【康养地产系列更新二】
康养地产发展逻辑梳理
（研究助理季心亦） 康养行业曾经是众多房企在发展多元化业务时的重要选择，但是随着万科逐渐将重心放到物流、租赁等板块，恒大健康更名为恒大汽车，资本市场是否已经开始对康养产业失去兴趣？从康养产业前期投入、中期布局、后期盈利，其实各家房企都遇到了一些困境。
首先是前期投入可以分为两个大块，一是类似地产开发的“拿地成本”，二是衍生的“服务成本”。养老地产现在有很多形式，我认为比较有代表性的还是养老社区（CCRC）以及养老机构（老年公寓）。如果去打造养老社区，在拿地上就有两个选择：以绿城雅园为代表的住宅地，或像万科随园的商业旅游用地。拿地方式的不同也是导致后续盈利模式差异最主要的原因。住宅地可以通过直接出售产权来迅速获得资金回笼，那么在本质上其实仍是住宅开发，是对传统住宅的升级和拓展。商业旅游用地无产权可售，则需要通过出售入住权（会员资格）来获得盈利，而这恰恰是很难被公众所接受的，即花高价去买一个资格。那相对来说，打造养老机构则在拿地成本上相对有优势，大部分都是通过租赁、公建民营、闲置资源利用的方式，并伴有政府的补贴优惠。
另一块成本则是通过自营、收购或是合作来搭建服务团队，包括提供日常生活照料以及满足医疗需求。房企如北京万科幸福汇，聘请上海亲和源进行管理，医疗外包给知名体检医疗机构合作。那像是资金雄厚的泰康，则会打造医联体，招募顶尖的医疗人才，形成完整的产业链。我认为这一部分的投入和运营恰恰才是区别于普通住宅的关键，像是绿城在进行了住宅销售后，能否做好社区内养老设施的维护，提供专业服务团队，会是收取“服务费”的保证，也是这类地产持续现金流的来源。
从后期的盈利来看，其实也很好理解房企在康养板块的进退两难。以碧桂园为例，要求4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金，而高周转是符合地产开发的根本逻辑。而以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年的投资回收期，每年8%-10%的回报率。两相比较，一方面会产生很大的资金沉淀，资金利用效率比较低，另一方面就目前养老产业的盈利情况而言，很难保证后续会带来稳定的现金流。
但从今年上半年各家房企对于康养地产的投入来看，其实大部分仍然没有放弃这个潜力巨大的市场。一季度，奥园健康的社区居家养老服务上线试点；中海地产拟投1%-2%资源用于养老业务。二季度，绿城与新湖中宝签订项目收购协议，打造康养小镇；新城投资5000万设立新城控股集团养老服务有限公司。从目前市场的情况来看，大部分房企选择的都是打造康养小镇，构建CCRC模式，以持有并销售“入住权”+“服务费”为主，那么万科的养老社区仍然是亏损并逐渐关闭，领先的养老服务机构亲和源从19年开始营收也是走低，利润持续为负，接下来就期待康养市场剩下的房企会如何探索更加多样的盈利模式，为地产业务输血，打造新的衍生价值。