无财务杠杆，投资收益率10%的稳健生意，是很难找的，只要生意够稳健，4%利率的财务杠杆加一倍，投资收益率能去到16%，财务杠杆加两倍，投资收益率去到22%，这是什么神仙生意，偷着乐好吧！恒隆根本不是投资账算不过来的问题。
恒隆最大的问题在于，1.利润过于集中于上海的两个商场，不够分散，两个商场的经营状况对集团影响太大。2.受奢侈品销售的影响较大，3.老板修商场都是大手笔支出，钱砸进去，好多年都算不过账，培养周期太长，还有失败的可能。
观察点：等杭州恒隆落地后，公司债务达峰。观察几个二三线商场经营数据爬坡情况，如果数据理想，可以判断恒隆这一两年股价长周期触底反转$恒隆地产(00101)$ $恒隆集团(00010)$