净利润。所以在看财报时要注意看公司土地增值税的计提比例或计提金额是否过大或过小。
五、融资手段
房地产企业的融资手段中,贷款和债券比较常见,相信大家都理解。这里谈几种不常用的融资手段:优先股、永续债、房地产信托投资基金,不同的融资手段对企业财务指标的影响是不一样的,要能理解和区分。
1、优先股
优先股与普通股相对应,是指股东享有某些优先权利(如优先分配公司营利和剩余财产权)的股票。
普通股的红利是不固定的,它取决于股份公司的经营状况和营利水平。而优先股在发行时就约定了固定的股息率,无论公司经营状况和营利水平如何变化,该股息率不变。
公司营利首先应支付债权人的本金和利息,缴纳税金;其次是支付优先股股息;最后才分配普通股股利。当股份公司因解散或破产进行清算时,在对公司剩余资产的分配上,优先股股东排在债权人之后、普通股股东之前,但是优先股没有表决权。
所以优先股兼有股票和债券的特点。如恒大就在2013年时发行过30亿的优先股,用于4个项目的开发。
2、永续债
永续债券是没有到期日的债券,持有人不能要求清偿本金,但可以按期取得利息。
永续债可以确认为金融工具和权益工具,如果没有要求发行方强制支付现金或者金融资产的条款,即发行方可以一直延期支付利息,就归类为权益工具。否则就应该归类为金融负债。
千万不要以为永续债就真的可以一直不还,因为一般都有利率跳涨条款,也就是N年后,你可以继续不还,但利率会按事先的约定大幅提高。比如,3+N的永续债,前3年票面利率为7%,3年后,发行方可以选择不还债,但利率会跳涨到10%等,这个要看条款如何规定。甚至发行方也可以选择延迟支付利息,但这样累积的资金压力会越来越大。
话题再回到永续债的归类问题,归类为权益工具后,其利息支出应作为发行企业的利润分配,其回购、注销等作为权益的变动处理;归类为金融负债后,其利息支出按照借款费用进行处理,其赎回产生的利得或损失等计入当期损益。绝大部分发行方将永续债确认为权益工具。
通俗地说就是,确认为金融负债后,利息支出会直接导致净利润大降。确认为权益工具后,虽然对净利润没影响,但对归母净利润有很大影响,因为净利润里有一部分要拿出来去支付永续债的利息。两种情况都会导致当期利润比较难看。但等发行方偿还永续债后,就又会释放出大量利润,相当于净利润里都是归股东利润了,不用再分给永续债债权人了。
恒大是房企中第一家发行永续债的公司,我们可以看恒大2016的利润表:
从上图中可以看到,2016年净利润176.2亿,其中支付给永续债的利息就高达106.5亿,导致归母利润只有50.9亿。但2017年恒大还清了永续债后,利润表中就没有永续债的利息了,总利润370亿,归母利润243亿,这个差别可以体现出永续债对公司利润的影响。下图是恒大2017年的利润表
3、房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称Reits)
REIT 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,简单地说,就是大家把钱交给一个专业的基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱按比例分给投资者。它把房地产资产证券化,使得小额金额也可以参与房地产投资。是一种新型的融资手段,具有流动性强、稳定的高分红、受股票和债券市场的影响小等特点。
目前A股里面,万科在2015年发行了30亿规模的鹏华前海万科REITs,是首只投资REITs项目的公募基金。新城控股也有涉及,2016年新城控股以人民币10.49亿元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划,这个“青浦吾悦广场资产支持专项计划”实际上就是一个类Reits基金,且有条款规定,新城3年以后有以11亿的价格主动购买青浦吾悦广场的权利。
以上五大类知识点中,长期股权投资和合并报表是会计专业的两大难点,所以如果你第一次学习时觉得很难懂,属于很正常的情况,千万不要灰心,多看几次,就可以理解了。搞懂了这 些重点和难点,再去读房地产行业的财报,应该就没有那么难了。
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请教楼主,权益法下,每股分红0.04元不进行核算?“甲的资产负债表上对A公司的长投就变成了4000+1000*40%=4400万,投资收益为1000*40%=400万。”这段是不是有点问题?
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长投的核算方法有成本法和权益法,成本法认账面价值,权益法认公允价值。
举个例子说明更好理解,假设A公司股本1亿股,甲公司和乙公司都花费4000万投资A公司,各持有A公司40%股份,甲采用权益法核算,乙采用成本法核算,那么期初甲和乙的资产负债表上对A公司的长投都是4000万。假设第二年A公司获得净利润1000万元,并宣布每股分红0.04元。那么甲的资产负债表上对A公司的长投就变成了4000+1000*40%=4400万,投资收益为1000*40%=400万。而乙的资产负债表上对A公司的长投仍然是4000万,不会变动,投资收益为分红金额:0.04*4000=160万。当A公司发生亏损时,也是同样的原理,甲的资产负债表上的长投会按所占股比例发生减少,而乙的还是不变,同时甲会确认负的投资收益,但乙没有投资收益,因为A公司没有宣布分红