2017年以后，虽然地产业恒大、融创、蓝光等民企异军突起，集中度提升加速，但行业总体增速是在确定性放缓。大家都在忙转型，很多地方性地产公司看到这种趋势后，纷纷转到私募基金或者其他什么行业。老子打天下，希望儿子去一个有希望的领域重新学艺，开辟二次战场。这个态度，就表明了地产公司看好什么方向。

这次把儿子送到物业公司，也展示了这个信号。

$蓝光嘉宝服务(02606)$ 作为严重低估的一个二线物业公司，未来还会有很多超预期的亮点。千万不要认为物业是个高大上行业，只能说商业模式好，用户的转换成本很高，是个天然的SaaS型行业。但从其产品本身来看，目前看就是个commodity，谁都能做。大家都在数字化转型发力，在人效和公司文化上发力，但好的公司和坏的公司未来在产品力上还难以太大区分。

炒上去的估值大多是一些母公司给的在管面积比较大，但时间拉长了这也不是核心竞争力。咨询服务什么的，大家互相抄抄，最后质地类似的公司也不会相差太多。

我觉得未来可能会拉开估值的就是公管和商管面积。这两块尤其是后者是有强定价权的。在经济好的时候提价有经营杠杆。而蓝光20年前发展初期就做商业地产，只是一直没住宅发展快而已。现在发展纲要里明确作为发力点，战略上是对的。

公司今年应该修复到30X PE以上。不排除马后炮的继续顶到一线物业股的估值。