又一年地产财报季，近一年来港股地产股价可以用惨不忍睹来形容，股价是确定基本面，2021年我分析过，龙光地产，宝龙地产，当时给了很高的评价，可惜也暴雷了，当时也负面点评了中国奥园，时代地产，确实爆了，美的地产给予积极的评价，后视镜看，远远低估了表外负债和明债实债对地产的杀伤力，港股内房爆雷的企业主要特征：表外资产负债多，明股实债多，融资利率高（普通7%以上），合约负债与销售匹配不了。
股价走势相对较好的三四线房产只有美的和宏洋（建发，绿城，龙湖，华润，万科）属于一二线地产，这两地产股完全没有以上4个问题。以下简评一下中海宏洋的年报：
1、收入增长23%，利润增长15%，考虑今年新增5个亿少数股东损益，减值2.4亿，今年的收入和利润增长幅度完全匹配，没有增收不增利的情况，好于2020年。
2、毛利率23%，同期26.9%，继续下降，行业趋势无法避免，由于土地增值税税盾存在，宏洋净利率依然达9·5%。
3、土地增值税19.1亿，地产板块535亿，税负率3.57%，未来1~2%税负率，未来减少空间依然很大。
4、现金324亿，总借款余额452亿，加权融资利率3·7%，净负债率35%，同比继续下降，地产企业中负债率最低的之一，融资利率最低，部分央企也无法与中海PK，现金短债比1.6倍，三道绿线，利息收入3.5亿，利息支出16亿（90%以上资本化），杠杆依然很低，12亿的财务成本，实现50亿的利润。
5、收购中信地产资产包垃圾资产正在吞噬利润，就是庐山西海地块，今年减值2.4亿，原值好像20亿左右，估计以后每年都要计提减值。
6、明股实债，少数股东权益情况，宏洋一直以来是高权益，无表外负债，报表干净，优于很多地产股，2021年少数股东损益5亿元，占10%左右，未来的权益还会下降，未来与中国平安，中国建筑，中国金茂等央企开发的项目将会增多，少数股东损益将变大，同时这也是分担风险的一种方法。
7、核心利润率，2021年10.5%（暂未考虑少数股东5亿，减值2·4亿），2020年核心净利率10.2%。
8、合同负债818亿，同期703亿，增长15%，2021年销售是720亿，宏洋回款率100%，占2021年营收的1.4倍。
9、竣工物业销售比例96%，同期93%，去化能力非常强。
10、 分红三毛，同比增长10% ，优秀。
11、2022年1一2月销售严重不佳，受到疫情的影响和需求影响，上半年的销售形势难以好转。
民营地产受近一年地产行业的衰退和高负债影响，未来的生存空间将会越来越难，未来234线地产未来，可能就是部分国企和城投公司的事了，未来地产销售下降是不可逆转的趋势，地产的黄金时代一去不复返。
2020年上半年报时，写过中海宏洋上半年利润超过华侨城，被华侨城的股东笑了，华侨城的利润结转在下半年，没想到经过一年半的时间，2021年中海宏洋利润50亿，华侨城的扣非利润20多亿，中海宏洋利润超过华侨城100%多，世事真是难料。不过幸运的是，华侨城和中海宏洋价走势还算健康。@今日话题 $中国海外宏洋集团(00081)$ 抄送华侨城股东$华侨城A(SZ000069)$
说明：个人解读，不作投资依据，切记。