先分享几个重要的数据：
2020年保利地产全年销售量5028亿。
2020年全国地产销售总额额17.3万亿。
保利地产占比为：2.9%。
2020年保利地产每平米销售单价为14,750元。
可算出2020年保利地产销售面积为：34088135㎡。
每套住宅平均按照100平米计算，2020年保利地产实际销售房子：34万套。
按照每套房子3人计算：2020年保利地产解决了102万人的住房需求。
反推出17.3万亿销量可以为3500万人（1170万个家庭）解决住房需求。
3500万人约占16亿总人口数量的：2.19%。
也就是说，未来每年，只要市场能保持有2.19%的住房需求，在房价不涨的情况下，就可以支撑起17万亿销售额的房地产市场。
我们知道，住宅用地房子的产权为70年，而房子的健康使用寿命，基本在30-50年之间。按照50年最大使用寿命来考虑，折旧率刚好是2-3%。
看到这，我们知道，即便未来每年新增的房产需求人数达不到3500万，但考虑到房子使用寿命带来折旧替换需求，每年也都会有着2%-3%的新建需求。要知道，当下我国城市的房地产总量约是450万亿左右。这意味着，仅考虑存量房产寿命期的更替需求，在2030年以后，每年仅置换新增量也可达到9-13万亿的巨大规模啊。
我们再悲观的假设3点：
1、未来城镇化率不再提升。
2、经济萎缩，M2不再增发了。
3、土地按需供应，且政府限价、政府定价，房子永远都张不了价。
4、头部地产如保利地产的市占率，并不能在供给侧改革的逻辑中进一步提升自己的市占率，还是只能维持在3%以内。
5、未来10年每年购买需求的人数都达不到3500万。
我相信，即便按照这么多悲观的预期，都一同发生，也无法阻挡房地产的长期需求的存在，更无法阻挡保利地产在未来30年的持续盈利。作为央企，对于抗击市场冲击的风险，具备天然的优势，同业最低的融资费率、合理的负债结构和土储，可以保障，即便在最冷的寒冬，也能安然处之。
这也就意味着，在未来的10-20年里，考虑了以上最悲观的情况后，保利地产这类龙头房企依然可以维持300-400亿的盈利能力。对于这样确定性极强的公司，当下的价格，只能说极度的便宜啊。
而对于唯恐天下不乱的人提出的，地产商的新房子卖不掉，或者因为房子大幅跌价而造成的存货贬值等系统性风险。我认为这根本就是不被允许大规模发生的事件。2018年后密集的调控出台、限购、限价、地产的三道红线、银行的两道红线不都是为了预防和制止系统性风险而出现的吗！长期这对于房地产行业的健康稳定发展是大大的利好的！
因为对地产行业的爱、所以调控保护。因为地产行业永生不灭的市场需求，所以未来龙头市值有兜底。这才是我认为可以放心大胆投资房地产龙头企业的核心底层逻辑。
对于未来，能否看到？以及市场的认知差，永远是创造超额收益的核心。
保利地产，未来已来，何必悲观！！！