近日，华安张江光大REIT（508000）、中金普洛斯REIT（508056）、富国首创水务REIT（508006）、红土盐田港REIT（180301）、博时蛇口产园REIT（180101）等首批公募REITs管理人发布申请扩募和新购入基础设施项目的公告，底层资产分别涉及仓储物流、产业园区以及生态环保类等资产。这标志着公募REITs扩募试点正式开启。
如何理解扩募机制
扩募是相对于REITs首发而言的，无首发则无扩募。公募REITs扩募指的是募集资金购入新的资产。因为公募REITs的主要收益来源是底层资产产生的现金流，好的项目就是公募REITs产品的价值根基，因此扩募过程中一般需要评估购入资产类别、资产质量、资产估值等等要素。
扩募机制是公募REITs的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。今年3月18日，证监会发文强调了公募REITs扩募的重要性。5月19日发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。沪深证券交易所发布基础设施REITs扩募规则，明确了REITs扩募的全流程制度安排。7月，国家发展改革委印发通知，明确了基础设施REITs新购入项目申报推荐工作要求。8月，证监会副主席李超在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上提出加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，其中之一就是尽快推动首批扩募项目落地。仅一个月后，5只公募REITs即启动扩募。
REITs市场良好基础为扩募打下基础
自2021年6月首批公募REITs试点项目落地以来，目前共批准20只公募REITs产品上市。其中已上市REITs共17只，募集资金580亿元，总市值接近700亿元，3个项目已发行待上市，募集资金39亿元，回收资金带动新项目投额近3300亿元，市场认可度较高，运行总体平稳，初步形成了一定规模效应和示范效应。仅在今年，公募REITs的发行数量就突破了9只、发行规模破250亿元，在公募发行市场低迷的大环境下交出了一张漂亮的成绩单。
同时，从一年多时间来的运作情况看，基金整体投资运作相对稳健，基金管理人和外部管理机构等各方，通过首发积累了较丰富的基金和资产管理经验，有条件进一步提升管理规模和管理实施效率。目前REITs产品仍属于资金偏好需求远大于产品供应的状态，扩募的推出也能适当满足部分资金的投资配置需要。
扩募机制源源不断盘活底层资产
扩募是公募REITs股性的重要体现。公募REITs本质是资产的IPO，其既具有债性，又有股性。债性体现在底层资产稳定的收益和REITs制度安排中的强制分红；而股性体现在资产的增值收益。
首批扩募将采取定向扩募方式，向符合基金份额持有人大会决议规定条件的特定对象扩募发售，且每次发售对象不超过35名，发售价格将不低于定价基准日前20个交易日公募REITs交易均价的90%。限售期安排上，新购入资产原始权益人20%以内份额限售期5年，20%以上份额限售期3年；定向扩募份额限售期6个月；原基金原始权益人或者其同一控制下的关联方限售期为18个月。
其扩募公告还表明，5只公募REITs中，新购入基础设施类型与首批类型保持一致，扩募细则中要求新购入基础设施项目类型原则上与首发类型保持一致。扩募资金用途则主要用于新购入基础设施项目，仅博时蛇口产园REIT的部分资金用于偿还并购贷款。
从海外成熟经验来看，REITs具备“永续”特质。扩募是实现国内公募REITs“永续”特征的重要方式。通过扩募，其能购入其他符合要求的资产，由此不断延长底层资产的剩余期限。
扩募机制能够实现多方利益共赢
推出REITs扩募机制，并尽快推动首批扩募项目落地，是进一步盘活存量、资产扩大有效投资的重要途径。公募REITs扩募，可以实现四个“有利于”： 有利于进一步拓宽基础设施建设长期资金来源，助力稳定宏观经济大盘；有利于优化投资组合，促进并购活动，真正实现其作为“资产上市平台”的长期战略价值；有利于健全正向激励机制，形成市场化优胜劣汰，提升REITs运营管理水平和整体市场表现；有利于为基础设施建设带来更多“源头活水”，促进行业高质量可持续发展。
同时，扩募为REITs市场注入更大想象力。目前，公募REITs市场整体仍处于供应较少的状态，投资者关注度很高。对原始权益人而言，有助于盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环；对于投资者来说，也是对已有资产覆盖的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的成长潜力，或有助于提升长期投资获得感。
用好REITs工具服务经济工作大局
首批基础设施公募REITs扩募草案的出炉以及后续扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善基础设施公募REITs的市场制度建设，完善扩募机制、规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。
同时，根据证监会债券部的相关表态，下一步，证监会将会同发改委投资司、交易所等有关方面，继续加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施落地实施，更多优质成熟、资产类型丰富的项目将通过首发和扩募等方式入市，这对于扩大REITs市场规模，盘活存量资产，拓宽基础设施建设资金来源，更好服务稳增长工作大局具有积极意义。